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【新連載】投資総額20億円、サラリーマン大家だからできた新築投資術

平原圭さん_画像 第1話

今回からコラムを書かせていただくことになりました平原圭( ひらはらけい )です。以前大家列伝で一度登場しているためご存知の方もいらっしゃると思いますが、今一度自己紹介をさせてください。

前編:大家歴4年で投資総額8億円超の平原圭さんが実践する「 レバレッジ新築投資法 」
後編:大家歴4年で投資総額8億円超の平原圭さんが実践する「 レバレッジ新築投資法 」


2012年から都内の新築を中心に不動産投資を開始。資産の入替をしながら現時点で9棟を所有、家賃収入は約1億円です。

自身で定めた一定のルールの中で物件をEXITしながら、1) CF、2) 金融資産、3) 資産価値をバランスよく拡大することを最大の目的に不動産事業を営んでおります。( 具体的な内容は次回以降にお伝えしていきたいと思っています )。

投資総額は20億円と、かなりの規模になっておりますが、現状でも共働きでサラリーマンを続けています。このコラムでは同じような環境でサラリーマン大家を目指す方々の参考になるようなコラムを書いていきたいと思います。

■ 改めて日本のサラリーマンを取り巻く環境とは?

第1回の今回は私が考える日本のサラリーマンの特徴と現状、また不動産投資に対するメリット、デメリットを整理したいと思います。

1)日本のサラリーマンの特徴と現状

欧米諸国と比べ、やはり勤勉で会社の為に身を捧げている方が大多数だと思います。その一方、自分の人生については真剣に考える機会も時間もほとんどないのではないでしょうか。

それは年功序列で真面目に働いてさえいれば会社が定年まで面倒をみてくれ、その後も年金で生活できるという前提ではWorkするのですが、フラット化した社会では大手国内企業でさえも否応なくグローバルスタンダードに巻き込まれつつある現状があります。

( 例:製薬業界トップの武田薬品工業が外国人社長を採用( 業績が良くても安心できない )。台湾の鴻海がシャープの親会社に( 純国産企業が一転して外資系に ))

私は転職をしているため現在の会社が2社目ですが、両社とも外資系です。そういった意味では早い段階から雇用の保証がない世界で生きてきました。その中で強く思ったのが会社に依存しない状況を手に入れることでした。

そのためのアイテムが不動産投資や資格取得( 米国公認会計士 )、共働きの継続( 複数の収入先の確保 )だったわけです。

2)不動産投資に対するメリット、デメリット

厳しい環境に置かれつつある日本のサラリーマンですが、不動産投資に関しては多くのメリットを享受することができると私は考えています。( 実際に多くのサラリーマン大家さんが誕生しているのはそのためでしょう )。

◇ メリット@ 物件購入にあたり、大部分を銀行からの融資で賄うことができる( レバレッジの活用 )

私は海外の友人も多くいますが、投資物件を購入する際にフルローン( 時にはオーバーローン )が出ることに皆驚愕します。これは金融機関が依然として終身雇用を前提としてサラリーマンを安全な投資先だと考えている結果だと私は考えています。

また、私は前職で審査をしていた経験もあるため銀行側の目線で考えて際にも、日銀の金融緩和により融資先が必要な金融機関には担保力のほとんどない中小企業への運転資金融資に比べ、土地や本業での給与という“担保”があるサラリーマンへの不動産融資は魅力的に映っているはずです。

◇ メリットA 低金利

メリット@とかなり密接な関わりをもっていますが、日銀のゼロ金利政策に加え、数少ない優良投資先であるサラリーマン大家への不動産融資に関しては金融機関内での競合も激しく、歴史上類を見ないほどの低金利で資金を調達できる現状があります。( 私も基本1%未満。直近では0.5%台の融資をいただいております )。

金利の中期的な動向についても私自身は急激な資産インフレを伴わない上昇はないと考えており、その場合は金利上昇以上に物件価値の上昇が見込まれると思っているため、不動産と借入の両建てである程度リスクヘッジができると考えています。( この辺りは機会があれば詳しく説明したいと思います )。

◇ メリットB アウトソース可能な成熟した不動産マーケット

こちらも日本特有だと思います。管理会社、司法書士、税理士、リフォーム業者、清掃業者と不動産事業に関わる様々な業務をアウトソースで切り出すことができます。( 特に管理会社などは勤勉で誠実な日本だからこそ安心してアウトソースできるわけです )。

私自身はそれぞれの分野で信頼のおける方とチームを作っており、そのおかげでサラリーマン、子育てと忙しい中この規模の不動産を運営できている状況です。

次回は不動産投資に対するデメリットとそれをミニマイズするための私自身の戦略および今後の不動産市場について書きたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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