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物件を見るときには「あら探し」の視点で!

泉正人さん_画像 第17話

人を伸ばすには、「 とにかく褒めることが大事 」 とよく言われます。

不動産投資の利益を伸ばすためには何が必要でしょうか?

それは、「 欠点を探す 」 という視点です。

つまり、「 あら探し 」 をするわけです。

なぜ 「 あら探し 」 をするのか?
それには3つの理由があります。


■ 1.不動産は「現況融資取引」の投資だから。

不動産を購入する際、もし新築のマイホーム物件であれば、
住宅保証制度の適用を受けることができます。

それが、投資目的の物件で、なおかつ中古物件の場合、
一定の条件を除いて、多くの場合は何の保護もありません。

「 瑕疵担保責任 」 という条項を使えば、売り主に修理を請求することも
できますが、売り主が資力の無い人であれば、請求したとしても
実質的には支払をほとんど期待できません。

結局のところは、もし物件に不具合や欠陥があった場合、
購入した本人が損害を被ることになります。

これを防ぐためには、物件の不具合については事前にリストアップを行い、
「 何に、いくらくらいかかるか 」 を把握しておくことが必要なのです。


■ 2.価格交渉の理由付けになるから。

「 何に、いくらくらいかかるか 」 が分かったら
次にどうするのでしょうか。

それは、「価格交渉に利用する」です。

例えば、同じ5,000万円の物件が2つあったとします。

何も不具合のない物件と、500万円の修理費用がかかる物件では、
条件が違います。

当然、500万円の修理費用がかかる物件は、
4500万円で買えなければ、
実質的に5500万円で買ったのと同じことになってしまいます。

物件の不具合については修繕費用が見込まれる場合は、
その費用について価格交渉を行うべきです。

もっと言えば、

何も理由なしに、「 とにかく安くして欲しい 」 と価格交渉するのと、
「 この箇所に修理費用がかかるから、その分を安くして欲しい 」
と価格交渉するのと、

どちらの方が説得力があるでしょうか?

価格交渉を成功させるには、相手方の 「 納得感 」 が必要です。

その「納得感」を醸成するために、安くして当然という
しかるべき理由が必要となってくるのです。

「 事前にあら探しする 」 とは、この納得感を得るための
情報探しをすることに相当するわけです。


■ 3.投資家目線ではない人を遠ざけるから。

最後に、「 価格交渉しやすい環境づくり 」 に役立ちます。

価格交渉する際の前提条件として、

「 他に競争相手がいない ( または少ない ) 」 状態であること

が必要となります。

自分が500万円安く買いたいと思っていても、
他に満額で購入したい人がいれば、そちらに物件はとられてしまいます。

他にもっと高い値段で購入したいライバルが現れづらい物件を
狙った方が、価格交渉に成功しやすくなるのです。

それでは、どのような物件を探せば良いのでしょうか?

それは、「 欠点がたくさんある 」 物件です。

例えば、

マイホームを買う人は、物件の欠点を嫌がります。
駅から遠い、物件が古い、汚い。設備が古い、etc …

しかし投資家の目線をもった人は、欠点を好みます。

欠点は競争相手を遠ざける一方で、売り手に対して
欠点を理由に妥当な値引きを要求することが可能だからです。

その値引きを原資として、競争力のある家賃設定ができるし、
物件のバリューアップのためのリフォームもできるようになります。

" 欠点の数だけ、チャンスがある。"

と考えて、チャレンジしていきましょう!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 泉正人さん

泉正人さんのブログ
「日本人みんなで、経済的に
HAPPYになる!」


■ 経歴

日本初の商標登録サイト「トレードマークストリート」を立ち上げた後、不動産投資ポータルサイト、カフェ等を経営するかたわら、ファイナンシャル教育の必要性を感じ、日本ファイナンシャルアカデミー株式会社を設立する。

現在、受講生は5万人を超え、独立系ファイナンシャル教育機関として日本最大級となり、投資の基礎となる会計、財務、経済新聞の読み方、マネープラン等から、株式投資、不動産投資等の投資の学校まで幅広いファイナンシャル教育を行う。

受講生の99%が満足するという、ハイレベルな内容の講座を既に300回以上提供し、この内容は日経新聞、日経マネー、日経ビジネス、フォーブス、TBS、フジテレビ、J-WAVE等の新聞、雑誌、テレビ、ラジオ等のメディアからも注目を集めている。

現在は、5社の経営を行うと同時に、自ら不動産投資や株式投資も行う。そのノウハウを多くの人に伝えるため、投資の学校にて自ら講演活動も行っている。

また、ベストセラー著者兼ベンチャー経営者仲間と「JBN(在留邦人ビジネスネットワーク)」を発足し、世界各地で活躍する日本人起業家・ビジネスマンを支援するため、ボランティアで世界各国でセミナーなどを開催している。

マサチューセッツ工科大学スローン経営大学院 エグゼクティブコース修了

ファインナンシャルアカデミー

【 著書一例 】

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