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メインバンクでないと借りられない?〜「融資」に関する都市伝説〜

加藤隆さん_画像 第94話

不動産経営の世界で、まことしやかにささやかれている都市伝説があります。今回は、その中でも「 金融機関で融資を受けること 」に関する都市伝説を紹介しようと思います。

○ 都市伝説1
「 金融機関は1行に絞り、給与振込・預金・光熱費等引落等も集中させよう 」?


確かに、メインバンクに当たるのが、一番スムーズでしょう。しかし、メインバンクでないと借りられないということはありません。私自身も、私の周囲の投資家も、いろいろな金融機関から融資を受けています。

金融機関の融資状況は、その時々の経済金融情勢、金融機関・支店・担当者によって、コロコロと変わります。ですから、こちらもたくさんの選択肢を持って、柔軟に対応した方がいいのです。

私も、国・地方自治体、政府系、都市銀行・地方銀行、生命保険会社、外資系、メーカー系、ノンバンク、カード会社等、様々な所から借入れ、取引させていただいています。取引のないところを訪問して、融資をお願いすることも当然、あります。

「 これまで取引がないし、紹介もないからダメだろう 」と勝手に決め付けず、借入交渉に出向き、その話の中で各種取引( 定期預金・積立定期預金、カード発行等 )をお願いされたら、それに乗ってあげるという形で関係を築いていけば充分だと思います。

○ 都市伝説2
「 物件選定の後で、融資相談 」?


一般的にはまず、物件を選定し、その後で融資交渉に出向くのが普通でしょう。しかし、どんなに気合を入れても、融資が受けられなければ無駄骨です。そして、融資は「 気合 」で通るようなものではありません。

私はチャンスを逃さないために、当たりをつけた金融機関から、いくらまで融資がうけられるか、また、どういった物件であれば、融資がうけられるかを確認してあります。その上で、自分と金融機関の両者の目に適う物件の中から選定するのです。

希望物件情報を信頼できる不動産会社・担当者に伝えておき、情報が出たら、連絡を貰うようにしておきます。そしてすぐに、金融機関に伝えます。その方が無駄がなく、買える確率も高まります。

○ 都市伝説3
「 借金は悪 」?「 借入額は少なくしよう 」?


確かに、借金は返済不能に陥れば、最悪、自己破産等経済的に破綻します。消費の借金はおすすめしません。しかし、借金も使いようによっては便利なものなのです。私は借金には、以下のようなメリットがあると思っています。

・お金が貯まるのを待たずにいいタイミングで物件を購入できること( 時間を買う )
・自己資金超の物件も購入対象にできること
・低利で資金調達し高利で運用することもできること( イールドギャップ、梃子・レバレッジの原理 )
・金融機関関係経費・支払金利等を経費計上し節税できること
・団体信用生命保険の保険機能を活用できること
・インフレメリットを享受できること

○ 都市伝説4
「 固定金利で借りよう 」?


確かに、固定金利だと返済額が決まっており、資金繰り計画が立てやすいですし、インフレ時等における金利上昇リスクがありません。しかし、一般的に、固定金利の方が変動金利より高金利です。

不景気で金利低下局面の時は、金利低下のメリットを享受し、借入残をどんどん減らす先方もアリだと思います。私自身も、現状においては、自己居住用物件の場合や政府系銀行の場合を除いて、ほとんどは変動金利で借りています。

○ 都市伝説5
「 元金均等返済で借りよう 」?


確かに元金均等返済の場合、支払金利の総額は減ります。しかし、例月のローンの負担が当初は多くなるため、資金繰りが大変となります。私自身は、例月の支払いが一定で資金計画が立てやすく、資金繰りが助かる元利均等返済の方を選んでいます。

【 まとめ 】
借金は、包丁と一緒。下手に使えば危ないですが、うまく使えば便利なものです。「借金はお宝!!」借りられたのなら、大事にしましょう。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

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加藤隆さんのブログ
「死が無いサラリーマン」ブログ

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「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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