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人気エリアで儲けを出すのはアイドルを育てるに似たり

渡辺よしゆきさん_画像 渡辺よしゆきさん 第2話

2021/5/7 掲載

皆様コンニチワ! 赤鬼荘の人でお馴染みの(?)貧乏零細子だくさん大家兼、不動産屋しゃちょーのよしゆきです!

緊急事態宣言爆令している昨今ですが、皆さん、元気に家、貸してますか〜!?(´Д`)

さて、そんな皆さまお待ちかねの( えっ!?待ってない!? )「 赤鬼社長コラム 」第二回をお届けします!

■ レッドオーシャンの大家業で勝つにはどうしたらいい?

さて、世の中には沢山の職種、商売、事業などがありますが、そんな中で賃貸業は何をする事業なのかと言えば、シンプルに「 家を貸す 」事業となります。

アナタのお住まいの町内をぐるっと歩いていただければお気づきになるかと思いますが、貸家( アパート・マンション )なんざ腐るほどありますよね? 八百屋さんの数よりも床屋さんの数よりも、貸家の数の方が圧倒的に多いと思います( 笑 )

こんなレッドオーシャンの賃貸業で生き残って行くのに重要なのは( 他業種でも同じですが )、「 いかにして利益を積み上げていくか? 」。今回はこの点にフォーカスしつつ、まずは都市部で勝てる不動産の選び方に関して書かせて頂ければと思います。

■ 舞台を地方から日本一の人気エリア「 東京 」へ

いまから十数年前の不動産投資初心者だった頃(いまでも初心者丸出しという突っ込みはなしでw)、私は「 金ナシ属性ナシ貫禄ナシ 」の、金融機関から見ると絶対に相手にしたくないタイプの人間でした。

そのため、必然的に「 地方にある安い物件を現金で買い叩いて高利回り物件を作り、そのお家賃をいただく 」という不動産投資家の模範囚とも言うべき手法をとる( 取らざるを得ない )不動産投資家でした。

今でもそれはあまり変わりませんが( ヲイ )

しかし、山奥のアパートを持ってみると、そう若くもないですし、まがりなりにも不動産屋を経営する経営者でもありますので、圧倒的に自身の不動産経営にかける「 時間 」が足りなくなってきました。



例えば、自宅のある東京都内から、埼玉の奥地にある一棟目のアパートは、余裕で2時間はかかりました。そして、移動時間やハード、ソフトのメンテナンスの手間を考えると「 地方 」の物件を投資対象として見ることが厳しくなってきました。

折も折り、ここ数年の不動産投資ブームにより、地方の物件価格が上がり、価格的にも面白みがなくなってきました。そんな流れから少しずつ、ズボラな私の投資対象は自身の住む東京都内周辺に絞られていったのです。

しかし、東京都内で賃貸事業を行うとなると、どうしても問題となってしまうのが「 地方に比べ価格が高い 」ということ。言わずもがなですが、東京都内の不動産価格は高く、結果的に利回りが低い傾向があります。

スマホの画面が焦げるほどポータルサイトを見てもらえればわかるかと思いますが、2021年現在の都内での利回りは平均5〜7%程度ではないですか?更に、新築分譲の投資マンションなんかは飽和地域でさえも平気で4%とか言ってますよね。

当然私には、手も足も出ませんよ。( っていうか、世の中には儲からない物件であることを承知で営業電話をかけまくる会社もありますので、高属性の方は要注意です!ちなみに俺みたいなモンには電話は来ませんw )

だけど、地方へ行くのもメンドクサ・・・。もとい、年齢が許さなくなってきたことで、私は考えました。

「 都内で賃貸経営をしたいんだけど、少なくとも10%以上は回したい!
この贅沢な願いをどうすれば叶えることが出来るんだろう! 」

その答えは数秒で出ます( 笑 )

そうだ! 誰も買わない物件を買えば良いんだ!

