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375万円の戸建て購入後に375万円の融資を受けました。

古家かしこさん_画像 古家かしこさん 第3話

2013/12/30 掲載

ボロ戸建投資に憧れて、札幌の375万円の戸建てを購入した古家かしこです。本日は、WALPAの壁紙と、山岡清利さんのリフォームマジックによって、ステキに生まれかわった築30年の戸建ての「その後」について、報告します。

 
 
ビフォー


アフター

■ 山岡さんの想定どおり「小さなお子さんのいる30代のご夫婦」の入居が決定!

まずは客付けについて。リフォーム開始後すぐに募集を開始したところ、約2週間で申し込みが入りました。2才の娘さんのいる30代のご夫婦で、「半年前からこの近辺で2台駐車できる戸建てを探していた」とのこと。

家賃は6万円で、礼金と敷金が1カ月ずつ。自営業者だったので、保証会社に入ってもらい契約を結びました。「リフォーム後に募集を始めれば、家賃を上げられたなぁ・・・」という反省はあるものの、実利15%の目標は達成。

リフォーム後の室内を見て、「10年は住みます!」と言ってくれているというこのご家族に長く住んでいただき、最終的には買いとってもらっちゃおうと、今から不動産屋さんと画策していますw

■ 購入後に日本政策金融公庫から375万円の融資を受ける

さて、現金で買った375万円戸建てですが、その後、この家を担保に日本政策金融公庫で375万円の融資を受けました。名義は私が代表になっている資本金10万円のマイクロ法人で、金利は1%後半、期間は10年、返済比率は約50%。先方から求められた以下の条件は受け入れました。

1、物件に(根)抵当権をつける
2、会社代表者(私)以外にもう一人連帯保証人をつける(←主人にお願いしました)

一応補足すると、こちらは「 買った家の融資を後から受け る」というスタンスでも、名目上は「不動産賃貸業の事業資金として、次の物件を購入するため」になります。「物件が決まっていないのに購入資金を借りておいておく 」なんて考えたこともなかったので、できると知ったときは驚きました。

個人的には、申請時に事業計画書を準備したり、担当者にその事業の勝算をアピールしたりといった「努力」が不要なのが、非常に助かりました。淡々と書類を集めたら、貸してもらえたという印象です。

■ 東京在住でも北海道の戸建てへの融資が受けられた

ココで少し、話はさかのぼります。実は私が北海道の戸建てを購入後に、日本政策金融公庫から融資を受けるのは2回目です。最初に借りたのは去年、東京に住みながら道内の360万円戸建てを購入した際、お世話になっている税理士さんにすすめられたのがきっかけでした。

日本政策金融公庫なら、物件を買った後から融資を受けられますよ。親しい担当者にきいてみましょうか? 」と提案があったので、お願いしてみると、物件価格と同じ360万円を1%後半の金利で、返済期間15年で借りられました。返済比率は約30%です。

書類は最初から物件を担保に入れる前提だったため、以下のものプラス「不動産の売買契約書」や「賃貸契約書」等を提出しました( ←2回目のときは賃貸契約書はナシ。担当者によって求められる書類が違うようです)


※日本政策金融公庫のサイトより。
かしこは法人の資料を提出。2回目は企業概要書ではなく、借入申込書を提出。


当時は東京在住でしたが、「 札幌にも公庫の支店があり、建物の確認は現地の人に行ってもらえるから大丈夫 」ということで、遠隔地であることは問題になりませんでした。

■「 問題なく返済してもらえれば、半年後にはまた貸せます 」

去年買った360万円戸建てと、今年買った375万円戸建て。両方とも購入価格と同じ額を借りられたのは、固定資産税評価額とほぼ同額という安さで買えたからだと思います(←こういう物件は地方戸建てでは珍しくない)

実は、日本政策金融公庫に「これから買う物件」の融資の相談をした大家仲間たちから、「面談で家計を素っ裸にされるような辱めを受けたのに、最後はあっさり断わられた(涙)」という話を聞いたことがあり、緊張していました。

しかし、私のときは面談も「北海道って家が安いんですね〜」といった雑談が中心。これは、税理士さんの紹介であることと、私たちの融資が、相手にとってリスクの少ないものだからと思われます。

そして、この360万円の戸建ての面談のとき、「次はいつ借りられますか?」と聞くと、「半年間順調に返済してくれれば、何度でも」という返事が。そこで、今回の375万円戸建ても、購入後に融資を申し込んだというわけです。

2戸目のとき、法人の住所が東京から札幌へ移転していたのですが、「窓口はひとつ」だそうで、最初と同じ新宿支店が担当に。2回目ということで、面談は税理士さんの代理が認められ、私は電話で担当者と少し話しただけでした。

