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高齢者、生活保護者、外国人等の入居者ってどう?

加藤隆さん_画像 第99話

少子・高齢化・人口・世帯数減、経済衰退の中にあって、今後の不動産経営はどうあるべきでしょうか?

■ 日本人、若者はどんどん減っていく

まず、今以上に重要になるのが立地・環境でしょう。全体の人口・世帯数は減ります。そして、経済衰退にあって、インフラ投資対象エリアは都心に限定されます。都心は、建蔽率・容積率等規制緩和により、益々、大きな建物が建てられるようになり、益々、人口は都心集中となります。

逆に、僻地はインフラ投資もされず、益々、人が減っていくでしょう。物件的に、人口・世帯数が減る分、理論上、1人・1世帯当たりの居住面積は増えるわけですから、専有面積は、広めになっていくでしょう。地方での狭い部屋のニーズは弱まるということです。

少子・高齢化ということは、単なる人口減だけでなく、子供が減って、高齢者が増えるということです。生産年齢( 15〜65才 )人口は減って、非生産年齢( 65才超 )人口が増えるわけですから、大家としては一人暮らしの高齢者を受け入れる体制を築く必要があるでしょう。

円安・外貨高、外国人誘致という国策もあって、外国人も増えるでしょう。今や、在日外国人は500万人と言われており、日本に住む人の20人に1人は外国人ということです。

人口・世帯数が減り続ける中で、高齢者・外国人が増えていくのですから、日本という国から、若い人や日本人はどんどん減っていくということです。

■ 高齢者・外国人の入居者を迎えるリスク

物件余りで、エリアによっては空室率が20%を超える昨今にあっても、建築業界等を含めた景気対策の観点からか、不動産は、年間100万戸のペースで増え続けています。普通にやっていたら、中古物件は年々厳しくなるということです。

現在の賃貸市場では一般的に、高齢者、年金受給者、生活保護者、外国人等は、入居者としては敬遠されているといえるでしょう。高齢者は、心身共に弱くなりがちで、最悪、孤独死の可能性もあります。

また、仕事をリタイアしているためにお金がないというケースもあり、滞納の可能性も高くなります。高齢者の場合、通常の人と比べて、生活時間帯も習慣も違いますので、特に若い人とはトラブルになりがちということもあるでしょう。

高齢者は、太陽と同じような時間帯で生活している人もいます。つまり、日の出と共に起き、日の入りと共に寝ます。方や若者はと言えば、夜中でもドンチャン騒ぎ。生活時間帯が違うのです。

外国人も難しい面があります。言語・文化・宗教・習慣等が違いますし、一番気になるのは、滞納の上、残置物を置いたまま、勝手に帰国したり、行方不明になったりするケースがよくあることです。

勝手に帰国されたら、連絡を取るのは困難です。行方不明になった時は、もっと大変です。勝手に帰国したと思って、残置物を処分し、リフォームの上、新しい入居者を募集したところ、しばらくして、ひょっこりと帰ってきて、「 国に帰っていました 」と言われるなんてこともあるようです。

そうなると、法的には賃貸人の方が、不法侵入・窃盗・賃貸借契約債務不履行等、不法行為ということにもなりかねません・・・。

■ 外国人入居者ならバス・トイレ一体型や築古物件でも気にしない

しかし、ものは考えようです。高齢者は、勤めをリタイアしていれば、日中も家にいることが多いものです。セキュリティ上、無人よりいいものです。元気なお年寄りが管理人代わりになってくれて助かっている、という話もききます。

お金を浪費することも少ないでしょう。一般的に、高齢者は住宅を借りにくいので、一旦借りられたら滞納もせず、品行方正大学にすることが多いようです。年金・生活保護生活の場合でも、下手なサラリーマンより安定しており、きちんと家賃が入ってくることが多いようです。

また、時代的に間借り、風呂・トイレ( 和式 )・洗面所共同、銭湯、和室等に慣れており、今の若い人のように、バス・トイレ( 洋式 )別だの、洋室だのと注文をつけるようなこともありません。

外国人も同様です。一般的に外国人も住宅を借りにくいので、一旦借りられたら滞納もせず、品行方正大学にするものです。また、風呂・トイレ一体型にも慣れています。

アメリカ・東南アジア等、バスタブなしのシャワールームのみが一般的という国も多いものです。そういう意味では、バス・トイレ一体型、バスタブなしシャワールームのみ、築古物件等、日本人の若者に選ばれにくいような物件の場合、チャンスかも知れません。

■ 孤独死や無断帰国のトラブルを防ぐために実行していること

私の物件にも、高齢者、年金生活者、生活保護者、外国人等の方もおられます。高齢者の方については、最も心配なのは、孤独死です。連帯保証人なしの保証会社保証だと心配なので、少なくとも、身元引受人がいることは最低限の条件にしています。

管理会社さんには、通常以上に気を配り、見守っていただくようにお願いしています。郵便受けの溜まり具合、電気のメーター・瓦斯の元栓等の状況、カーテン・洗濯物等から、ある程度の様子がわかるものです。

生活保護者の方については、最も心配なのは家賃滞納です。エリアによっては、生活保護金を直接、大家さんに支払ってくれる自治体もあるそうです。銀行口座振替にしてもらうのも確度が高くなります。

外国人の方で最も心配なのは、滞納・残置物放置の上での連絡のないままの長期不在・帰国です。留学生の場合、通っている学校の連帯保証人を付ける等の対策も有効です。

あとは、「 1カ月以上にわたって所在不明の場合には、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができ、残置物がある場合には、賃借人の費用負担( 敷金充当等 )で廃棄することができる 」といった特約を賃貸借契約に入れておくか、別途、覚書を交わしておくのも効果的かと思います。

これからの時代は、これまで、一般の大家さんたちが避けてきた高齢者、年金生活者、生活保護者、外国人等の方々を、積極的に対象として考える必要が出てくるかと思います。

例えば、高齢者用に見守りサービス( センサー等を活用した安否確認、巡回等 )、ヘルパーサービスを付ける、年金生活者、生活保護者を対象に、ファイナンシャル・アドバイスサービスを付ける、外国人を対象に、日本語スクールサービスを付ける、外国人用シェアハウスにする等、工夫をすることで、空室が減る上、入居者の方にも喜んでいただけるかもしれません。

【 まとめ 】
若者・日本人が減っています。今後の賃貸経営では、高齢者、生活保護者、外国人等も入居対象者として、積極的に視野に入れる必要性が出てくるでしょう。

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プロフィール

■ 加藤隆さん

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バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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