• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,660アクセス

底値ビル購入準備ノウハウ

広田健太郎さん_画像 広田健太郎さん 第97話

2020/3/25 掲載

今回の原稿は書きながら少し抵抗があって、何度も書くのをやめようと思いました。いまコロナの感染やコロナの影響で仕事、家庭などで直接、間接的に大変な人がたくさんいるわけですし、自分も数ヶ月後から収入が大幅に減る可能性だってあります。

そんな時にこの先で火事場泥棒をうまくやるために準備をしっかりしましょうというようなコラムはいかがなものか。それでも、不動産を買いたいと真剣に勉強している読者に伝えたいことがある。葛藤しながら真剣に書きました。少しでも早くコロナが終息することを毎日祈っています。

■ 買える自分になるための3つの「 準備 」

さて、僕が投資するビルや店舗はこれから空き物件が目立つようになり、所有者も不安になって売りに出される物件も増えてくると思います。

値段も少しずつ下がって半年後か1年後か分かりませんが、あるタイミングを迎えた時に、一気に値段が恐ろしいほどに下り、いずれ底値になるかもしれません。

10年前、僕は目の前で底値で物件が叩き売られているのをただ見ていました。属性が悪く、また何を買ってよいかわからなかったが為に底値で買っていく人たちを見ていただけだった、あの時代が再現されるかもしれないのです。

僕はあの時の悔しさを忘れていません。そして10年間かけてコツコツと属性をあげて、経験を積み重ねてきました。やっと借りを返すときがきました。今はそのタイミングに備えて、できる準備は全部することに専念しています。

ただ、プロのアスリートもよくインタビューなどで「 良い準備をしたいと思います 」というようなことを言いますが、どういう準備をしたら良いのかわからない人がいると思います。

今回は僕が10年前にしていた今の結果につながった準備や今回するつもりの準備を3つお話しします。ビルや店舗投資向けの内容ではありますが、みなさまの投資にも必ずや応用できるものだと思います。



その前に、ひとつ注意したいのは仮にビルや店舗を底値で購入できても、しばらくは借りてくれる人がいないかもしれないということです。

購入してもしばらくは空室で賃料ゼロで耐えられる資力と胆力のある方でないと難しいかもしれません。ですので、今物件をひとつも持っていない人が今の僕と同じようなことをするのは、10年前の僕同様に難しいかもしれません。

しかし、諦めて傍観者になってはいけません。買えるか買えないかは別にしても100%ビルを買うつもりで全力でこのピンチに見えるチャンスに挑まなければいけません。

仮に買えなくてもその経験が後になって活きます。真剣に挑戦すれば、僕のように10年間忘れない前進するためのプラスの悔しさとなってくれるでしょう。

1.シャッター街( 自分が決めたエリア )を歩け

シャッター街を歩けというのは前回のコラム「 僕のビル投資マグナカルタその2 」で書きましたが、シャッター街を歩くと色々なものが見えて感じられ考えるようになります。

歩きながらよく見るとすべての店舗のシャッターが閉まっているわけではありません。どんなお店が営業しているのか。どれくらいお客さんが入っているのか。味はどうか。サービスはどうか。ずっと空き店舗で募集看板がかけられているのか。

このようなことはネットで検索しても分かりません。また、もし仮にネットに情報があっても、それは既に過去のものです。こういうことは、自分の足で稼ぐしかないのです。そしてこうやって自分で得たデータは後になって時間が経てばたつほど効いてきます。

また歩いても、こういう時どうしても自分のその時の感覚やイメージだけで終わりにしてしまいがちですが、写真と数字でしっかりと記録を残しておくと良いでしょう。

本業が忙しくてそんなことまでしている時間はないと思う人がいるかもしれません。その通りです。だから僕のようにこれを本業として、地道に記録している人には勝てないのです。勝ちたければ是非やってみてください。



2.自分だけの資料を作る

自分の投資対象先のデータを残すということがまず大切です。コラム第95話でもお話をしましたが僕はリーマンショック後の3年間はたくさんのセミナーに参加し、本を読んで、新聞や雑誌などを切り抜いたりして不動産投資を徹底的に研究しました。

