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家賃滞納! から建物明渡請求までの正しい進め方

泉義孝さん_画像 第3話

賃料が毎月きちんと支払われるかどうかというのは、貸主にとって最大の関心事です( 私も過去に滞納の経験があります・・・ )。本日は、滞納が発生したときの正しい対処法をまとめてみました。ぜひ参考になさってください。

■ 1、家賃滞納問題

家賃滞納が何カ月も続く場合、貸主としては、滞納家賃の回収が困難になってきますし、場合によっては賃貸借契約を解除して借主に建物から出て行ってもらう必要もあります。

ただし、たとえ家賃を滞納されても、法律上は自分で無理矢理追い出すことは禁止されていますので、まずは借主と話し合いをして、それでも解決しなければ訴訟を提起することになります。

■ 2、滞納家賃の回収方法

さて、滞納家賃の回収にあたり、まず始めに着手するのは「 口頭での催告・交渉 」です。

家賃の滞納が数日から1週間程度の場合は、たまたま家賃引落し口座の残高が少なくて引落しがされなかったというようなケースも考えられます。まずは、借主に未入金の事実を連絡し、やんわりと請求するのが無難です。

保証人や連帯保証人がいる場合には、その人たちに滞納家賃を支払ってもらうことも可能ですが、いきなりそちらではなく、借主と連絡がとれるのなら、まずは借主と話をすべきです。

借主と十分な話をしないうちに保証人や連帯保証人に連絡や請求をしてしまうと無用なトラブルを招き、解決を遅らせることにもなりかねません。

借主と話をしてもなかなか払ってくれない場合や、家賃滞納から1カ月以上が経過した場合は、内容証明郵便で、借主及び連帯保証人などに家賃の支払いを督促しましょう。

ちなみに内容証明郵便というのは、郵便局が郵送する書面の内容を証明してくれるもので、後に裁判となった場合には証拠となります。

それでも借主が滞納家賃の支払いをせず、すでに数カ月家賃を滞納しているような場合には、滞納家賃の支払いだけでなく、賃貸借契約を解除して建物の明渡しを求めていく、というのが通常の流れになります。

なお、家賃保証会社を利用すれば、借主が家賃を滞納した場合、借主に代わって家賃保証会社が家賃を払ってくれるためリスクが軽減ができます。加入するのも一案といえます。

もっとも、家賃保証会社を利用していたとしても、借主の家賃滞納が長期に渡るようであれば、根本的な関係とはならないため、いずれは建物明渡しの問題が生じることになります。

■ 3、建物明渡請求

家賃滞納が3カ月以上になった場合は、内容証明郵便で滞納家賃を支払うように催告したうえで、支払いがない場合には賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求める旨の内容証明郵便による通知を出します。

※通常、裁判所は最低でも3カ月程度の家賃滞納がないと解除を有効と認めてくれません。

このような通知が借主に届いたにもかかわらず、期限までに滞納家賃の支払いがなされなければ、自動的に契約解除の効力が発生します。

内容証明郵便による督促をしても滞納家賃の支払いがなく、任意の建物明渡しがなされない場合は。いよいよ建物明渡請求訴訟を提起することになります。

家賃の長期滞納の事実があり、滞納の理由が「 お金がない 」というような借主側の事情による場合は、通常、訴え提起から2カ月程度で貸主の請求を認める判決が出ます。

■ 4、強制執行

ただ、判決を得ても裁判所が借主を追い出してくれるわけではありません。判決を得たら、まずは再度借主に任意の明渡しを求めます。それでも出ていかない場合は、判決の確定後に強制執行の申立てをすることになります。

強制執行の申立てをした場合、まず裁判所の執行官が現地に赴き、借主に対して、「 向こう1カ月弱くらいの間に出て行かなければ強制執行をしますよ 」と催告してくれます。

申立てから執行官による催告までは概ね2週間程度です。執行官がやってきたことで、任意に明け渡す場合もあります。

それでも出ていかない場合は、明渡しの断行をすることになります。作業員が建物の中から借主の荷物を運び出して建物を空にし、出入り口の鍵も交換して貸主に引き渡します。このように、断行までいけば最終的に借主を追い出すことは可能になります。

ただし、強制執行にはかなりの費用がかかります。申立時に収める予納金は7万円程度ですが、実際に荷物の運び出し作業等をする業者に対して支払う費用が高額になります。

建物の構造や運び出す荷物の量などによって金額は変わってきますが、目安として、1人暮らし用のワンルームで通常の荷物量だった場合でも、20〜25万円程度はかかります。

ファミリータイプのマンションになれば50〜60万円程度かかることも珍しくありません。ですから、できれば断行に至る前に出て行ってもらいたいところです。

なお、建物明渡請求や強制執行申立を弁護士に依頼した場合には、その費用もかかります。

※ ちなみに私の事務所では、家賃滞納を理由とする建物明け渡し請求訴訟( 強制執行手続まで含む )の弁護士費用は、着手金30万円( 税実費別 )と報酬金30万円( 税実費別 )+未払い家賃の回収額の10%( 税別 )です。ご参考まで。

■ 5、終わりに

このように、家賃滞納トラブル&建物明渡請求はなかなか大変ですよ、という話をしましたが、実際には強制執行までいくようなケースはそれほど多くはありません( 私の大家としての経験上も、家賃トラブルが生じたのは1件のみで、自主的に退去してもらいました )。

あまり神経質になる必要はありませんので、ご安心ください。ただし、滞納を見過ごすと金額が大きくなり、ダメージが増えますので、見落としがないよう注意することは心がけておきましょう。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 泉義孝(いずみよしたか)さん

泉義孝さん

弁護士・不動産投資家
「泉総合法律事務所」代表
「不動産トラブル何でも法律相談所」所長

■ 経歴

京都大学法学部卒業。
社会人生活を経て司法試験に合格し、2000年に弁護士登録。

都内にて勤務弁護士を2年間務めたのち、共同事務所を設立して独立。
その後、個人事務所を開設し、弁護士法人泉総合法律事務所を設立する。

知的財産権、渉外関係を除く民事全般、刑事事件全般に取り組んでおり、不動産関連の案件の実績も豊富。

信条は「多角的視点に立って、最後まで粘り強く戦い抜くこと」。
趣味は海外旅行で、特に好きなのはイタリア。

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