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家賃保証制度を利用して感じた正直な気持ち

加藤隆さん_画像 第113話

私は現在、東長崎・上北沢・博多の区分所有マンションで、家賃保証制度を利用させていただいています。新聞やテレビでたびたび宣伝しているアレです。

最近はネット上等でその危険性が話題になったりしていますし、「 本当のところはどうなの? 」と思っている方もいると思います。ですので、私の体験から、家賃保証制度を利用して感じた正直な気持ちをお伝えしたいと思います。

■ 家賃保証制度をつけると融資がつきやすくなる

一括借上げ家賃保証契約ですが、原則として空室リスクがなく、収益が安定します。個性的な物件( 女性限定・楽器専用等 )、築古狭小3点ユニット型( バス・トイレ・洗面所一体型 )、地方等においては、リスクもある分、収益の安定は助かるものです。

しかし、この一括借上げ家賃保証契約にも、落とし穴が存在します。最近は「 サブリース契約に注意! 」などという記事が話題になっているようなので、ご存知の方も多いと思います。しかし、それでも何も知らないで契約する方もいまだに多いようです。

長所も短所も承知でその仕組みを活用する分には、もちろんアリだと思います( その証拠に、私も利用しています )。しかし、メリットばかりに目を奪われ、リスクを理解しないまま契約することは避けなければいけません。

簡単に説明すると、この一括借上げ家賃保証契約は、区分所有マンション、木造アパート新築等に多いビジネス手法で、購入後の空室を心配している購入者に販売しやすくする為に使われることが大半です。

「 家賃保証をつけますから、この物件を買ってください 」ということです。また、家賃保証をつけると、金融機関からの融資を引きやすくなるため、その点も販売業者にも、そして購入者にとっても魅力的といえます。

■ 割高なリフォーム費用に要注意

契約を結べば、確かに家賃は安定的に入ってきます。家賃滞納、空室、家賃下落等があろうとも、です。しかし、普通に貸すよりも実質家賃は1〜2割低くなります。

また、新規契約時の空室時には、家賃免責期間として1〜2ケ月を設定するケースも増えています。細かいところですが、送金手数料は所有者負担だったり、家賃入金日が一か月ずれこんだり、というケースもあります。

修理が発生した場合や、退去後のリフォーム費用は、基本的に所有者負担です。ここが要注意なのですが、通常、修理やリフォームは、家賃保証会社指定の修理・リフォーム会社で行うこととされ、それが相場より割高であることが少なくありません。

私の知人でも、借上会社にすべて任せていて、「 こんなものだろう 」と思っていたリフォーム費用が相場よりもかなり高いことを知って、ショックを受けていた人がいました。たまには他社の見積もりを取ってみて、高すぎるようなら交渉することが大切です。

■ 安易な家賃低下は物件の価値低下につながる

入居者の質についても、任せきりではリスクが生じます。家賃保証会社がオーナーの知らない間に、安易に低家賃で新規募集していた場合、収益還元法で見れば、物件の評価が下がることになり、次の融資を受ける際や売却時に不利となることもあり得ます。

低属性の入居者を入れ、近隣トラブル( 騒音・ゴミ出し等 )、家賃滞納、部屋損壊、夜逃げ、孤独死・自殺等に繋がるリスクもあり得ます。ですから、私はすべてを任せるのではなく、定期的に連絡を取り、経営状況に口を出させてもらうようにしています。

極めつけは、一括借上げ家賃保証契約期間( 2〜3年間 )更新時です。私の場合、契約更新の度に、数千円から1万円程度、値下げ要求をしてきました。先方の言い分を全部飲んでいたら、数回の契約更新で家賃ゼロになってしまう勢いです。

理由として、「 不景気なので 」とか、「 3点ユニット型で人気がないので 」等をあげてくるのですが、私はその会社でその物件を買っていたので、「 自分たちで造って売っておいて、そんなことを言うなんて。。。 」と複雑な思いでした。

もちろん、ただ黙って受け入れるだけでなく、交渉して落としどころを決めました。しかし、中にはオーナーが自分の意見を主張すると、「 だったら契約を切るしかありません 」と切り出す会社も多くあります。

■ 不動産投資のノウハウがない人が利用する危険性

私は、「 いざとなれば懇意にしている仲介業者に客付けを頼もう 」「 別の家賃保証会社に頼めばいい 」といった気持ちがあったため、強気で交渉できました。しかし、自分に不動産投資のノウハウがないと、相手の言い分を飲み込むしかなくなります。

そうなると、物件購入時のシミュレーションなど何の意味もなく( 融資を受けるときには役立ちましたが )、あとはもうなし崩し的に、家賃が下がっていくだけです。相手と対等に話ができ、家賃保証がなくなっても賃貸経営を続けているノウハウを持っておかないと危険ということです。

そのノウハウがあるなら、家賃保証制度を使わなくてもいい、という意見もあるでしょう。しかし、私のようなサラリーマン大家にとっては、手間がかからないという点ではメリットがあるのも事実です。

ちなみに、以前、札幌のひばりが丘の区分マンション物件にて、一括借上げ家賃保証会社自体が家賃滞納をするようになり、挙句の果ては、夜逃げしたこともありました。

他の管理会社に委託し、何とか事業継続会社との交渉で、滞納家賃の一部回収まではできましたが、敷金返還、古い滞納家賃は、回収不能となりました。その後も、管理組合立ち上げ、管理会社変更と、大変でした。

ここで紹介したいのは、あくまでも私の個人的な経験と感想です。良心的な会社、そうでない会社、色々なところがあると思いますが、もしも契約する際には、慎重に検討していただきたいと思います。

【 まとめ 】
便利に見える家賃保証契約にもデメリットがあります。割安な一括借上げ家賃設定、不利な各種条件、割高な修理費・リフォーム費用、低属性の入居者の入居、一括借上げ家賃の下落、家賃保証会社自体の倒産母さん等もあり得ますので、注意しましょう。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤たかしさん

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「死が無いサラリーマン」ブログ

加藤隆さんの掲示板
「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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