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値下がりが激しくて売却できない元自宅マンションの今後

加藤隆さん_画像 第105話

■ 賃貸に出した元自宅マンション

平成バブル崩壊後の1994年、自己居住用として、つつじヶ丘駅近物件( 1972年築・3SLDK・78平方メートル )を、約4,000万円で購入しました。

その後、妻の両親宅で同居することになったため、当該マンションを売りに出したところ、なんと2,000万円程度でも売れないということが判明しました。ローンはまだ3,000万円以上残っており、売却は不可能です。

※詳細は過去のコラムを参照願います。
買い値の半額でも売れない元自宅マンションをどうするか?


そんなわけで止むを得ず、貸しだすことにしました。( 金融機関には、妻の両親と同居等事情を説明し、住宅ローンを継続してもらえました )。少し時間はかかりましたが、幼稚園のPTAの役員をしていた妻の人脈で、遠い知り合いの方が住んでくれることになりました。

しかし、月20万円超のローン返済額に対して、家賃は13万円ぽっきり。管理組合に支払う管理費1万円・修繕積立金2万円を差し引けば、手取り10万円ですから、毎月10万円もの持ち出しが発生します。しかし、売却もできないのですから仕方ありません・・・。

幸い、その後に購入した新宿の区分マンションが道路計画にひっかかり、土地の持ち分3平方メートルの内1平方メートルが1,200万円で土地収用されました。そのお金等を元に一部繰上げ返済にすると共に、低金利の外資系金融機関に借り換えをして、なんとか持ち出しを脱することができました。

■ 空室になったタイミングで売却?

この物件で最近、動きがありました。入居者の方は当初、「 一生涯住みます 」とおっしゃっていましたが、御子様の卒業・就職・転勤等もあって、関西に引越されることになったのです。こちらとしては、空室となり残念です。

不動産会社に確認すると、想定家賃は10〜14万円程度とのこと。ファミリー物件はいざとなれば自分たちも住めますし、賃貸に出せば入居期間は長く安定していますが、利回りは栃木県今市です。

一度、空室ともなると、規模・金額が大きいだけにリフォーム代もバカになりません。募集期間やフリーレントで家賃が入らない時期のマイナスも響きます。広告宣伝費も一挙に押し寄せてきて、大変です。

原則として、売却はしない考えですが、一応、検討ボクシングしてみました。このエリアの売り想定値は、坪100万円程度。広さは78平方メートルですので、2,400万円程度になります。

実勢価格的には、2,000万円程度とのこと。購入して数年後に売却を考えた時も、このくらいの値段でした。新築・築浅と違って、中古・太古( ? )の物件は既に下がりきっているので、これ以上は下がらないのでしょう。

ちなみに残債ですが、1,000万円超繰上げ返済しているため、あと500万円程度になりました。ローン完済まであと3年です。

■ 賃貸で稼げるだけ稼いでもらうことに

売却の際の注意点として、今までは減価償却の分の所得税・住民税を節税できていたものが、取得価格( 残存価格 )が減っている分、譲渡益( 売却価格―取得価格―売買諸経費 )が出やすく、税務署に譲渡税を取られやすくなるということがあります。

また、所有期間が1月1日現在で5年超の長期譲渡の為、税率は2割で済みますが、5年以内の短期譲渡だと税率4割も取られてしまいます。( 私の今回の物件はすでに築古ですのでこの点は問題ありませんが )。

意外と忘れがちですが、売りの諸経費もかかります。仲介手数料・売買契約書収入印紙代・一括返済違約金・抵当権抹消費用・司法書士手数料等を合わせると、売却価格の5%程度は見た方がいいでしょう。

これらを勘案し、ざっくり計算したところ、売却できても
「 2,000万円( 売却価格 )−500万円( 残債返却 )−100万円( 売り諸経費 )−300万円(譲渡税)=1,100万円 」
にしかならないことがわかりました。

過去に繰上げ返済として1,000万円超を入れたことを思えば、全然利益は出てはいません。例月の持ち出し分、損をしていたくらいです。やはり、賃貸継続で持ち続けて、できるだけ長く、家賃を稼いでもらおうと思います。

今さらですが、自宅マンションも将来的に売却や賃貸に出した場合にプラスになる物件を選ぶことが大切です。ずっと住み続けるつもりで買っても、そのとおりにいくとは限りません。

夢のマイホームがその後の人生の足を引っ張ることになっては、本末転倒です。ローンは何十年も続くのですから、将来の色々な可能性を見据えて、家族の人生にプラスになる不動産を選ぶことが大切です。

【 まとめ 】
物件を売ると売却経費、譲渡税等がかかります。不良資産を入れ替えるのはアリとしても、売却後に優良物件が買える保証もありません。値上がり益狙いではなく、インカムゲイン狙いでいきましょう。



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プロフィール

■ 加藤隆さん

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「死が無いサラリーマン」ブログ

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「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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