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3億円の借り換えでキャッシュフローが大幅改善!

加藤隆さん_画像 第114話

■ 3億円の借り換えでキャッシュフローが大幅改善

管理会社さんに、私の財務内容( 確定申告書、資金繰り表・損益計算書・貸借対照表等 )の情報をお渡しした上で、不動産経営の改善相談をしていたところ、京都駅近物件の建物・賃貸管理を御願いしているG社の担当者の方から、借換えの提案をいただきました。

G社の中に、M信託銀行OBの方がおられ、同行関連会社から、借換えの提案があったのです。

私の借入の中から、比較的金利が高いもの( 4.0〜4.7% )・短期間のもの( 25年 )3億円を、低金利( 2.5% )・長期間( 30年 )に借換えすることにより、例月の資金繰り( キャッシュフロー )が大幅に改善されます。

※属性のいい方・借入比率が少ない場合・借入期間が短い場合には、もっと低金利も可能でしょう。

その結果、毎月のローン返済が、173万円から122万円へと51万円削減となります。さらに、例月の定期積立30万円が不要となります。( 定期積立は実質的な借入の条件で、資金が固定化していました )。これも合わせれば、例月81万円のキャッシュアウトが削減できます。

それだけではなく、実質、借入の条件となっており資金が固定化していた定期預金・定期積立の積立分1,676万円も解約可能となり、流動性が増します。資金繰りに余裕が出た分で、さらに効果的な資産運用に回すことも可能になります。

これで売上だけでなく、キャッシュフローでも、サラリーマンの収入分より多くなります。30年近く不動産投資をしていて、ようやくこのフェースに入ることができました( 苦笑 )

ただし、不動産経営は、修理費、滞納、空室時の敷金返還・リフォーム費・空室フリーレント時の家賃なし・広告費・家賃下落等、不安定な部分もありますので、余裕を持たせておくことは必要です。

■ 借り換えをした方がいい基準とは?

借換えには、メリットばかりではなく、デメリットもあります。手間暇と諸経費がかかることです。色々な書類を用意しなければなりません。

また、現行の借入金融機関の繰上返済違約金・手数料( 5年以内の場合2%等 )、新規借入金融機関の融資手数料( 約2%等 )、抵当権抹消・設定登録免許税・司法書士手数料、印紙税等もかかります。

それらの諸経費が発生しても、メリットを得られる基準ですが、ざっくり、金利差1%以上、残ローン期間10年以上、借入残1,000万円以上といわれています。金融機関に、シミュレーションしてもらい、提案してもらうことをおすすめします。

また、プロパー事業用ローンには、メリットばかりではなく、デメリットもあります。団体信用生命保険( 団信 )が付かない場合が多いことです。付いても、金利が割高になったり、借入期間が短くなったり( 特に高齢者の場合 )、通常、借入総額上限が1億円〜3億円までとなります。

従って、別の生命保険等で対応しておく、キャッシュフローを多めにして、ある程度、資金を貯めておく、配偶者・子供等に、不動産経営のノウハウを残しておく等が必要となるでしょう。まあ一番は、長生きすることです!!

あと、別件共同担保を設定されやすいこともあります。売却・相続等を想定した場合、なるべく別件共同担保は避けるか、少なくしてもらうことが大事です。返済が進むにつれ、一部繰上げ返済も活用した上で、別件共同担保は外してもらうことを想定しておきましょう。

■ 新規借入でさらに規模を拡大

おかげさまで私も、借入の返済により、残債も順調に減ってきており、ローン完済の物件も、どんどん出てきております。

M信託銀行関連会社さんとは、今後、新規借入の話も視野に入っております。定型的汎用型パッケージローンとは違って、プロパー事業用ローンになっており、借入総額の枠という発想はありませんので、今後、事業拡大をしやすくなっています。

半年〜1年間等、ある程度支払実績を積んで、借入残債が減り担保余力が増え、ローン完済の無担保物件が増えること等により、新規借入もしやすくなります。

同行関連会社にとって、新規サービスの第1号として、また、当該部署の最大顧客になれたことも、今後の展開が期待されるところです。

私も、58歳。60歳定年で、給料・賞与もなくなり、方や、退職金・企業年金、国の年金もあまりあてにはできない以上、自分自身でなんとかしなければいけません。常に勉強し、安定性を増していけるようアクションを続けたいと思います。

【 まとめ 】
借換え、プロパー事業用ローンには、メリット・デメリットがありますが、うまく活用すれば、キャッシュフローを改善すると共に、事業を拡大することも可能です。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

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「死が無いサラリーマン」ブログ

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「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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