このように自分の投資対象の他に、社会は、経済は、異業種でうまくいっているビジネスはヒトはモノはどうなっているのか研究し、資料を作成すると良いでしょう。

僕は自分が過去に興味を持った物件の資料は全部保管しています。僕のエリアの競売結果も、過去15年以上分を紙の資料として所有しています。

僕自身は競売に入札をしたことがありませんが、いくらで落札された、入札されたかは最低限の情報として確認はしていますし、そのデータをきちんと残しているのです。

そうすると落札された物件が再びいくらで市場に出てきたのかを確認できますし、周辺の物件をいくらくらいで購入・売却できるかも推測できます。

底値でいくら、バブルでいくら、そういったことも長い時間軸で徹底的に分析しておきます。こういうことは物件が出てきた時にやろうと思っても、その時は既に遅いのです。特に今は底値までの残された時間が少ないので、全てを犠牲にしてもこの資料作成に打ち込むべきです。



日本ハムファイターズの栗山監督も休校になって自宅にいる全国の子供達に向けたメッセージで「 学校が休みになっているのはビッグチャンスです 」と言っています。

こんなにまとまった時間が取れて自分の好きな課題に取り組める機会はなかなかありません。そして何もビッグチャンスなのは子供たちだけではありません。

仕事で忙しい大人も普段はこういうことをなかなかできる時間はないかもしれませんが、外出を控えるべきこんな時だからこそ時間はたくさんあるはずです。

家族サービスというものは外出だけではありません。中途半端に外に出ず、家族全員で自宅にこもってお勉強というのもなかなかできない経験だと思います。

そして分析して得た知識を実際の売買の際に活かし、知識と実際の売買で得た経験をミックスさせていきながら自分の投資家としての能力とセンスを高めていくのです。

気をつけて欲しいのは1と2の順番です。歩いてから資料作成です。作成してから歩くのではありません。まずは何の先入観もなしに歩く。その後で情報を入れる・・・。

いかに自分が何も見ていない、見えていないかということに気がつくはず。そして同時に自分が興味あるものがわかるはずです。理想を言えば、1→2→1とサイクルを何度も回していくことです。



3.すべての金と時間を自分の将来のために注ぎ込む

人間は平時はどうしても本気になれません。そして本気でしていないものは、なかなか身になりません。しかしコロナショックという有事である今、ほとんどの人が本気であるのは間違いなく、こんな時だからこそ自分の実力を一気に高めるチャンスなのです。

上記の1と2をしながらたくさんの本を読んだり、セミナーに参加したりして新しい考え方やモノの見方、今までと異なる発想を得れば、今までは素通りしていたような物件を買えるようになるかもしれません。

物件が買えないのは、物件が悪いのではなくその物件のポテンシャルに気がつかない自分の実力不足。そう考えて自分を高めることに執念を今こそ燃やすのです。

こんな時だからこそ、節約をして銀行にお金を貯めたくなります。それは僕もとてもよくわかります。しかし有事こそ、他の人と違う行動ができるかどうか。もしできれば平時の倍、つまり4倍のレバレッジが効いて自分に返ってくると僕は考えています。

僕は、ただ大人しくコロナが死滅するのを待つのではなく、この緊張感を利用して自分を高めようと思いまぐまぐでメールマガジンの発行を始めました。

そして、今まで絶対にしようとは思わなかったオンラインセミナーも始めようと思っています。日々状況や考えが変化する今だからこそタイムリーにみなさんと情報交換したり質問に答えていきたいと思いました。

この先は10年に1度物件を買えるチャンスだけでなく、10年に1度の自分と人生を変えるチャンスです。コロナ感染の拡大を防ぐために外出を避け自宅にこもり準備に最善を尽くしましょう。

( 状況を見て近所の飲食店での食事やテイクアウトをたくさんできるとより良いですね )

これからの3年間、全てを捨てて取り憑かれたように上記3つをやってみることで人生が大きく変わると僕は過去の自分の経験から確信しています。



健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

ページの
トップへ