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アベノミクスバブルの崩壊はいつ?

加藤隆さん_画像 第104話

■ アベノミクスミニミニバブルの崩壊はいつ?

2016年になって、ずっと、株が大暴落し続けています。不動産の方は、低金利・マイナス金利という金融緩和ブームのせいか、未だに、アベノミクス・東京オリンピックブームか、需要が多いようです。

ところで、平成バブルの頃を思い起こせば、1980年中頃から平成バブルが始まり、1989年末に日経平均4万円弱の最高値をつけましたが、1990年初から、大暴落。一気に、半値の2万円位になり、再安値では、6千円代に迄大暴落したものです。

不動産については、タイムラグがあり、1年後位から、大暴落が始まりました。

株の方は、コンピュータによるシステム自動売買もあり、その瞬間瞬間の思惑・人気で、ジェットコースターのように乱高下します。ところが、不動産の方は、同じものは二つとはなく、株の様な標準相場があるわけではありません。

インサイダーという発想もなく、相続・売り急ぎ等の為、割安で変えたり、逆に、割高で売れたりすることもあり得ます。また、通常、賃貸借契約期間は2〜3年間で、賃貸料は、頻繁には、変わりません。

「 衣食住 」の「 住 」であり、比較的安定しており、乱高下もしません。そのため、収益還元法で見れば、評価額も安定しがちです。役所の評価( 固定資産税評価額・路線価格・公示価格・標準価格等 )も同様です。( もっとも、バブル期の様な、取引事例比較法であれば、価格は乱高下しましたが )。

これは、不動産の「 遅行性 」・「 安定性 」とも呼ばれています。なお、1990年のバブル崩壊は、既に不景気となっているタイミングに、時期を逸した不動産融資禁止令が出されたことがきっかけになりました。

この例で行けば、今回のアベノミクスミニミニバブルは、早ければ、2017年頃は、崩壊するかも知れません。

■ バブル崩壊後はバーゲンセールがやってくる

次に、オリンピックを視点に考えてみましょう。1964年の東京オリンピックの際も、また、他の国のオリンピックの際も、遅くともオリンピック開催の2年前には、景気が悪化し始めているようです。

この例で行けば、遅くとも、2018年には、景気が悪化しそうです。以上、いずれにせよ、2017〜2018年頃が、アベノミクスミニミニバブル崩壊の可能性が高いのではないかと、私は思っています。

バブル崩壊ともなれば、賃貸料の下落はさほどではないにもかかわらず、物件価格は暴落します。不景気で資金需要もなく、調達金利も下がります。それらの結果、利回り・キャッシュフローも向上します。その代わり、資金調達も苦労します。

大金持で、現預金を沢山持っている人や、信用力があり、資金調達できる人は、バーゲンセールで、より取り見取りで、二束三文となった不動産を買うことができるでしょう。

今、成功している不動産経営者のほとんどは、平成バブル崩壊後、賃貸料はさほど下がらないのに、物件価格が下がり、低利の資金調達で、利回り・キャッシュフローを取り、成功したものです。

貧富の差はますます拡大していくものですね。( ちなみに、私は、平成バブル期の不良物件も抱え、最近は、悪徳金融機関・悪徳不動産会社に騙され、「 貧 」( 大貧民 )の方ですが・・・ )。

でも、私も含めた「 しがない貧乏サラリーマン 」も、あきらめないで下さい。どんな時代でも、相続・売り急ぎ物件はあるものです。割安で優良物件を購入できる可能性はあるはずです。

それは、川上の未公開情報だけではなく、一般の公開情報に混じっていることもあり得ます。自己資金を貯めていれば、融資割合のいまいちな融資や、最悪、現金購入という手もあります。また、融資が厳しくなるタイムラグの瞬間を活用できるやも知れません。

■ 変化のスピードはどんどん速くなっている

ところで、株の大暴落は、外人の日本株売り越しだそうですが、正に、この原稿を書いていた2016年4月某日、日本経済新聞によると、不動産の取引も、外資の不動産ファンド不振により、前年比25%減とのことです。

中国バブル崩壊、石油等資源価格暴落によるオイルマネー崩壊等もあるし、何より、日本の少子高齢化、人口減、債務増、不景気、信用不安もあるのではないでしょうか。IT化もあって、変化のスピードはどんどん速くなっています。不動産バブル崩壊も早いかも知れません。

以上、目先の短期目線で見てきましたが、長い目の長期目線で見てみると、少子高齢化、人口減、不景気で、1,200兆円という多額の債務を抱えた日本は、紙幣・国債増刷、金融緩和、インフレ政策でいき、貨幣価値( 借金の実質負担 )を減らしていくことでしょう。

税収増・経費減にも限界がある以上、これしかないでしょう。へたをこけば、ハイパーインフレです。目先の金利上昇をしのげば、借入金を活用して、数に限りのある実物資産( 不動産等 )にしておくのがベストとなるのでは、と個人的には考えています。

【 まとめ 】
目先、アベノミクスミニミニバブル崩壊、株大暴落・不動産暴落もあるかも知れません。しかし、長期的に見て、インフレを想定すれば、金利上昇には気を付けつつも、借入金を活用した不動産経営は有効かと思います。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

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バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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