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【新連載】津軽大家イッセイの不動産再生はうだでおもしろい

イッセイさん_画像 イッセイさん 第1話 著者のプロフィールを見る

2021/12/1 掲載

初めまして、今回よりコラムを書かせていただきますイッセイと申します。
青森県の津軽地方で古い家やアパートを再生してお家賃を頂いています。
5万円で買った軽トラに乗っていつも汚れた作業着を着ているただのおじさんですw

8月に大家列伝で紹介されたので、読んでいただいた方もいらっしゃるかもしれませんが、第1回目のコラムということで自己紹介をさせていただきます。

参照:イッセイの大家列伝

■ バス代が惜しくて10kmの雪道を歩いて帰った会社員時代

僕は1973年生まれの48歳で、大家さんとリフォーム業とおもしろそうだと思った仕事で生計を立てています。趣味はバックカントリースキーとサーフィンで、冬の間は八甲田山でバックカントリースキーガイドのお手伝いもしています。

趣味はバックカントリースキーとサーフィン

大家さんというと「 元々お金持ちなんだろ?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、全くそんなことはなく、サラリーマンの父とパートで働く母のもと、ごく一般的な家庭で育ちました。

団塊ジュニア世代のど真ん中で中学は7クラス、高校は9クラスありました。人がめちゃめちゃ多い世代なので、就職先もなかなか見つからず、新卒で入った地元の建材問屋は給料が安く、財布の中は千円札があればマシなほうでした。

20代〜30代中盤まではいつもお金に困っていました。貴重な千円札をくずしたくなくて、320円のバス代を浮かすために真冬の青森を10km歩いて帰っていたのは今にすればいい思い出です。

でも、当時は先行きが不安でたまりませんでした。ぶつぶつと独り言をつぶやきながら、雪道を歩いたあの頃を今でもよく覚えています。

「 普通の株式会社に入ったのに、なしてこったに貧乏なんだべ?寒いし 」
「 いったいどうやれば金持ちになれるんだべか?寒いし 」

それでも、その頃は転職に対してあまり良いイメージを持っておらず、「 会社をすぐ辞める人間は社会で通用しない 」と親からも教えられていたので、根性で10年間勤めました。

もう時効だと思うので言いますが、当時は手取り約17万円でアパート暮らしだったので毎月カツカツで、会社が終わったあとでアルバイトをしていました。「 ピザ10.5 」や「 居酒屋ぽんぽこ山 」「 BARどダンパー 」( すべて仮名 )などで働き、交際費や生活費を捻出していました。

会社にバレそうになり焦ったのですが、そもそもきちんとした株式会社に勤めているのに生活できないのはおかしいぞと気づいて、32歳の時に水まわりメーカーの「 桃ナップ 」( 仮名 )に転職しました。

転職した会社では、山形の酒田営業所に配属になりました。年収が100万円くらい上がり、バカな僕は嬉しくなって中古で5年落ちのエルグランドをすぐ買いましたw。( 今でも現役でもう15年以上乗っています )

これで人並みの生活ができると安心したのですが、転職先では深夜11時まで働くのは当たり前、時には日付が変わって2時まで働き、翌朝7時にはまた出社というような日もありました。( 今は働き方改革でごく普通の勤務形態になっているようです )

ただ、長時間勤務でも年収が上がったことが嬉しかったので特に不満はありませんでした。そして5年が経過した頃、転勤で地元の青森に帰してもらえることになりました。

■ 人生のどん底からの不動産投資との出会い

地元に戻れると喜んだのもつかの間、所得の低い青森では商品がなかなか売れません。酒田と同じ粗利を稼ぐには3倍の労力が必要で、僕は完全に落ちこぼれ営業マンになりました。その上、家族の大病、僕の入院と色々なことが重なり、人生のどん底という感じでした。

入院中、「 このままずっと働けなかったらどうしよう 」という恐怖から副業の本を読み漁り、退院後はアフィリエイト、情報商材販売、携帯乞食、せどりなど、自分でできそうで稼げそうな副業を片っ端から試しました。

しかし、結果はすべて惨敗。そこで改めて自分を棚卸ししてみました。そして、好きなことの中で、できることと稼げそうなことを組み合わせた結果、出た答えが不動産投資でした。

僕は所有欲が強いのか、不動産は昔から好きで、健美家もサイトの開設直後から見ていました。コラムが面白くて加藤ひろゆき先生の大ファンになり、「 ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 」を読んで衝撃を受けました。

加藤ひろゆきさん著書:ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

今までの不動産投資の概念を根底から覆すかのような売買価格に驚き、すぐにでも物件を買いたくなりました。しかし、当時はタネ銭もなく、この本を読んでから実際に不動産を買えるまでに10年もかかってしまいました。

