• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

11,716アクセス

割安物件の落とし穴

加藤隆さん_画像 第92話

家賃はまったく上がらない中で、不動産価格が上昇しています。こうなると、私のような庶民は、割安な物件を必死に探すことになります。コラムにも書きましたが、今年は遠く小樽の戸建てまで買いました。

安さを追い求めるうちに、東京からどんどこ離れて、北の大地にまで到達してしまったのです。しかし、自分も買っておいてなんですが、割安な物件というのは「 しかるべき理由 」ならいざ知らず、何か問題がある場合も多いので、要注意です。

しかるべき理由とは、売主が、急にお金が必要だとか資金繰り上の問題で売り急いでいる場合、相続で10カ月以内に相続税を納税しなければならず売り急いでいる場合、売主・不動産会社が慣れていなく値付けを誤っている場合等です。

それ以外で、割安な物件というのは、「 何か 」あると考えた方がいいでしょう。その「 何か 」について、重要事項説明等で説明があればいいのですが、説明がない場合もあり得ます。少なくとも、重要事項説明前の広告段階で、告知されていないことは日常茶飯事です。

私も、そのような体験をこれまでに数多く経験してきました。今回は、インターネットで見つけて、割安だと思って詳細を調べてみたところ、「 なるほど。そういうことか・・・ 」という事情が潜んでいたという事例を紹介しましょう。

まずは、立地・環境。埋立地、海岸傍・低地・原子力発電所の近く等の地震リスクの高いエリア。崖地・よう壁・階段があるエリア。墓地、ゴミ集積所、刑務所、競輪・競馬・競艇等賭博場・高架等、嫌悪施設のそばは安いです。

後からでは変えられないという点において、立地・環境は不動産投資における最重要項目といえます。自宅ではNGでも、賃貸では気にしない人が多い「 高架下 」のような例もあります。どこまでリスクをとるかは、各自の価値感によるところでしょう。

次に、借地権。融資受けで苦労します。固定資産税・都市計画税は不要ですが、借地料の支払がいります。後で底地権を買い、完全な所有権にする等といった思惑があれば面白いかもしれません。

幅4メートル以上の正式の道路に2メートル以上接していないという道路付の問題で、再建築ができない場合もよくあります。セットバックして幅4メートル以上にできればまだしも、それが不可能な場合には、事実上、再建築は不可能です。

特に、関西に多くあります。自分が住むか、人に貸しても建物が朽ち果てるまで使い切って資回収をする。もしくは、S友不動産の「 S築そっくりさん 」のように、柱数本残して、実質建替えに近いようにリノベーションをする等、割りきってしまえばアリでしょう。

しかし、売ることを前提にする場合、次に買う人の融資づけは難しいため、簡単には売れないでしょう。そのあたりをどう考えるかで、判断が分かれそうです。

建蔽率・容積率オーバー。融資が付けづらく、買う際に苦労します。また、建替える際には、小さくなります。関西で特に多く、以前、「 関西ではそんなの当たり前田のクラッカー。建蔽率・容積率オーバー以外のものなんかあらしまへんわ!! 」と言われてしまいました。

あとは、地盤沈下・シロアリ被害等で建物が傾いている物件も意外と多くあります。建物の価値はゼロ。むしろ、撤去費用分マイナスするべきでしょう。土地値で買うと割り切れれば別です。

区分所有マンションで、管理費・修繕積立金等滞納がある場合。あるリゾートマンションは、売値が1円で、滞納管理費・修繕積立金が200万円ありました。毎月の管理費が5万円というのがありました。ただでも、引き取り手がいないようです。

最後に、心理的瑕疵物件。孤独死・自殺・他殺等があった物件です。賃貸料・売値が半額程度になります。逆に考えると、それでも元がとれる価格で買えば問題はないわけで、メンタルの強い方にとっては、逆に狙い目ともいえるのかもしれません( 私は怖いので買いません )。

上記のような物件は、価格が安い分、リスクがあります。問題点をリカバリーできる対策を講じられる人には、リスクがチャンスに変わります。問題は、リスクを理解しないまま、安さにつられて購入して、後で後悔するケースです。

大富豪でもない自分のところに、「 優良で安価な掘り出し物 」がまわってくると思うのは、むしが良すぎます。「 安い物件には落とし穴がある 」と考えて、慎重に検討することが大切です。

【 まとめ 】
割安な物件でも、落とし穴がある場合があり得ますので、注意しましょう。



健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤たかしさん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

加藤隆さんのブログ
「死が無いサラリーマン」ブログ

加藤隆さんの掲示板
「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

ページの
トップへ