「物件に根抵当をつける」「連帯保証人は私と主人の2人」という条件は前回と同じです。抵当権を設定しない方法や、夫が連帯保証人にならないで済む方法なども聞いてみたのですが、担当者が「うーん・・・」と返答に困っていたため、「ちょっと聞いてみただけです」と言って引き下がりました(笑)。

税理士さんによれば、「かしこさんの会社はまだ2期だから」とのこと。逆にいうと、3期をすぎれば、融通をきかせてもらいやすいそうなので、今度は物件を抵当に入れないパターンに挑戦しようと思います。ちなみに、決算はすべて黒字であることが前提だそうです。

■ 1棟目を現金で買えば以降は持ち出しナシで物件を増やせる

このパターンなら、1棟目の物件を買う現金さえ用意できれば、2棟目以降は前の物件を担保に融資を受けて次の物件を買うことで、延々と物件を増やしていけます。根抵当権なら、返済が進めば、その分の融資を新たに受けることも可能です。

せっかく現金で買ったのに借金をするなんて・・・という意見もあるかと思いますが、何かのときにお金を用意できる術を持っておくことは、不動産投資をする上で非常に大切なことだと思います。ひとつの事例として、参考になれば嬉しいです。

その他に、いくつか質問したことをシェアします。

・連帯保証人は、借主と生計を別にしていることが前提。つまり、専業主婦やパートの妻では認められないことが多い。共働きの夫婦ならOK。

・繰上げ返済をする場合、振込手数料210円がかかるだけで、ペナルティーや手数料はない。「繰上げしても怒りませんか?」と聞いたら「怒りませんよ〜」と笑っていました。( ←これだと返したいときにパッと返せるので気がラク)

・これは税理士さんの話ですが、諸条件は「担当者さんのノリ」で決まるそうです(笑)。窓口で「不動産に貸したい担当者さん」に当たるとは限らないので、周りに借りた方がいれば紹介してもらうと話が早そうですね。

さてさて、古家かしこの短期連載はこれで最終回です。
リフォームに力を貸してくれたWALPAさん、山岡さん、見学会やセミナーに参加してくださった皆さん、そしてコラムを読んでくれた皆さん、ありがとうございました。
いよいよ年末ですね。良いお年をお迎えください。

【編集部追記】コラム掲載時の公庫では物件購入後に融資を引く形が主流でしたが、その後、決済前が主流に変わりました。保証人も原則不要になるなど、ルールが変わっています。最新の情報は日本政策金融公庫にご確認ください。

古家かしこ

プロフィール

■ 古家かし子さんのご紹介

kashikoさん

職業:出版系
夫と息子と3人家族
2013年4月から札幌在住

不動産投資の主な経歴

□2005年
不動産投資の勉強をはじめる

□2006年
栃木県宇都宮市に中古アパートを購入
1R×8戸(1,500万円、利回り20%)
⇒2010年にギリギリ損をしない価格で売却

□2007年
東京都杉並区に中古の賃貸併用住宅を購入
3LDK×1戸+P+1R×2戸(5,730万円、地方でいうと本気で驚かれる利回り5%)
⇒2013年に買値より少し低い価格で売却(賃料収入を加味するとプラス)

□2012年
加藤ひろゆきさんに憧れ、北の大地に360万円の戸建てを購入
⇒6万円で賃貸中(任意売却物件をリースバック)

□2013年
夫の転勤を機に家族で札幌へ引っ越す

□2013年
札幌市南区で375万円の戸建てを購入
⇒6万円で賃貸中

□2014年 小樽市新光に200万円の戸建てを購入
⇒4.8万円で賃貸中

□2014年
札幌市白石区に1,750万円の重量鉄骨アパートを購入
⇒4部屋合計24.4万円で賃貸中

□2015年
札幌市西区の330万円の戸建てを購入
⇒6.5万円で入居中の状態で売却

□2015年
札幌市手稲区の300万円の戸建てを購入
⇒7.8万円で入居中

□2017年
札幌市白石区に2450万円の中古テラスハウス購入
⇒3戸合計で25.1万円で賃貸中

□2017年
札幌市豊平区の350万円の戸建てを購入
⇒5.4万円で入居中の状態で売却

□2017年
札幌市南区の250万円の戸建てを購入
⇒3.5万円で倉庫として賃貸中

□2018年冬
札幌市南区の100万円の戸建てを購入
⇒6.5万円で賃貸中

※この他に区分マンションをちょこちょこ売買

□2019年11月現在
7棟14戸を所有
家賃年収約1,000万円
キャッシュフロー約500万円

Yokoさん

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