しかし、一度始めてしまえば時間の経つのはあっという間で、1棟目の物件を買ってから丸6年経ったところで会社を辞め、自営業者となり、今では自分を取り巻く環境もずいぶんと変わりました。

僕は元々おもしろいと思う仕事だけで生きていくために不動産投資を始めたので、DIYなど楽しいと思える仕事を日々の暮らしにどんどん詰め込んでいます。ひょっとしたら会社員時代より今の方が働いているかもしれません。

でも、今は苦労した分がダイレクトに収入に反映されますし、好きな人以外とは付き合わなくていいので、めちゃくちゃ気が楽です。

不動産投資に話を戻すと、最初はその頃の不動産投資業界のセオリーに則って、融資を引いてアパートを買うことから始めました。会社を辞めてからは現金で小さなビルや戸建てを買っています。

今の所有物件はアパート3棟、転貸で運営しているアパート1棟、小さなビル1棟、戸建て7軒、更地2枚です。アパートは最高利回り23.7%、戸建ては1,680%( 5万円で買ってゼロ円でDIYをして月7万円で貸す )と若干意味不明な感じになっています。

満室家賃は1,960万円。物件は古くてボロい軽鉄アパートから、築5年の新しい木造アパート、木造戸建てに重量鉄骨ビルと、RC以外は一通り経験済みです。

どの物件も安いだけあって再生はなかなか大変ですが、お金をかけずに出来るだけ自分でやるようにしているので、大体最初にイメージした通りに仕上げることができています。入居率も悪くありません。

■ リフォームコストを抑えるための工夫

写真は僕が事務所で使っている小さなビル通称「 ちびビル 」のビフォーアフターです。

通称ちびビルのビフォーアフター

このビルは青森駅から徒歩10分の立地で、1階ではBBQやり放題、2階にはじっくり話しながら飲めるスペースやシャワーがあり、3階はそのまま泊まれるようになっているので、おじさん達の秘密基地になっています。

最初は雨漏りでぼろぼろのカビだらけ、しばらく居るとカビやほこりで顔がかゆくなったり、くしゃみが止まらなくなったりしたくらい本当にボロかったのですが、幼馴染で大工の正人の協力もあり、ここまで綺麗になりました。

僕のリフォームの特徴はコストがめちゃくちゃ安いことで、一般的には畳からフロアの貼り換えを下地から行うと6畳あたり約12万円〜20万円くらいかかると思いますが、僕がやると1/3以下の金額でできます。

営業マン時代はいつも建築現場に通っていたので、門前の小僧習わぬ経を読むではありませんが、自然と家の構造が頭に入りました。不具合がある場合にどう対処すればいいのか瞬時にわかるのも強みかもしれません。( 職人ではないので自分でやるとヘタクソですwww )

費用対効果の高いDIYをしていたら口コミでうわさが広がって、今では不動産投資家の方々に、「 俺の物件のリフォームをやってほしい 」と頼まれるようになりました。

僕のリフォームが安い理由は、仕入れのルートがあることと、不必要なところには手をかけないこと、僕自身も労働力を投入していることが主な要因なので、あまり再現性はないかもしれません。

それでも、物事を柔軟に考えること、業者に頼みっきりにすれば捨てられてしまうような物を再活用することなどは、どんな現場でも役に立つと思います。

このコラムでは、費用対効果の高いリフォームの仕方や物件を安く買う方法など、僕が実際にやっていることを中心に、全国のうだつの上がらない中年隊のズッ友達が元気になるようなパワーの出る文章を書いていきたいと思っています。

息の長いコラムにしたいと思っているので、元ダメ社員だった中年隊がどこまで行けるのかを楽しみに読んでいただければ嬉しいです。下手なりに一生懸命書いていきますのでこれから応援よろしくお願いします!

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プロフィール

■ イッセイさん

イッセーさん

不動産投資家
リフォーム業経営
青森市在住


■ 主な経歴

□1973年
青森県生まれ

□1995年
大学卒業後、地元の建材商社に就職、約10年勤める

□2005年
水回りの大手メーカーに転職
山形県酒田市で5年間勤務後、再び青森に異動

□2015年
不動産投資を始める
2,050万円の中古アパートを購入

□2016年
土地700万円、建物6,800万円の新築アパートを建てる
2棟一括のアパート(1,050万円と700万円)を購入

□2018年
サラリーマンを退職
大家業と兼業でリフォーム業をスタート

□2019年
安価な戸建を買い始める
高利回りでの客付けに次々と成功

□2020年
更地の購入を始める
アパートの転貸を始める
ビルを購入

□2021年
ビル1棟、アパート3棟、戸建8棟所有、転貸アパート1棟運営
家賃年収約2,000万円


■ イッセイさんの信条ベスト3

  1. いつも笑顔で元気よく生きること
  2. 新しいことを始めるときは考えながら行動、まずは早く始めること
  3. 投資では常に少数派に身を置くこと

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