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自営業者や低属性の人が不動産投資をするには?

加藤隆さん_画像 第111話

先日、ファンドマネージャのNさんと、居酒屋にて、株や不動産等について、お話しをさせていただきました。Nさんは自営業で、株等の資産運用をされているのですが、収入が不安定なので、比較的、安定収入が得られる、不動産経営に進出されたいとのことです。

しかし、金融機関からは、「 低属性 」と見られるとのことで、融資受けが難しいようで、今後、どうしていけばいいのかが課題とのことでした。確かに、自営業者や、サラリーマンを卒業した方の融資受けが難しという話は、よく聞ききます。

また、サラリーマンでも、入社間もない方、転職したばかりとかで勤続年数が3年以内など短い場合、年収が比較的少ない場合( 500万円以内等 )、収入に波があると思われている業種の場合( 証券会社・不動産業等 )等も、同様の傾向があるようです。

私は状況は違いますが、平成バブル崩壊で債務超過に陥ったときには、資産が大きく「 マイナス 」に傾き、当然、融資受けはできませんでした。私の場合、そこからどうしたのか、振り返ってみました。

1、現預金を貯める

最初は、種銭を貯めるしかありません。その為には、給料から半強制的に天引き貯蓄し、残ったお金で生活し、節約します。

私の場合は、社内預金( 現在は制度がなくなりました )、財形積立、社内持株会積立、貴金属定額購入( 金・白金・銀 )、積立型生命保険等を活用しました。現預金が貯まれば、不動産について、低額のものであれば現金購入もできます。

金融機関は面白いもので、お金がない人には貸したがらず、お金のある人に貸したがります。融資受けもしやすくなります。融資比率が低い場合でも、頭金・諸経費等の自己資金を多めに出せば、購入しやすくなります。

2、住宅資金・教育資金等が貯まっていても、「 住宅ローン・教育ローン 」を活用し、貯まった現預金を不動産経営用資金に活用する

住宅ローン・教育ローンは、政策的な見地からも優遇されており、融資受けしやすくなっています。住宅ローンであれば、35年間固定金利で、現在であれば、0%台からあるほどです。住宅ローン減税もあります。

教育ローンに至っては、地方公共団体から金利なしで借りることも可能です。これらを活用しない手はありません。金利0%台で資金調達し、それ用に貯めていたお金は他で、それ以上で運用することができるのですから。お金に色はついていないのです。

3、繰上げ返済はしない

住宅ローン・教育ローン・不動産経営用ローン、全般にわたって言えることですが、繰上げ返済はしないことです。折角、低金利で資金調達できた「 お宝 」を、あえて、自ら放棄する必要はありません。

低金利で資金調達できた借入を、別途、それ以上で運用することができるのです。ローンを繰上げ返済するくらいなら、現預金は、手元に置いておいた方がいいのです。

4、低額物件を現金購入する

首都圏より地方、一棟物アパート・マンションより区分所有マンション、新築より中古というように、物件によっては、低価格の物件もあります。地方中古区分所有マンション・戸建てであれば、数百万円くらいからの物件もあります。

ただし、できれば、ローンを活用した方がいいと思います。どうしてもローンがつかず、止むを得ず、現金購入ではじめたとしても、不動産経営の実績を作ることで、やがて、融資受けできるようになるはずです。

5、日本政策金融公庫等政府系の金融機関を活用する

民間の金融機関は営利中心ですが、日本政策金融公庫等政府系の金融機関は、事業支援等の政策的見地があります。今後、事業展開をしようとする起業家たちを支援しようということです。

特に、女性、若年者、高齢者等にも保護が厚く、融資受けしやすく、金利・融資期間・融資金額等で優遇されています。開業資金・リフォーム資金等で、活用できます。

私の場合は、既に開業後だったので開業資金については難しかったのですが、リフォーム資金・教育資金では、お世話になっております。

なお、日本政策金融公庫では、不動産・法令・会計関連の資格取得状況、不動産経営実績状況等についても、プラスに見ていただけました。全期間固定金利・低金利な点はメリットです。ただし、比較的、融資期間が短めな点はネックです。

6、地方銀行・ノンバンク・カード会社等も活用する

属性がいい場合には、低金利の都市銀行等も活用できますが、そうでない場合には難しいといえます。そういうとき、多少、金利が高くても、地方銀行・ノンバンク、最悪、カード会社も活用するという手があります。

金利が高くても、優良物件を割安で購入でき、長期間ローンで借りることができれば、キャッシュフローは大丈夫なこともあります。

7、交渉して低金利に

すでに借り入れているローンについて、支払い実績を積み上げて、交渉し、低金利にしてもらうこともありです。そうすることでキャッシュフローが改善され、手持ち資金が増えます。

8、他行に借り換えし、低金利に

前者がダメな場合、他行に借り換えて、低金利にします。ただし、通常、手数料、借換え前の金融機関の繰上げ返済違約金が発生しますので、トータルの損益をしっかりと判断しましょう。

9、プロパー( 事業性 )ローンを活用する

個人属性のローンだと、個人の属性が重視されますが、ある程度の規模になっていけば、プロパー( 事業性 )ローンの活用も検討できます。

不動産経営自体が判断の中心となり、個人の年齢・職業・年収等個人属性、借入総額等が、あまり関係なくなります。将来、高齢になったり、不動産経営・借入総額の規模が大きくなったりしても、拡大できる余地が大きくなります。

その代り、個人としての団体信用生命保険( 団信 )は対象外になりますので、別途、保険付保、余裕を持った資金繰り等の対策は必要です。

【 まとめ 】
金融機関にとって低属性と見られている場合でも、手はあります。色々な手法を駆使して、トライしてみましょう。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

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バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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