はい、今回のコラムはこれで終了・・・と、してしまうと、編集長のピンヒール・ストンピングを喰らってしまいます( ハートはおかしい )。誰も買わない物件をナゼ自ら進んで買うのか? その理由をお話しします。

■ 賃貸業は「 アイドルプロデュース業! 」

不動産で「 儲けを出す 」方法の一つとして「 誰も買わない物件を買う 」という方法があります。最初の方に書きました「 地方に不動産を買う 」だって、言ってみればコレになります。

しかし、「誰も買わない物件を買う」だけでは儲けにはなりません( 笑 )。誰も買わない物件を買えば儲かるのであれば、それは既に誰も買わない物件にはなりませんよね?( なにイキナリ禅問答? )

もっとわかりやすく書くと、「 投資家に不人気 」の物件を購入し、「 入居者に人気 」の物件にすることが、我々の利益の源泉になります。

そうです!我々の仕事とはアイドルのプロデュース業と同じなのです!( えっ?突然ナニ!? )


しつこいようですが、私がこれまで意識してきたのは、原宿辺りであか抜けない上京したての女の子をスカウトして人気アイドルに育て、濡れ手に粟で大儲けするアレと同じことなのです( だいぶ印象悪いな )。

買ったときは万人受けしない、条件的に良くない物件であっても、それをアナタの手腕で入居者に人気の「満室物件」にし、最終的に売りに出した時には投資家の飛びつく「人気物件」に育て上げるのです!

では、その入り口である「 投資家に不人気物件 」とはどんな物件なのでしょう? その答えは、少し考えれば自ずと出てくるはずです。それは、アナタが買いたくない物件です。

・サイケンフ( 再建築不可 )
・借地
・事故物件
・がけ地
 などなど・・・。

つまり、アナタが買わない物件はその逆もまた然りで他人も手を出しづらい。しかし、それが実は「 アイドルの卵 」となる可能性のある物件なのです。

さて、次回は私にとっての「 アイドルの卵 」である「 借地物件 」に関して、そのメリットとデメリット等を全力で書いて行きたいと思います!

緊急事態宣言のバーーーーカっ!!!!( 意味不 次号に続く )

【よしゆき 今回の教訓】

「 人の行く 裏に道あり 花の山 ってホントなんですね 」

プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

3人の子供を持つ貧乏零細子沢山兼業大家
【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」

■ 略歴

□1973年
東京に生まれる

大人になり家業の商売を継ぐが、年間労働日数300日超!しかも年収280万円( 笑 )という今でいう「 ワーキングプア 」な状況に危機感を覚える

□2006年
不動産投資の勉強をスタート

□2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札( 表面利回り18% )し、不動産投資に参戦。

一棟目から得られる賃料収入+鬼のような節制や株式投資で2棟目への資金を貯める。

□2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパート(通称・赤鬼荘)を現金一括購入(1R8戸・表面利回り28%)。

このアパートでは、床下浸水の瑕疵、孤独死、アパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査・・・などなど、業界にいう「赤鬼荘事件」の渦中に飲み込まれるも、独自の手法により8カ月で満室に導く。

□2011年、2012年
浦田 健氏が代表を務める「FPコミュニケーションズ」主催の「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続受賞。

以後、地方、都内、築古、新築、借地、再建不、戸建て、アパート、マンション、シェアハウス、民泊、貸し会議室などなどを運営する。

□2020年
都内を中心とし、地味6棟51室を賃貸経営中。

「雑食に、どん欲に、自分にリミッターを掛けず」不動産における商売のタネを探し続け今日に至る。

大家業にまい進する一方で【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役として日々、大家さんの悩み解消に汗を流す。

また、自身の経験を語るセミナーは笑いと勇気を与えると評判を呼んでいる(笑)。

■著書

よしゆきさん本

著書:「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

よしゆきさん本

共著:『選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋さん / 行動する大家さんが本気で語る』清文社刊


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