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売主のドタキャン!!金融機関の融資ドタキャン!!

加藤隆さん_画像 加藤隆さん 第66話 著者のプロフィールを見る

2014/8/21 掲載

不動産は決済が終わるまで気を抜いてはいけない、とよくいいます。それは、「 ドタキャン 」がよくあるからです。

「 売買契約 」の際、売主が後になって売り惜しみをして、売却を取り下げることは珍しくありません。かくいう私も、昔、居住用だった「 つつじヶ丘駅近物件 」の売却依頼を取り下げ、賃貸に変更したことがあります・・・。

一番で買付を入れたのに、売主が別の買主( 現金購入者、融資の内諾の取れた買主、白紙解約条項のない買主、高価格提示の買主等 )に売却するからと、契約が破談になることもよくあります

手付金を入れていた場合、売主は買主に「 倍返し 」をして解約する義務がありますが、それでもキャンセルするのですから、よっぽどいい条件の人が現れたのでしょう。物件価格が急騰した1990年前の平成バブル期には、頻繁にあった話です。

どうしても欲しい優良物件で、ドタキャンの可能性がありそうな場合には、大目に手付を打っておくと、予防効果が期待できます。逆に、自分があまり乗り気ではない栃木県今市な物件の場合には、手付を放棄して解約する場合を想定し、少な目に手付を打っておくとよいでしょう。

基本的に、買付は早い者勝ちです。物件をグリップするにはなるべく早く決断して「 買付申込書 」を出すことで、一応、物件は押さえて貰えます。しかし、あれこれと資料を要求された挙句、他の買主に流されるという場合も結構あるのです。

私も以前、浜松駅近くの物件で、一番手だったにもかかわらず、「 東京の人より、近所の人の方が何かと便利だから 」という変な理由で、買えなかったことがあります。不動産会社の方からは、「 閉鎖的な土地柄ですから 」と慰めて頂きましたが、悲しかったです。

これは、私がしがないサラリーマンで、ローンを使っていたことも原因と考えられます。現金購入の場合には、立場が強いので、値引き交渉・優先順位確保もしやすくなるのです。ローンでも、金融機関の融資の内諾が取れている場合は、有利です。

かといって、現金客に対抗するために、「 融資特約ナシで買付を入れて、あとから融資をつければいい 」というのは、リスクが高すぎます。最悪、融資が通らなかった場合に現金で購入できるという場合を除いて、できれば、避けた方がいいでしょう。

それから、金融機関も結構、ドタキャンをするものです。例えば、金融機関の支店・担当者レベルから内諾が出ても、後になって、本店から否決されるのはよくある話です。もしくは、借入条件が急に変わる場合もあります。

当初は9割の融資を想定していたのに、5割しか出ないというような話だと、購入自体を諦めなくていけません。内諾の段階で買えたと早とちりして、ご馳走を食べたり、ちょっっとした買い物をすることなどは、絶対にあってはいけません( 私もやりがちですが・・・ )。

そこまでいかなくても、金利が高くなったり、融資期間が短縮されたり、元利均等返済ではなく元金均等返済でといわれたり、団体信用生命保険がナシになったり、別件で追加担保を求められたり、連帯保証人を付けるよういわれたり、定期預金積立をすることが条件に加わったりと、色々なケースがあります。

私も、直前になって融資の条件が悪化し、仕方なくそれを飲んだことがありました。たまに、複数の金融機関に同時に打診して内諾をもらっておき、一番条件のいいところから借りるという人もいるようですが、簡単にマネできることでもありません。

とにかく、不動産は実際に物件の引き渡しが終わるまで、気を抜けないのです。かといって、買ったあとは気を抜いてもいいかというと、そうでもないので大変です。それでも、地道に堅実に続ければ、いいこともあるのが不動産投資です。私もドタキャンに遭遇しても、心を折らず、進んで行きたいと思います。

【 まとめ 】
金融機関のドタキャンには要注意!!売主が要求してきても、白紙解約条項は忘れずに。






※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤隆さん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

book1
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

book2

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

book3

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

book4

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

book5

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

book6

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

book7

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

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