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借地攻略大作戦!めちゃ簡単に借地の値段を知る方法

渡辺よしゆきさん_画像 渡辺よしゆきさん 第26話 著者のプロフィールを見る

2022/5/8 掲載

全国150万の大家の皆さん!こんばんは!「 赤鬼しゃちょー 」のよしゆきです!(*^-^*)

さて、今年の繁忙期のスコアは皆さんいかがでしたでしょうか? 私は不動産屋さんとしての業務に忙殺される毎日でして、本当は自分の店舗も埋めなきゃいけないんだけども・・・(-_-;)

とはいえ、信頼されてご相談を受けることは不動産屋冥利に尽きます!( ミナサマアリガトウゴザイマス! )

前回で空子シリーズもひと段落をしましたので、今回は相談されることも多い「 借地 」について、「 よしゆき流 」に、簡単に書いてみようかと思います( 単に難しいことを書けないんだろ? )(*´▽`*)

■ ところで借地って売れるの?

古来より借地に関する「 お約束 」は、都市伝説的に口伝されたような「 ふんわりとした 」もの多く、それが「 借地って面倒だわ〜 」と思われる所作でもあります。

( まぁそもそも不動産を取り巻く数字って不動産屋が都合良くフンワリさせているって事も少なからず・・・ゴホッゴホッ! )

そんな事もあり「 借地って売れるのかなぁ? 」と、お考えの人が意外と多く、アルアルな例としては「 使わない実家の借地を地主さんに返したよ! 」なんてもったいない話も聞こえてきたりします。

ですので今回のコラムで、まず声を大にして言いたいのが

借地は( 安く )俺に売って!(*´▽`*)

ということ(ヲイ

いや間違えた!

借地は相続する事はもちろんのこと、商品として売買する事だって出来ますよ!

ということです。

■ 借地の種類ザックリ解説

借地には契約の形が3種類あり、それぞれに特徴があります。コチラでは、借地権付き建物を持つ私が、所有者側の目線でザックリ評価&解説します!

1)Sランク借地「 旧法借地権 」

特徴:1992年7月31日以前に結ばれたモノに限るプレミア付き借地権。借地人の権利が強固に守られており、正当事由が有っても地主が土地を取り戻すのが困難という、地主にとっては憎悪の対象悪の権化。現在においても多くの借地権付き建物はこの「 旧法借地権の更新あつかい 」である。

2)Aランク借地「 普通借地権 」

特徴:旧法借地があまりに「 借地人ワンサイド 」であったために立法された借地権。現法の借地借家法内の法律であり、少しだけ地主に優しい。

3)Cランク借地「 定期借地 」

特徴:定期という名称通り、期間満了時には「 建物の買い取り請求権を放棄した形で 」必ず解約する借地権( ただし、建物譲渡特約付借地権契約も可能 )。一般と事業用があり、それぞれ細かい条件が違います( Bランクはどこ行った? )

「 土地を貸したら返って来ないと思え! 」(;´Д`)

などの格言?にあるように「 旧法借地 」は借地人にワンサイドな契約でありました。これが一因となり、日本中で地主と借地人の争いが絶えないという事は言うまでもありませんが(-_-;)

ともかくも東京都内においては、まだまだ「 旧法借地権 」を更新契約し続けるモノが多く存在しております。

ですので、ヨホドの事がない限り、借地といえば「 旧法借地 」を指しますし、相続などで転がり込んでくる借地のほとんどは( 歴史が古いため )旧法借地であると言えます。

さて、そんな借地権ですが、前述の通り「 売り買いも相続も出来る 」のですが、その価格決定においては当然、所有権より安くなってしまいます。

■ よし、借地を売ったるか!?の際に思ふ事

実際に借地権を「 売ろう! 」となった場合には、不動産屋さんに「 相場 」を聞く事になると思いますが、不動産屋はあるモノを基準にして借地権の価格を出しております。

その「 あるモノ 」を知れば自分でもザックリと借地権の値段を知る事が出来ますので、地主や不動産屋に騙される事なくスンナリと売買に臨むことができる!かも知れません(笑)

もったいぶっても仕方ないので答えをズバリ書きますと(笑)、それは「 路線価 」です。

「 えー!あたりまえじゃーん! 」

という声が全国中から聞こえてきますが(-_-;),、では具体的に「 路線価 」をどう使って借地権の相場を把握するか、ご存知でしょうか?


・・・
・・・


ね、借地に興味がないから、分からないでしょ?(笑)

だけど、今日まで借地に興味がなかったあなたも、明日は分らないですよ! この機会にシッカリ予備知識として覚えておきましょうよ! ねねね!

■ 実はちょー簡単!?借地権価格の算出方法

まずはその元となる「 路線価 」の調べ方です。これは借地に限らず土地の売買価格を知るヒントになりますので、不動産投資家の皆様におかれては全員マスターして下さいね!

