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買えない理由〜物件探しに関する「都市伝説」〜

加藤隆さん_画像 第93話

不動産経営の世界で、まことしやかにささやかれている都市伝説があります。今回は、その中でも「 物件選定 」に関する都市伝説を紹介しようと思います。

○ 都市伝説1
「 アベノミクス等バブルの時期には、いい物件は出ない 」?


確かに、2012年末のアベノミクスミニミニバブル期以降、いい条件の物件は少なくなってきている感はします。しかし、相場があり、インサイダーといった発想がある株と違って、不動産は、相対取引です。

どんな時でも、特殊事情によって、割安で買えることはあり得ます。資金繰り・相続等で売り急いでいる場合等です。あきらめずに、アンテナを張っておきましょう。

○ 都市伝説2
「 物件は自分の居住地の傍にしよう 」?


確かに、地元の方が土地勘はあるし、いざというときには飛んでいけることも有利です。しかし、自分の居住地の傍だけだと、対象エリアが限定されてしまいます。自分の居住地が不動産経営に適さなかった場合( 僻地等 )、不動産経営自体ができなくなってしまいます。

また、リスク分散にはなりません。一か所に集中させていると、自然災害( 地震・津波等 )、経済不況等、被害が集中する可能性も高くなります。私の場合、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽と全国展開ですが、なんとか運営できています。

好きな街に買っているので、物件を見に行くときは旅行気分も味わえます。ちなみに、現役のサラリーマンですので、自主管理はしていません。自宅から自転車でいける物件でも、管理会社にお任せしています。

○ 都市伝説3
「 インターネット等一般公開情報には掘り出し物はない 」?


確かに、いい物件は、公開前に属性のいい知り合いに売られることは多いです。しかし、インターネット等の一般公開情報にも、いい物件が出ることはあり得ます。

いい物件の基準は人によって異なるので、他の人には普通の物件でも、自分にはお宝物件になるものもあります。見落としもあるでしょうし、アクションが早ければ、拾えることもあり得ます。

○ 都市伝説4
「 物件は、購入前に、平日・休祭日、朝・昼・晩、晴・雨等、状況毎に何回も見に行こう 」?


確かに、時間に余裕があるのであれば、状況に応じて、何回も見るに越したことはありません。週末は静かだったのに、平日は近所の学校や工場等が騒がしくかった、ということもあるやも知れません。

また、雨の日になると整備の悪い道路に水が溜まり、歩けなくなるやも知れません。しかし、何度も見に行っているうちに、他の人に物件を買われてしまうということは、十分にありえます。優良物件ならなおさらです。

ですから、ある程度の情報が得られれば、少なくとも「 買付証明証 」位は出して、意思・順位確保位はしておいた方がいいと私は思いますし、実際にそうしています。

○ 都市伝説5
「 物件に惚れてはいけない 」?


確かに、収益物件は自分が住むのではなく、入居者の方に住んでいただくものです。自己満足ではなく、採算を考慮することも重要ですので、「 好きだから 」なんて理由で購入するのはダメでしょう。

しかし、自己居住用物件を賃貸に出す場合もありますし、逆もあり得ます。また、自分自身が惚れてこそ、自信を持って入居者の方に薦められるものでしょう。自分も住みたくない物件には、他の人も住みたくはないものです。

何百部屋も買っているようなプロ投資家なら話は違うかもしれませんが、私のようにコツコツと不動産を買い進めている個人投資家の場合は、「 気に入った物件 」を買うのは悪いことではないと思います。

時々、条件はいいけれど、なんとなく気に入らない物件に出会うことがあります。私は、根拠はなくても「 好きになれない物件 」は候補から外した方が、後で何かあったときに、後悔しないような気がしています。

○ 行動しないことの言い訳にしていないか?

物件選定に関する都市伝説、いかがだったでしょうか? 私には、上記のような都市伝説を信じて、結局買えない人たちというのは、都市伝説を自分が行動しないための「 言い訳 」にしているように見えます。

今は物件の価格が高い。インターネットにはいい物件がない。そういって、物件探しを休む人がいる一方で、地道に物件を検索して購入し、キャッシュフローを増やしている人たちがいること存在します。

都市伝説を信じる人、都市伝説の存在を知った上で、行動を続ける人。その両者の差は、いずれ大きく開いていくような気がします。ということで、私も物件探し、がんばります。

【 まとめ 】
物件選定においても、色々な都市伝説がささやかれています。しかし、物事には色々な見方がありますので、自分自身で、柔軟に、臨機応変に、判断しましょう。

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プロフィール

■ 加藤隆さん

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「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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