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騙されないための売買契約書締結。「性善説」で失敗しないために。

加藤隆さん_画像 第102話

「 不動産経営においては、契約書を取り交わすことが多いですが、契約書締結において、失敗を避ける、リスクを低減させる為の注意点は何でしょうか? 」という質問を受けることがあります。

実は私自身、この手の話では何度か痛い目にあいました。そのため、今は非常に慎重になっています。ここ数年はこの業界に新しい人たちも増えている様子ですので、充分に注意して欲しいと思います。

さて、契約書といえば、「 売買契約書 」・「 建築請負契約書 」、「 抵当権設定付金銭消費貸借契約書 」、「 仲介契約書 」等があります。私の経験を元にひとつひとつ、注意点を見ていきます。

■ 売買契約書

まずは、時系列的な日付を見ます。契約締結日、手付金交付日、融資白紙解約期限日、決済・引渡日、瑕疵担保責任期限日等、時系列的に矛盾がないか、スケジュールに余裕があるか等を確認するのです。

特に、手付金交付日、融資白紙解約期限日、決済・引渡日については、資金繰りの締切が絡みますので、要注意です。

売主・仲介会社・金融機関等は、売主が相続・事業等で資金繰りに窮している場合、3月末・9月末等期末決算の時等は特に、買主を焦らせてくる場合が多くなりますが、自分のペースを乱されずに落ち着いて、余裕を持たせて行動しましょう。

中には、融資承認、金銭消費貸借契約を締結した上で、さらには融資白紙解約期限日が過ぎているにもかかわらず、決済日の前日に何の理由も無く、融資をドタキャンする悪質な金融機関もあります。

また、それに便乗して、手付金を返還しないばかりか、違約金迄請求してくる悪質な売主や、取引が不成功になっているのにも関わらず、成功報酬としての仲介手数料を請求してくる悪質な不動産会社もあります。

瑕疵担保責任の期限については、新築の場合は構造上重要な部分( 基礎・柱・壁・屋根等 )・雨水の侵入に関する部分等については、品質確保法に基づき、10年間です。中古の場合は、売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法に基づき、2年間以上です。

その他の場合には、特約で排除することが可能ですので、特約条項には注意しましょう。間に、不動産会社の役員・従業員を個人として入れて、瑕疵担保責任を免れる悪質な不動産会社もあります。

続いて、金額です。売買金額、それをベースにした手付金、残金、違約金、融資金額等です。バブルの頃等においては、融資金額を増やしやすいようにする為か、売買金額を多めにする手法もあったようです。売買金額が多めの「 売買契約書 」も別に締結するのです。

ここで注意すべきことは、悪質な金融機関・金融機関指定の不動産仲介会社が、購入者・借主の知らないうちに、「 重要事項説明書 」・「 売買契約書 」原本をコピーした上で、金額等を改竄し、利用することがあるということです。

そして、いざトラブルになったら、何も知らない購入者・借主に対して、有印私文書偽造・詐欺だ等と、濡れ衣を着せるなど、やりたい放題。購入者が受けるダメージははかりしれません。

従って、本当の「 重要事項説明書 」・「 売買契約書 」については、案・最終版のコピー・PDF・原本等をきちんと保管しておくこと。さらには、自分の身を潔白するためにも、金融機関・不動産仲介会社等宛への電子メール等の証拠を残しておくことが重要です。

「 不動産会社ならまだわかるけれど、そんな悪質なことをする金融機関なんてあるの? 」と思う方もいるでしょう。私も以前はそう思っていました。しかし、現実は甘くありません。「 性善説 」は通用しない世界です。

その他にも、以下のような点に注意が必要です。

■ 融資白紙解約条項

もし、融資が通らなかった場合、売買契約を白紙解約し、手付金返還・違約金不発生とする条項です。売主によっては、嫌がる場合もありますが、最悪、現金で購入できる、手付金放棄・違約金支払いもできる覚悟が無い限り、入れておくべきです。

しつこいようですが、金融機関を無条件で信用してはいけません( 特に初めて融資を受ける場合 )。融資特約の書類には、金融機関名や借入条件( 金額・期間・金利等 )も明確にしておくとベターです。先述した白紙解約期限は余裕を持って設定しましょう。

また、解約権限留保型か当然解約型かは、一長一短あります。解約権限留保型は、「 白紙解約することができる 」といったように、もし融資が不承認でも、他の金融機関にトライしたり、最悪現金購入したりの選択余地を買主に残そうという趣旨です。

その反面、融資承認・金銭消費貸借契約締結後、白紙解約期限経過後になって、ドタキャンをくらったら、白紙解約を言う機会もありません。その場合は、「 融資不承認の場合は、白紙解約となる 」といった当然解約型の方が有利となります。

■ 訴訟管轄裁判所

こちらは通常、物件の所在地の裁判所になっていることが多いようです。物件所在地が遠方の場合には、いざトラブった時の手間暇・時間・コストが大変です。この裁判所を居住地の近くにしておくと、何かあったときに便利ではあります。

■ 売主

売主が現在の本当の所有者・売主か確認します。相続が発生しているのに、不動産登記簿上の所有者が変更されていない場合、所有権移転登記が大変です。他人物売買が行われることもあり得ます。

また、間に不動産会社、不動産会社の役員・従業員が入ることもあります。間に不動産会社の役員・従業員を入れ、売買差益を抜いた上、仲介手数料まで請求する不動産会社も見受けられます。

さらには、クーリングオフの適用除外、瑕疵担保責任逃れも図ろうとするのです。また、売主の住所が不動産登記簿上の住所と一致していない場合には、面倒になりますので、早めに、印鑑証明書・住民票・運転免許証等でも確認しておくことです。

■ 対象物件

所在地・地目・土地の面積、建物の構造・階数・延べ床面積・築年月等をしっかりと確認しましょう。自然災害リスク、需給関係、地目は宅地か? 土地の面積は、登記簿上の面積か実測か? エレベータの維持費は? 容積率は? 新耐震基準( 1981( 昭和56 )年6月以降建築申請 )か? 等がポイントかと思います。

■ 特約

宅地建物取引( 宅建 )協会では、雛型を作っていますが、特約で一部条項を排除することがあります。よくあるのが、先述した融資白紙解約条項。そして、瑕疵担保責任条項です。新築の場合は、「 品質確保法 」により、構造上重要な部分( 基礎・柱・壁・天井等 )・雨水侵入に関する部分については10年間となっています。

中古の場合は、売主が宅地建物取引業者( 宅建業者 )の場合は2年間以上で、売主が宅建業者以外の場合には、特約でこの瑕疵担保責任を排除することが可能です。購入後に瑕疵が見つかることは珍しくありませんので、この部分を事前にクリアにしておきましょう。

注:かなり古い建物等では特に、宅建業者が売主であっても瑕疵担保責任を排除しているケースが良く見られます。その分、安いこともありますし、それが一概に悪いというわけではありません。

大切なのは、「 書類の内容をしっかりと理解し、納得しておくこと 」。そうすることが、自分自身だけでなく、売主、関わった業者さんのためにもなるのです。

【 まとめ 】
契約の際は、書類の中身をしっかり確認するのはもちろん、後でやりとりの経緯を確認できるよう、メールの記録なども残しておくことが大切です。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

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バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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