路線価価格という、国税庁のサイトを使う方が多いかもですが、私は「 全国地価マップ 」が見やすくて好きなのでコチラを良く利用します( 国税庁の方見ていたらスミマセン・・・ )

国税庁:https://www.rosenka.nta.go.jp/
全国地価マップ:https://www.chikamap.jp




コチラのトップページを見ますと「 相続税路線価 」と「 固定資産税路線価 」の二種類の路線価( と公示地価 )が記載されておりますが、不動産の売買価格を知る際に使用するのは「 相続税路線価 」です。

トップページから「 路線価図等 」を選択して・・・



その後は住所を入れたり地図から選んだり、お好きな方法で調べたい土地の路線価拡大図まで行きつきます( 解説ザックリだな )

最終的に、このような数字の入った図に行き当たります。



はい。これが不動産投資家ならばほぼ全員が見ることになる( と思われる )相続税路線価図です。肝心のその「 読み方 」ですが、これは至ってシンプル。

画像中央の「+」印の土地を例にすると、この土地が接している道路に「 390C 」という表記がありますので、この土地の相続税路線価は「 ¥390,000/u 」という事になります。

ですので仮に、この土地の面積が100uあるならば、相続税路線価額は次のようになります。

390,000×100=¥39,000,000

次にこの価格を0.8で割り戻す作業を行います。

39,000,000÷0.8=¥48,750,000

なぜ「 相続税路線価を0.8で割り戻すのか? 」というと、そもそも相続税路線価は国交省発表の「 公示価格 」を参考に、その80%位にした数字だからです。

・・・ということをイチイチ書いていくと長文かつ複雑になりますので、これ以後は「 そんなもんだから 」で片づけますね( 詳しく知りたい方はググってねw )

更にその数字を1.1とか、場所によっては1.2を掛けたモノを不動産屋が売買時の「 参考価格 」としてお客様に提示します( そんなもんだから )

かくして、所有者さんからこの土地の売買を相談された際に、「 ん〜まぁ、こんなもんじゃないっすかぁ〜? 」(*´▽`*)と不動産屋が付ける値段は、こうなります。

48,750,000×1.1=¥53,625,000

しかしこれは、あくまで土地が所有権だった時のハナシ。借地の場合にはこうして出した数字に、更に借地権割合を掛けて価格を算出します。

■ 借地の強さを示す!借地権割合とは?

さて、その借地権割合は何処で確認するのかというと、路線価の数字の後ろにあるアルファベットがそれを示しております。上に戻って今一度今回の路線価の数字を確認すると「 390C 」とありました。

Cは借地権割合が「 70% 」であることを示しております。

A =90%
B =80%
C =70%
D =60%
E =50%

ということで

53,625,000×0.7=¥37,537,500

が、この土地に建つ借地権付き建物を売る際の基準となる価格になるのです!



さて、以上で誰でも簡単に借地の価格を出せた訳ですが、ココで注目して欲しいのは、

「 意外と借地って高くね? 」

ということ。東京都内では商業地でA〜B、住宅地でC〜Dである事が多いと言われるので、割合としては「 底地より高く売れる 」という事が言えます。

もっと細かい事を書くと路線価算出の際には接道や地形によっては補正が入ったり、土地によってはそもそも路線価がないじゃんって事もあったりします(笑)

地主さんへ借地権を売る際には多少の割引も考慮されたりもするのですが、掘るとキリがないので今回はこのあたりで終わりにさせていただきます!( ホントは難しいこと書けないんだろ? )(*´▽`*)

よしゆき 今回の教訓
路線価図を有効活用して自分の土地の価値を調べておくと、地主さんや不動産屋さんの言いなりにならずに済むよ!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

渡辺よしゆきさん

3人の子供を持つ貧乏零細子沢山兼業大家
【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役

ブログ:
空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!


■ 略歴

□1973年
東京に生まれる

大人になり家業の商売を継ぐが、年間労働日数300日超!しかも年収280万円(笑)という今でいう「ワーキングプア」な状況に危機感を覚える

□2006年
不動産投資の勉強をスタート

□2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)し、不動産投資に参戦。

一棟目から得られる賃料収入+鬼のような節制や株式投資で2棟目への資金を貯める。

□2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパート(通称・赤鬼荘)を現金一括購入(1R8戸・表面利回り28%)。

このアパートでは、床下浸水の瑕疵、孤独死、アパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査・・・などなど、業界にいう「赤鬼荘事件」の渦中に飲み込まれるも、独自の手法により8カ月で満室に導く。

□2011年、2012年
浦田 健氏が代表を務める「FPコミュニケーションズ」主催の「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続受賞。

以後、地方、都内、築古、新築、借地、再建不、戸建て、アパート、マンション、シェアハウス、民泊、貸し会議室などなどを運営する。

□2020年
都内を中心とし、地味6棟51室を賃貸経営中。

「雑食に、どん欲に、自分にリミッターを掛けず」不動産における商売のタネを探し続け今日に至る。

大家業にまい進する一方で【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役として日々、大家さんの悩み解消に汗を流す。

また、自身の経験を語るセミナーは笑いと勇気を与えると評判を呼んでいる(笑)。


■著書

よしゆきさん:著書-1
新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日(ごま書房新社)

よしゆきさん:著書-2
選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋さん/行動する大家さんが本気で語る(共著)(清文社刊)

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