• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

16,780アクセス

区分マンションはもうコリゴリ!〜内部分裂で暴露された管理組合のやりたい放題〜

加藤隆さん_画像 加藤隆さん 第10話

2012/5/22 掲載

今回も札幌の区分マンションにまつわる話です。

■ 内部分裂で暴露された管理組合のやりたい放題

あるマンションで、面倒なことが起こりました。
管理組合の内部で、主流派と亜流派が分裂し対立! お互いに、各戸のオーナーたちに敵陣の悪口を言いつける告げ口合戦が始まったのです。

悪口の内容はどんどんエスカレートし、しまいには不祥事等の暴露合戦になりました。

「 理事長が数人のお供を連れて、東京在住のオーナーに滞納管理費・修繕積立金を督促するという名目で、大名旅行に行った!
飛行機代・ホテル代・夜の飲み食い代まで管理費で賄っていた! 」


私「 本当に? それは問題ですね〜」

「 大規模修繕の際に、Aさんが相見積もりも取らずに、自分の兄弟や身内に発注していた! 」

私「 それは見過ごせない! 次回の修繕のときは気をつけないといけませんね 」

「 滞納管理費・修繕積立金が300〜400万円に積み上がった競売物件を、管理組合で入札し、落札していた!!
100万円で買えるマンションを買取価格300〜400万円で計上したいのは、損失隠しをしたいからだ! 」


私「 本当ですか? 安く買えるものをわざわざ高く買うなんて、何か裏がありそうですね・・・ 」

「 1千万円以上の横領をした奴がいる! 」

「 それはもう、事件ですよ!一体、札幌では何が起きているんですか!? 」

このように、告げ口合戦の内容は、驚くべきものでした。
とにかくもう、管理組合の人たちが、勝手なことをやりたい放題だったということがよくわかりました。

■ 自分一人ではコントロールできないという現実

そうなった理由のひとつに、この物件が投資用マンションで、オーナーの多くが東京などの遠方に住んでおり、物件の管理に目が行き届かないということにあると思います。

私自身、札幌には区分所有マンションを14戸所有してはいますが、購入時はともかくとして、ここ10年位は行っていません。( 今は信頼できる賃貸管理会社2社に業務委託していますので、安心というのもあります )

正直なところ、月数千円から数万円程度の家賃しか入らない区分マンションのために、丸一日の時間と、数万円の交通費をかけるのは、費用対効果で考えたときにペイしないのです。

もちろん、管理組合はものごとを決めるときに、管理組合決議というものを開いています。しかし、今回のように裏で悪いことをされては、たまりません。

それに、管理組合決議に出席して、異議を述べたり、質問したりしても、結局、なんやかやと多数決で押し切られ、それっきりになるのが通常です。

占有面積を多く持っている人が多数決では有利になります。小さな部屋をひとつ持っている人間が一人で騒いでみたところで、どうにもならないのが現実です。

■ 区分マンションはもうコリゴリ

マンションは通常、管理組合が組織され、各部屋のオーナーは毎月、建物管理費・修繕積立金を管理組合に積立ます。投資用マンションの場合は、建物設計・施工・販売会社が建物管理・賃貸管理までひっくるめて行うことが珍しくありません。

形式的には、管理組合が建物管理会社に業務委託を取る形となりますが、実質は、建物設計・施工・販売会社が実権を握っており、彼らの意向で様々なことが決められることがよくあります。

区分マンションは手軽に買えるというメリットがあります。しかし、その裏には、自分一人では大事なこともコントロールできないという事実があることも忘れてはいけません。

国は、区分所有法等の法制度を整備し、マンション管理士・管理業務主任者という資格を設けました( 私も保有しています )が、その存在はほとんど知られず、現場への影響もありません。

自分の経験からいえば、多くのオーナーが道外に住む札幌の投資用マンションでは、このような事件が日常茶飯事で起きていました。最近は、むなしくなって、これら物件にはほとんどタッチしていません。

これに懲りて、ここ数年は長屋、一棟物アパートに切り替えていますし、場所も博多、名古屋へと向かっています。

注意:札幌のすべての区分マンションのことを悪く言うつもりは全くありません。札幌でうまくやっているオーナーもたくさんいます。たまたま、私が購入した物件の管理組合に問題があったのだと思います。その点はご理解ください。

【 まとめ 】区分所有マンションは、自分ではコントロールしにくいという欠点があります。そのリスクを織り込んだ上で投資することが重要です。

プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤たかしさん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

加藤隆さんのブログ
「死が無いサラリーマン」ブログ

加藤隆さんの掲示板
「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

ページの
トップへ