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区分マンション投資に関する都市伝説

加藤隆さん_画像 第95話

不動産経営の世界で、まことしやかにささやかれている都市伝説があります。今回は、その中でも「 区分マンション 」に関する都市伝説を紹介しようと思います。

○ 都市伝説1
「 皆が買っているし、ずっと持っていてもなんとかなる 」


区分投資をしている人の多くは、「 こんなにたくさんの人が区分所有マンションを買っているんだから、将来的に価値がなくなるなんてことはないだろう 」と楽観的に考えている節があるようです。

しかし、区分所有マンションは、建替え・売却等にあたって、8割以上の所有者の合意が必要です。徐々に緩和されているとはいえ、少子高齢化・不景気・規制強化の中にあっては、8割以上の合意を取り付けるのは、大変です。

全国的にみても、成功例はほとんどありません。公団等、建蔽率・容積率に余裕があり、大きめの建物に建て替えられ、賃貸料・売却益増があれば可能性は高いかもしれませんが、それも絶対ではありません。

例外として、コンパクトシティ構想にマッチして、超都心で建蔽率・容積率等規制緩和があれば、可能性は出てきます。品川・大崎等では再開発が進んでおり、所有者の負担なしで大きめのマンションに建て替えられる実例が出ています。私のラッキーな知り合いは、「 建替え期間中の空室時の家賃保証付き 」だったそうです。

今、不景気で土地の持ち分以下に大暴落している区分所有マンションもあるようですので、底値拾いといった発想もあるやも知れません。旧耐震基準のもの( 1981( 昭和56 )年6月前建築申請のもの )等は、建替え促進策が出る可能性もあります。

とはいえ、やはり、この件に関していえるのは、「 誰も正解はわからない 」ということです。特に、投資用のワンルームマンションは、所有者が愛着を持ちやすいファミリータイプに比べると8割の合意を得ることは難しいと考えられます。

「 皆も買っているし、なんとかなるだろう 」と思っている間に、リスクは積みあがっていきます。常に出口を意識し、無事に建て替えまで進むマンションかどうかを見極める目が必要ということです。

○ 都市伝説2
「 ワンルームマンションには、資産価値はない 」


確かに、金融機関・支店・担当者によっては、ワンルームマンションには資産価値( 家賃・資産 )は認めず、負債( 支払ローン等・借入金 )のみ考慮するという残念な所もあります。

この場合、金融機関から見た評価はマイナスになってしまい、持っていない方がまし、ということになります。これを知らずにワンルームマンションを買うと、マイホームのローンがつかないとか、アパートに進めないということになりかねません。

しかし、金融機関・支店・担当者によっては、きちんと評価してくれるところもあります。特に、都心の物件は有利です。金融機関の中では、政府系金融機関( 日本政策金融公庫等 )が区分マンションでも資産として評価してくれる傾向があります。

○ 都市伝説3
「 瑕疵担保責任があるから大丈夫 」


確かに、新築の場合は原則として構造上基本的な部分(基礎・柱・壁・屋根等)・水回り等については、10年間保障されます。また、中古でも売主が不動産会社であれば通常、2年間は瑕疵担保責任があります。

しかし、売主が不動産会社以外であれば、雛型あきこでは通常、瑕疵担保責任は2カ月間程度です。特約で解除されている場合も少なくありません。悪質な不動産会社の場合、わざわざ、売買の間に自社の役職員を入れて、この瑕疵担保責任を免れようとうする輩もいます。気をつけましょう。

○ 都市伝説4
「 火災保険があれば安心 」


確かに、火災保険があれば、火災等のある程度のトラブルは保険でカバーされます。しかし、電話帳程の厚さの損害保険の説明書を見ると、顕微鏡でなければ見えないような細かな字で「 裏面約款 」というものがあり、そこにはびっちりと「 免責条項 」が明記されています。

「 保険不払い 」も流行っています。私も経験があるのですが、何かあっても、保険会社は何だかんだと屁理屈をいって払おうとはしません。「 保険に入っていれば安心 」と思っていると、保険が降りずに思わぬ現金が必要になるということもありえます。

私も2014年の冬に水道管破裂が3件あった際は、2件は事故ということで保険金が払われたものの、1件は「 耐用年数経過による自然劣化 」であり「 事故 」ではないと言い張って大変でした。

こういった場合、言い方のコツなどもあるようですので、素人がいうよりも、保険代理店を通した方がいいようです。区分所有マンションは、共用部との絡みもあり、一棟物よりも保険の適用も複雑になるので、注意した方がいいでしょう。

【 まとめ 】
区分マンションの投資は、手軽に始められるというメリットがある一方で、デメリットもあります。買う前に、長所と短所を理解し、リスク対策についても考えておくことが大切です。


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プロフィール

■ 加藤隆さん

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バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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