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築古を愛した私のリノベーション術-俺のシェアハウスシリーズVol2-

渡辺よしゆきさん_画像 渡辺よしゆきさん 第6話

2021/7/12 掲載

皆様コンニチハ!
赤鬼荘の人でお馴染みの( ? )貧乏零細子だくさん大家兼、不動産屋しゃちょーのよしゆきです!

いよいよ東京オリンピック、やるんですね〜!やるからには仕方ねぇ!行きがけの駄賃ですから( ? )ガッツリ楽しみますよ〜!

さてさてそんな昨今ですが、今回も元気にコラム行きますよ〜!

今回は前回ご紹介した「 友達以上恋人未満 」な荻窪シェアハウス物件が紆余曲折を経てシェアハウスになるまでを紹介します!

参照:荻窪の築50年連棟物件はいかにしてシェアハウス物件になったのか俺のシェアハウスシリーズvol.1

◆私がシェアハウスと同じくらいやりたかったモノとは・・・◆

中央線沿線物件に憧れがあった私は光の速さで荻窪の激安物件を購入後、手のひら返しで売りのバイケイを結び( 笑 )

「 ひどい!ワタシの身体が目当てだったの!? 」( ;∀;)

と罵られながら( えっ!? )、分離工事からの〜 更地にして売却! という大儲けを画策するも、連棟の他の所有権者様の大反対を受けて見事に轟沈!

「 こうなれば墓場までお前と一緒だぜ!!!」

と売却をあきらめて、次の一手を講ずることにしました。なんて言いつつ、そんなに多くの選択肢があるわけではありません( 汗 )。建物を修繕して利益を得る方法として、次の2点が思い浮かびました。

@必要最小限の修繕を加えて戸建てとしてリリースする
Aもう少し大きな資金を掛けて●●もしくはシェアハウスとして高収益を狙う!

@の「 戸建て案 」ですが、こちらの物件は元々ニコイチだった為に、修繕を加えてリリースすると「 延床70u程度+30u程度の庭付き戸建て×2 」という事になります。

近隣の賃貸相場からみて、月額賃料は30万〜40万円程度。ぐるっとまとめて8%程度の利回りとなります。戸建ては収支が安定し、安全ではありますが、これでは面白みがありません!


面白みがありません!!!!( 大事なので二度言う )


ということで、光の速さで@の戸建て賃貸を却下し、Aの「 シェアハウスもしくは●● 」の検討に入りました。

◆私がシェアハウスと同じくらいやりたかったモノとは・・・◆

もったいぶって書きましたが、実はシェアハウスと並行して「 貸しスタジオ 」としての運用を模索しておりました。グラビアの撮影やドラマの撮影、またCMやちょっとした再現VTRの撮影など。いわゆる「 ハウススタジオ 」としての運用です。

都内近郊では密かに需要があり、時間貸しで10,000円/1hくらいは普通に狙える「 事業 」なのです。これが成功した暁には一日5時間、月半分の稼働でも750,000円となり、戸建て賃貸よりもずっと高収益を狙えます。

また常日頃、人が住む「 住居 」と比べて建物の細部に神経を尖らせる必要がなく、つまりそれはリノベーション費用が安く上がるという可能性がありました。撮影用なんだから見た目さえ整えればOKでしょう?(´Д`) といった、だいぶ甘い考えです( 笑 )

しかし、ハウススタジオ案は最終的には自己完結で却下。知識と経験ゼロから収益を上げるとなると、やはりノウハウの積み上げが求められ、それらを積み上げていく時間と根気がないなと思い至った次第です。

そして、少ない選択肢から自分の資金力や上がる収益、そして事業として成功させられるという自信など、諸々考えて「 GO! 」となったのが、シェアハウスだったのです。

◆築50年の腰痛持ち物件をシャレオツ物件に変える方法とは◆

雨漏り築古物件をシェアハウスとして再生する事を決定したものの、冷静に考えると築50年超えの雨漏り物件は、相当なテコ入れが必要となります。

築古は安かったり何なりと美点が多いのですが( 築古愛に関して今回は誌面上割愛 )。反面大きなデメリットとしては、総じて建物のダメージが大きく、修繕費用やリノベーションにお金がかかるという事があります。

ですので、私は、築古物件を再生して高収益化するためには、以下の能力が非常に重要だと思っております。

@現状の姿から最短距離で最高の姿を想像できること
A最短距離でもどの程度の資金が必要か、ザックリと計算できること

最短距離とは、例えば、完全に「 ザ・昭和 」の物件をRCのデザイナーズ物件にするには、莫大な金額が掛かり( てか建て替えかw )これは大変な遠回りと言えます。

反対に「ザ・昭和」な物件は、その素材を最大限に活かした「 オシャレ昭和 」へ再生するのが最短距離となり、それがすなわち「 お金が掛からないで賃付け出来るルート 」と言えるのです。

もっと分かりやすく書きましょう!

