• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

25,201アクセス

100室でも法人化しない理由

加藤隆さん_画像 加藤隆さん 第76話

2015/1/13 掲載

最近、「 不動産経営において法人化しないのですか? 」という質問を良く受けます。100室も所有していれば、法人化するのが当然、という考えなのでしょう。今日は、そのあたりについて書いてみたいと思います。

不動産経営の確定申告では、様々なレベルがあります。普通の勤め人・サラリーマンであれば、勤め先が給与から源泉徴収し、年末調整( 基礎控除、配偶者控除・配偶者特別控除・扶養控除、生命保険控除・地震保険控除、住宅取得借入金控除( 2年目以降 )等 )の上、所得税・住民税を納税してくれます。

普通の勤め人・サラリーマンが、確定申告するとすれば、通常、医療費控除、住宅取得借入金控除( 初年度のみ )等くらいでしょう。あとは、不動産経営をしている場合の不動産所得、各種事業をしている場合の事業所得くらいでしょうか。

レベルとしては、白色申告、青色申告、青色申告:事業的規模( 原則5棟10室以上 )、法人化という感じでざっくり分けられます。それぞれが、この中から自分に合ったやり方を選べばいいのです。

■ 白色申告と青色申告の特徴

白色申告の場合、規模は関係ありません。複式簿記を要求されないため、やり方も簡単です。ただし、節税の幅は小さくなります。( あまり知られていませんが、家族に対する給料として、配偶者は年間86万円迄、その他家族は年間50万円迄は認められているという説もあります )

青色申告になると、青色申告控除が10万円認められます( ただし、赤字の際は効果がありません )。青色申告:事業規模( 原則5棟10室以上 )の場合には、正規の簿記の原則であれば、青色申告控除が65万円認められます( ただし、赤字の際は効果がありません )

あとは、青色申告専従者給与が使えます。事前に、税務署に届けた範囲内で、適正な金額であれば、白色申告のような制限はありません。年始時点で15歳以上で、同居の家族で専従( 専業主婦の配偶者、リタイア後の両親、フリーターの子供等 )であればOKです。

逆に言えば、共働きの配偶者、雇用延長等の両親、学生の子供等は駄目です。専従が可能な家族にしてもらうことですが、電話番・留守番・来客対応、清掃、パソコン・会計業務等、探せば何かあるでしょう。

ただし、年間100万円以上で住民税、103万円以上で所得税、130万円以上で社会保険料の対象となるので、100万円未満に抑えておいた方が、簡単ですし、節税になるといえます。

後は、損失の繰越控除( 3年間 )が使えます。黒字の時は関係ありませんが、赤字の時は、効果を発揮します。

■ 節税の幅が広がる法人化

「 法人化 」すれば、節税の幅はもっと拡がります。人件費については、専従者給与に関わらず、同居の家族以外でも大丈夫です。赤字の繰越も7年間可能姉妹です。細かい点も触れれば、生命保険料も経費にできます。

従業員の福利厚生費としてスポーツクラブ・旅行費用等を経費計上することも可能姉妹です。小規模企業共済に加入し、経費計上することも可能姉妹。反面、赤字でも法人住民税が年間7万円取られますし、個人の確定申告とは別途、法人税等の申告も必要となり、煩雑になります。

あとは、副次的なメリットとして、法人の方が一般的に信用力があると思われやすく、融資も付きやすくなるかも知れません。株式会社の場合には、有限責任ですが、個人で連帯保証をしている場合には、あまり差異はなくなります。

それと、法人は、死亡・相続と言う概念がなく、半永久的に存続させることも可能姉妹です。

ところで、なぜ私は法人化しないのか、という理由ですが、私の場合は、耐用年数の短い築古の物件の減価償却費、日常家事関連費等の経費が大きい為、青色申告上、不動産経営は赤字となっております。

しがないサラリーマンの方の安月給を足しても赤字の為、源泉徴収された所得税は全額還付。住民税も非課税となっており、所得税・住民税はこれ以上節税しようがないレベルです。( もっとも、固定資産税・都市計画税だけでも、一般の勤め人の所得税・住民税以上に取られてはいますが。。。 )

従って、現状では、青色申告( 事業規模 )で充分なのです。今後、幸か不幸か( ? )、青色申告上もあまりに不動産経営が黒字化したり、勤め人を卒業し、事業もするようにでもなれば、法人化も考えるかも知れません。が、まだ時間がかかりそうです。

【 まとめ 】
白色申告・青色申告・青色申告( 事業規模 )、法人化は、一長一短あります。御自身の状況( 収支・財務内容、ポリシー等 )に応じて、費用対効果を考えて、選択しましょう!!



プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤たかしさん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

加藤隆さんのブログ
「死が無いサラリーマン」ブログ

加藤隆さんの掲示板
「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

ページの
トップへ