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下流老人・老後難民を避けるには?

加藤隆さん_画像 第112話

■ サラリーマンをやめない理由

先日、講演を行った際に、参加者の方から「 まだサラリーマンを辞めないのですか? 」と質問されました。安月給のしがないサラリーマンではありますが、一応、好きな仕事ですのでやめる理由はないかなと思っています。

複数収入というリスク分散にもなりますし、金融機関から融資受けがしやすいというメリットもあります。

正直、サラリーマンも、年功序列・終身雇用は崩壊し、減給・リストラ・倒産母さんの嵐で、給料・賞与・退職金・企業年金もあてにはできない厳しい時代になってきています。

しかし、不動産経営においても、表面上のキャッシュフローはともかくとして、その実態はラクではありません。滞納・修理費、空室時の敷金返却・リフォーム費用・フリーレント・家賃値下げ・広告費等、出て行くお金も多くあります。

そのほか、私は人よりもアクシデントが多い性分です( 涙 )。いつも、想定通りの収入が得られるとは限りません。その点、安月給とはいえ、サラリーマン・不動産経営、講演などの複数の収入源があると、多少は心強い面もあるものです。

また、サラリーマンは、時間とお金がない故に、業務委託等による自動操縦と、借入金の活用等、アレコレと頭を働かせるものです。自分の場合は、時間と金がふんだんにあると、逆に効果的なビジネスができなくなる可能性が増えると感じています。

■ 問題は60才で定年を迎えてからの収入だ

しかし、サラリーマンには、定年があります。通常は、60才。それを過ぎると、働こうとしても、嘱託・テーブルといって、最低賃金法にひっかからないレベルの格安賃金( 月給12万円程度 )となり、かっての後輩・部下等にこき使われる運命が待っています。

そう思えば、遅くとも、定年迄には、サラリーマンを辞めても、食べていけるだけの、スキル・収入を確保しておくことが重要となってきます。

私は幸いにも、60才の定年を前に、ローンがひとつふたつと完済を迎え、それに連れてキャッシュフローも増えています。なんとか定年後の生活を支えてくれるだけの収入を得ることはできそうです。

何度も書きましたが、私が不動産投資を始めてすぐの頃は、毎月の収支はマイナスでした。当時はそれが当然でしたし、金融機関も今はマイナスでも売るときに利益が得られるだろうと融資をつけてくれたのです。

ところが、バブル崩壊後、状況は一転。毎月の収支はマイナスな上に、与信( 金融機関から見た物件の評価=融資を受けられる金額 )もグングン下がり、売るにも売れず、次の物件を買う融資さえつかなくなりました。

もし、この状況で60才の定年を迎えていたらと思うとゾッとします。給料でマイナス分を埋めることもできなければ、ボーナスを貯めて現金買いで収支を改善するということもできません。

そういう意味で、私は不動産投資でたくさんの苦労をしましたが、サラリーマンのうちに経営状態を建て直し、プラスの状態で終われそうという点は、非常にラッキーだったと思っています。

最近、不動産投資を始めた人たちは、不動産投資で失敗することに現実味を持っていない人が多いようですが、バブル崩壊後は本当にたくさんの投資家( 私のように普通の会社員もいました )が非常に苦しい思いをしたのです。

私たちは、景気という得たいの知れないものや、金融機関の融資情勢という自分ではどうしようもないものの上で、大切なお金を投資しているという視点を忘れてはいけないと思います。

■ 不景気と少子高齢化が進む日本の未来・・・

ところで、勤め先・国のみに依存するのはリスクを感じ、不動産経営等、自活の道を模索している方たちも増えていますが、まだ何も考えていない人たちがほとんどです。

私も、自分のことすらまだまだで、他人のことを心配するほどの余裕はありませんが、それでも、心配になることもあります。日本は、少子高齢化。人口は1世代毎に半減していきます。

昔と違い、右肩上がりは期待できません。勤め先の減給・リストラ・倒産母さん、給料・賞与・退職金・企業年金も、国の年金もあてにはならないのです。皆、どうするつもりなのでしょうか?

このままですと、将来、下流老人・老後難民で溢れかえり、盗難・窃盗・強盗等犯罪が増えるかもしれません。金持ちが住みたがる・欲しがるエリア、貧乏人がそこしか住めないエリアが、分かれてくるかもしれません

東京都で見ても、平均年収で、M区900万円、A区300万円と、3倍も格差が出ています。SF映画で、居住区にバリケードが引かれているものもありましたが、そういう時代が来るかもしれません。

自然災害・治安等の面で、安全な国を目指して、海外脱出する人達も増えるかもしれません。ヨーロッパでは、難民問題等、似たような現象が起こっていますね。

本当は、こういったマクロなテーマは、私のようなしがないサラリーマンではなく、政治家のお偉いさんたちに考えて欲しいところです。帝王学にもありますが、あまりにも所得格差が広がると、その支配体制自体が崩壊するそうですから。

いずれにせよ、元気なうちに、自分の老後くらい、自分で面倒を見られるような体制を築いておきたいものです。そのためにも、不動産投資で失敗するわけにはいきません。慎重に、資産を積み上げていきましょう。

【 まとめ 】
勤め先・国に頼れない時代です。下流老人・老後難民にならないためには、今のうちに手を打っておきましょう。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤たかしさん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

加藤隆さんのブログ
「死が無いサラリーマン」ブログ

加藤隆さんの掲示板
「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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