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初心者の頃に知りたかった「リスクマネジメント10か条」!

加藤隆さん_画像 第115話

■ 失敗らだけの投資人生。でも諦めなくてよかった

早いもので、私の不動産経営歴も30年になりました。都内のワンルーム投資からはじめ、地方の新築一棟、地方の中古一棟等、規模を拡大してきましたが、その間には、本当にたくさんのピンチがありました。

当時は不動産投資の本もなく、今のようにネットでノウハウを得ることもできなかったため、今ではありえないような失敗もしました。そして、必死でリカバリー策を考えるという綱渡りの日々でした。

キャッシュフローどころか金策に追われ、何のために不動産投資を始めたのかと悩んだこともありましたが、心を折らず、キャッシュフローの出る物件を買い増しながら、賃貸経営を続けてきました。

そして気付けば、所有物件は100戸になり、当初の目的である「 会社に頼らずに自立できる 」レベルに近づけました。返済が終わった物件も増えて、老後の心配はかなり軽減できています。

今日は、そんな私が数々のリスク・トラブル・失敗に遭遇する中で、それらへの対応策として辿りついた「 リスクマネジメント 」を10個にまとめて紹介します。

■ リスクマネジメント10カ条

@不動産関連会社( 設計・施工・販売・仲介、建物・賃貸管理、金融機関、保険会社等 )との取引リスクに備えて、選定に注意する

関連会社の倒産や夜逃げは、大家の心労や負担を一気に増やします。私の経験上、頻繁な転売、リゾート・海外物件、絵画、小口分譲等に手を出している不動産会社は、景気が変わった途端に倒産リスクが高くなりますので、注意しましょう。

Aキャッシュフローには余裕をもたせておく

家賃でローン支払い( と毎月の固定費 )がまかなえるようにしておけば、いざ物件価格が値下がりしても、売却せずに、持ちこたえることができます。

修理、家賃滞納、空室時の敷金返還・リフォーム費用・空室時の家賃なし・フリーレント・家賃値下がり・広告費、金利上昇等を考慮しても、余裕のある資金繰りとしておくことです。

当たり前だと思う方もいるでしょうが、中古の物件で短期間しか融資がつかない場合や、都内の区分マンション等では、普通にあり得る話です。持ち出しが続くのは精神的にもつらいものです。

B自然災害のリスクを考慮したエリア・物件を選ぶ

自然災害リスクの高いエリアは、金融機関の融資受けも困難となります。また、自分のときは借りられても、次の人に融資がつかなくなる可能性もあります。エリア別のリスク分散も効果的です。

ちなみに私自身は、活断層の上、埋立地、木造家屋密集地、海岸のそば・低地、タワー型マンション、原子力発電所のそば、飲食店の入った建物については、投資対象外としています。

C死亡リスクに備えて、団体信用生命保険へ加入するとともに後継者へ伝授する

万一の死亡・高度障害のリスクに備え、団体信用生命保険に入り、相続予定人( 配偶者・子等 )に、情報共有をしておくことが大切です。

本人は家族のためと思って収益物件を買っていても、事情を知らない家族がいきなり物件を相続することになれば、負担になる可能性も多いにあります。

Dリスクに備えて損害保険へ加入する( 動産総合保険、火災・地震保険、滞納保険、修繕費共済制度、第三者損害賠償責任保険、事故保険等 )

様々なリスクに備えて、各種損害保険がありますので、有効に活用しましょう。また、保険は共用部分は管理組合、専有部分は所有者・入居者というように、区分けがされていますので、保険に入る際には注意が必要です。

E入居者が問題を起こすリスクに備えて、選定に注意する

悪質な入居者が住んでいる場合、家賃滞納、設備損壊、近隣住民トラブル、夜逃げ、自殺等、トラブルが発生しやすくなります。レントロールを調べたり、売り側の不動産会社に確認するなど、リスクヘッジに努めましょう。

F賃貸借契約更新は確実に行う( 入居者・連帯保証人・信用状態の再確認、管理費・修繕積立金 )

家賃の入金があるからといって安心していると、いつのまにか、入居者・連帯保証人の属性( 勤務先・年収等 )が悪くなっていたり、違う人が住んでいたりする可能性があります。( 私の場合、いつの間にか知らない人が住んでおり、部屋で自殺しました )。

これは、所有者ではなく、賃借人( 入居者 )が、管理組合・建物管理会社に直接支払っている管理費・修繕積立金等がある場合には、認識しやすくなります。

G緊急・重要トラブルに対しては、できるだけ迅速に対応する( 鍵、給湯器・バス・トイレ・エアコン等 )

緊急・重要でないトラブルについては、相見積もりを取ったり、慎重に検討しても良いですが、緊急・重要トラブルに対しては迅速に対応しないと、入居者の方が困り、退去・事故・事件等の原因ともなりかねません。

H入居者募集にはあらゆる対策を講じる

空室は部屋や水回りが傷みやすくなります。それだけでなく、家賃が入らず、経費( 建物管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税等 )のみが発生し、赤字となります。

入居者募集に強い管理会社にお願いするなど、入居率の向上にはとことんこだわるべきです。私は最長で1年2ヵ月の空室を経験しましたが、2度とあんな思いはしたくありません。

I不動産、法律、会計・税制等についてはできるだけ勉強する

自分自身で、不動産、法律、会計・税制等ある程度のノウハウを身につけ、不動産関連会社( 設計・施工・販売・仲介、建物・賃貸管理、金融機関、保険会社等 )とも対等あるいはそれ以上のレベルで交渉できるようにしておくことです。

金融機関によっては、融資受けの際、オーナーの知識が評価対象となる場合があります。中には、悪徳金融機関・悪徳不動産会社も跋扈しています。自分で自分の身を守るつもりで、知識を身につけましょう。

不動産会社やコンサルタントなど、人任せにすることが失敗の始まりです。自分自身で勉強し、知識を身につけることが、一番のリスクヘッジです。

このコラムでも紹介してきたとおり、私はこれまでに数え切れないほどの失敗を経験しました。不動産投資を始めるときにこれらのことを知っていたら、防げたものも数多くあると思います。

私の過去30年間の( 失敗だらけでも、やってよかった )不動産経営の経験が、皆さまのお役に立てば、嬉しく思います。

【 まとめ 】
他人の失敗を他人事とせず、自分の今後のために生かすべし! 様々なリスク・トラブル・失敗に備えて、リスクマネジメントを意識しておきましょう。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤たかしさん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

加藤隆さんのブログ
「死が無いサラリーマン」ブログ

加藤隆さんの掲示板
「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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