「 ゲットしたピ●チューをリザ●ドンに進化させるには、大変な努力が必要となります! 」( てか進化しないだろ )

「 ゲットしたピカ●ューは、ライチュ●に進化させるのが良いのです! 」( 知らんけどそうなの? )


という事で、荻窪物件をどのように仕上げて行ったのかの具体例をお書きしましょう(そうして、頼むわ)

◆荻窪物件再生の中身を初公開します◆

今回の荻窪物件は御年50年の雨漏り持ちではありましたが、実はRC( 鉄筋コンクリート )の連棟物件だったために、構造体自体は頑丈そのものでした。

ええっ!?RCで雨漏り!?余計やべーじゃん!??(;’∀’) と、建物にお詳しい諸兄でしたらお思いかと思いますが( 笑 )、雨漏りをしていた箇所は「 当初分譲された建物 」とは別の部分、実は増築された木造部分でした。



ちなみに、増築された建物の場合には、元の建物と増築部分との取り合いが絶妙に雨漏りしやすかったり、地震の際にはその個所から破断が起こったりしますので、より一層の注意が必要となります。

この増築された木造部分の痛みが尋常ではなく、雨漏りや、画像のように外壁の滑落もありましたので、今回の計画では柱を除くホボ全取り替えを余儀なくされる事になりました( 涙 )


↑コレな。

しかし、内装を解体してみると、RCの部分に関しましては構造に全く問題がない事が分かりました。クロスを貼っていたボードを解体すると、内側からは荒々しいながらも非常に堅牢なRCの素地が出てきたのです。





ちなみに、RCの法定耐用年数は47年とされておりますが、その実は100年程度は「 持つ 」とも言われております。

今回のコンクリートは昭和30年代後半〜40年代初頭のものであり、鉄筋にはマルキンと呼ばれる節のない鉄筋( 現在の鉄筋に比べコンクリが食わない )使われていたものの、コンクリートの打設技術自体はしっかりとした物であったのが幸いし、良い状態で残ったのだと思われます。

私は、このRCの素地を見た瞬間に、この物件のコンセプトが思い当たりました。

「 そうだ! この荒々しいRCの素地を活かし、中世の古城のような内装にしていこう 」

荒々しい中世の古城というこのイメージを軸として、床材や壁材、完成の後に置くインテリアのイメージまでが、ぶわわ〜っと脳からあふれ出る感覚がありました。

ここまでくれば後は簡単です。ココはどうしようかな? と迷った際にも、既に「 古城 」という起点がありますので、そこに立ち返りつつ、アイデアを形として現場に落としていけば良いだけです。

木造部分はホボ新築の為に資金を使い倒した反面( 泣 )、コンクリート部分は現れた荒々しいコンクリート素地に白いペンキを塗っただけという手の抜きよう( 笑 )

ひどい箇所はコンクリートビスまで残したまんま、ただただ全体をペンキで白く塗って行きました。( 施工した友人にはビスくらい抜いてとお願いしましたが、たぶんメンドかったのでしょうw )



飾りをした写真しかないのでワカリヅライですが、コンクリ素地に直ペンキです。







左の壁は木部のため、左官に櫛目を入れましたが、RCはぜーんぶ素地にペンキ( 笑 )。床材はやはり「 古城 」のイメージを起点に石畳調を選んでいま

とはいえ、居室やトイレ内部には一部ボードを施工のうえでアクセントクロスを貼っております。( ケチじゃないんですよ。デザインですw )


↑トイレのアクセントクロス例。普通の賃貸ではこれは使いませんw

木造部分はホボ新築にしなければならないので資金を突っ込み、RC部分は素材の良さを活かしながらも費用を節約する。こうして資金のバランスを取りながらも自身初となる「 コンセプト型シェアハウス 」が完成したのです。

◆自身初のコンセプト型シェアハウス、その利回りは?◆

さて、だいぶスッタモンダがありました荻窪シェアハウスでしたが、現在ももちろん所有し、収益を上げ続けております。

リリース直後の表面利回りは約17%と、戸建て賃貸の想定利回りの倍以上をマーク。現在はコロナによるシェアハウス市場全体の冷え込みもあり、完成当初ほどの収益性はありませんが、現在もまずまず満足のいく収益を上げております。

こうして、荻窪では期せずして自身初のシェアハウスを造る事となったのですが、シェアハウスの収益性や「 運営の面白さ 」に魅せられた私は次なるシェアハウス候補を日夜探すことになるのです。

そんな中、白羽の矢を立てたのが、自宅徒歩圏で購入した「 倉庫 」だったのですが、この話は次号以降でまたじっくりと書かせて頂こうと思います!

【 よしゆき 今回の教訓 】
築古物件再生のカギは、いかにして最短距離で「 貸せる家 」に出来るのか? を、想像できること。

プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

渡辺よしゆきさん

3人の子供を持つ貧乏零細子沢山兼業大家
【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役

ブログ:
空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!


■ 略歴

□1973年
東京に生まれる

大人になり家業の商売を継ぐが、年間労働日数300日超!しかも年収280万円(笑)という今でいう「ワーキングプア」な状況に危機感を覚える

□2006年
不動産投資の勉強をスタート

□2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)し、不動産投資に参戦。

一棟目から得られる賃料収入+鬼のような節制や株式投資で2棟目への資金を貯める。

□2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパート(通称・赤鬼荘)を現金一括購入(1R8戸・表面利回り28%)。

このアパートでは、床下浸水の瑕疵、孤独死、アパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査・・・などなど、業界にいう「赤鬼荘事件」の渦中に飲み込まれるも、独自の手法により8カ月で満室に導く。

□2011年、2012年
浦田 健氏が代表を務める「FPコミュニケーションズ」主催の「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続受賞。

以後、地方、都内、築古、新築、借地、再建不、戸建て、アパート、マンション、シェアハウス、民泊、貸し会議室などなどを運営する。

□2020年
都内を中心とし、地味6棟51室を賃貸経営中。

「雑食に、どん欲に、自分にリミッターを掛けず」不動産における商売のタネを探し続け今日に至る。

大家業にまい進する一方で【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役として日々、大家さんの悩み解消に汗を流す。

また、自身の経験を語るセミナーは笑いと勇気を与えると評判を呼んでいる(笑)。


■著書

よしゆきさん:著書-1
新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日(ごま書房新社)

よしゆきさん:著書-2
選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋さん/行動する大家さんが本気で語る(共著)(清文社刊)

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