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各種税金をいかに節税するか

加藤隆さん_画像 第101話

今のご時勢、家賃を上げたり、礼金をいただいたり、賃貸経営で収入を増やすことは簡単ではありません。ですから、お金を残すには「 出て行くお金 」を減らすことが大切です。

今回は、その中でも不動産経営における税金をいかに節約できるかについて、私が実践していることをお伝えします。知っているだけで確実にできるものもあるので、ぜひ試してみてください。

まずは、「 印紙税 」。「 不動産売買契約書 」・「 建築請負契約書 」においては、売買金額に応じて、印紙税額が上がります。この売買金額は原則として、消費税を除いた本体価格のことを指します。

書類に消費税込みの「 総額表示 」しか書かれていない場合は、この金額が「 売買価格 」とみなされて印紙税額が上がってしまいます。「 本体価格+消費税=総額表示 」というように、明確に書いておくことが大事です。

また、印紙税法上は、契約者双方が署名捺印した時点で、「 原本 」のみが課税対象となります。その際、両署名捺印者が連帯債務となるのですが、「 原本 」のみというところにポイントがあります。

「 売買契約書 」の場合、売主は売却後のことにあまり関心がない為、コピーでも了承してくれるものです。そこで、「 売買契約書 」の原本は1部のみ作成し、印紙税は折半負担。原本は買主保有、コピーを売主保有とすれば、印紙税は半額で済みます。

※ところで、そもそも契約書がなければ印紙税は発生しません。悪質な不動産会社の場合、「 仲介契約書 」も締結しないところもありますが、これでは、本末転倒虫ですね。しかし、実際こういうところもありますので、注意してください。

続いて、「 消費税 」。不動産会社等消費税課税事業者から購入する場合には、建物分に消費税が課税されますが、個人等消費税課税事業者以外から購入する場合には、消費税は課税されません。

売主が消費税課税事業者の場合であっても、本体価格が一緒でも、できるだけ、建物分を少なめにしてもらうと、消費税が少なくなります。

ただし、売主=消費税課税事業者の立場からすれば、受取消費税が減るので嫌がるかもしれません。また、その場合、減価償却費、不動産経営が赤字の場合の支払金利( 建物分 )は減ってしまいます。

もし、自分が消費税課税事業者であれば、「 仮受消費税―仮払消費税=納税消費税 」で精算可能です。

そういえば、居住用賃貸料は消費税非課税なので、あえて、駐車場・自動販売機・事務所賃貸料等消費税課税売上を作って、建物代等消費税還付スキームを作り、節税するのが少し前に流行りました。

今では、3年間以上消費税課税事業者連続的要等、税務署の節税封じで難しくなったようです。現在でもセミナーなどが開かれており還付は可能なようですが、私はこの部分には足を踏み入れてはいません。

続いて、「 登録免許税 」ですが、これは節税のしようがありません。

次に、「 固定資産税・都市計画税 」。これも、節税しようがありません。できることといえば、小規模建物減税がきちんと適用されているか? 土地収用等があった場合、マイナスとプラスを間違えていないか( 過去、実際にありました )等を、チェックすることくらいでしょうか。

続いて、忘れた頃やってくる「 不動産取得税 」。これも節税のしようがありません。昔、貧乏サラリーマンの私は、突然の高額の不動産取得税を工面できずに、電話をかけ、まかりませんかと言ったのですが、断られました。その代わり、ボーナスの時期まで待っていただけました。

保有中の「 所得税 」については、過去のコラムでも書いたとおり、「 減価償却費 」「 日常家事関連費 」の「 不動産経営関連費 」化等により、節税・赤字化し、給与所得と損益通算させ、節税することができます。

「 所得税 」が減れば、翌年の「 住民税 」も減ります。さらには、保育園の保育料、各種補助、奨学金等にも影響してきます。この関係性を理解していないと、大家デビューした後で驚くことになるので注意が必要です。

そして、「 出口 」とも呼ばれる売却。ここには「 不動産譲渡税 」が待ち構えています。この時は、「 減価償却費 」が多いと「 所得税 」「 住民税 」は節税できる反面、建物等の簿価が下がる為、「 売却価格―簿価―諸経費=譲渡益 」が増えて「 譲渡税 」は増えます。

1月1日時点で、保有期間5年以内であれば、短期譲渡で税率は39%ですが、5年超だと長期譲渡で、税率は20%になります。このとき、個人の場合には、不動産譲渡所得内でしか損益通算はできませんが、法人の場合は、全所得内で損益通算することが可能です。

そして、「 贈与税 」「 相続税 」です。不動産、特に建物が建っている土地、貸している不動産は評価が下がり、通常、半分以下になります。。

また、借入金を活用して不動産経営を行った場合、借入金はそのままマイナスされますが、不動産は評価が下がりますので、トータルで自己資本を圧縮させることができます( 相続税対策で新築アパートが増えすぎるのも困りものですが・・・ )。

「 贈与税 」については、毎年、非課税範囲内( 110万円 )程度で贈与していく方法や、婚姻期間25年以上の場合には、自宅を配偶者に贈与する等の方法もあります。相続税については、とりあえずは、配偶者の法定相続分の半分迄であれば、非課税です。

ちょっと整理してみただけでも、これだけたくさんの税金が出てきました。ここで溜息をついても仕方ありません。節税の知識は、知っているのといないのとでは、大きな差がつきます。しっかりと勉強して、手残りを増やしていきたいものです。

【 まとめ 】
不動産経営に関連する税金は、取得・保有・売却、それぞれの段階で多岐にわたります。それぞれで、節税の余地がありますので、しっかりと勉強して、活用しましょう。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

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バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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