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セミリタイアしました。私がもっとも大切にしている投資判断基準。

平原圭さん_画像 第11話

サラリーマンを卒業して、半月が経ちました。おかげさまで色々な方から卒業のお祝い会をしていただいており、まだまだ生活のペースはつかめませんが、やりたいと思うことが山積みでワクワクした毎日を過ごしております。

さて、今回は第7回のコラムで少しお伝えした投資判断基準に関してお話したいと思います。もちろん投資の各ステージで重要視すべき基準は異なるのですが、私はベースの部分は投資を開始した当初から変えておりません。

参照:利回り? BTCF? 不動産投資で私が一番重要だと思う指標について

それは、「 3年間で物件価格の最低20%の純資産を増加させられるか 」どうかということです。

具体的に言うと、物件価格が1億円の物件であれば、売却後の税引前利益が2,000万以上確保できる案件がどうか。今まで6棟売却してきましたが、幸いこの基準を大きく上回る結果を残しています。

ただし、それは市況が上向きだった影響が大きく、投資基準を変えるつもりはありません。では、なぜこの基準を設定したかを次にお話ししていていきたいと思います。

投資基準を決定した要因は、次の5つです。

< 投資基準を決定した要因 >

1.不動産業界は必ず山と谷を繰り返すため中長期のマーケット変動リスクを取りたくない
2.土地から新築の場合、当初は新築プレミアムの恩恵を受けられるが、中長期ではネガティブな面が顕在化する
3.ターゲットを50%など高くするとその分対象物件が少なくなり、棟数がこなせず結果として純資産の増加スピードが鈍る
4.20%をターゲットにしておけば、マーケットが強烈に崩れた場合でも最悪プラスマイナスゼロで終わらせることができる
5.CFではなく純資産を基準にしているのはCFの場合は単なる先食いの可能性もあり、売却時点で結局収支がマイナスになる場合もある

それぞれ、説明していきます。

1.不動産業界は必ず山と谷を繰り返すため中長期のマーケット変動リスクを取りたくない

まずは、不動産マーケットの観点です。

私は以前、外資系ITメーカーで取引先の審査をしていました。システムを販売している関係から取引先は一部の業界ではなく、すべての業界を審査することがありました。その中でもちろん不動産業界を研究する場合もあったわけです。

不動産業界は、色々な立場のプレイヤーが混在しています。我々のような大家さんや管理会社などはストックビジネスのため、マーケットが高騰しているときに一旦休憩をすることができます。

しかし、建築会社や仲介業者にとって物件を建築する、もしくは仲介することができないと血( お金 )が止まってしまい、体( 抱えている職人や事務所などの固定費 )を維持することができません。

そのため、利益が出にくいとわかっていても高値で物件をつかんでいくしかありません。こうして山が形成されていき、その後バブルがはじけ谷が発生していきます。

そういった環境で10年後のマーケットは正直想像がつかないわけです。そういった観点から、3年という短期でそのプロジェクトを終わらせていくことが重要だと考えました。

2.土地から新築の場合、当初は新築プレミアムの恩恵を受けられるが、中長期ではネガティブな面が顕在化する

次は新築特有の問題です。

築20年超の中古の場合、家賃は既に低くなっており、そこから5年保有してもそんなに変動はありません。一方新築は当初10年で10%以上家賃が下落するのは当たり前であり、供給過剰など需給のバランスが崩れた場合、更に大きく下落する可能性もあります。

ただし、当初3年であれば入居者の入れ替えも3-5割程度であり、新築当初の家賃をキープできる可能性が高くなります。また、購入者の融資対応に関しても木造で20年、鉄骨・RCであれば30年の融資を低金利で引くことができます。よって3年を一つの目安にしているわけです。

3.ターゲットを50%など高くするとその分対象物件が少なくなり、棟数がこなせず結果として純資産の増加スピードが鈍る

次は収益性です。

去年、一昨年はマーケットが好調だったため、購入価格の倍で売却できたなど多くの武勇伝を聞き、正直心はざわつきましたが( 笑 )、私自身は質だけにこだわらず、量も重要だと思っています。

6棟売却した内の半数は50%以上の利益が出ていますが、今後もそこには固執しないで購入の機会が増やしていきたいと思っています。

4.20%をターゲットにしておけば、マーケットが強烈に崩れた場合でも最悪プラスマイナスゼロで終わらせることができる

次はボトムラインに関してです。

極端な話、量にこだわるのであれば10%でも利益が出たら買いとなるのですが、1億円の物件が9,000万になることは容易に想像され、20%のバッファーを持つことでリスクヘッジしたいと考えました。

5.CFではなく純資産を基準にしているのはCFの場合は単なる先食いの可能性もあり、売却時点で結局収支がマイナスになる場合もある

最後は指標です。

CFはとても重要な指標です。実際私も投資の初期段階では純資産だけでなくCFも同じぐらい重要視していました。ただし、現在のようなCFに大きく傾斜した投資手法はやはり私はおススメできません。

( 利回り9%、築30年のRC物件を返済期間 40年、金利 4.5%で購入した場合、CFは出るかもしれませんが、はたして純資産が増加しているかは疑問です )。

また、ある程度の基盤ができた現在ではCFが出ない物件( 都内新築RCなど )であっても、資産性があり、3年間で20%以上の利益が見込める物件なら、躊躇なく購入を決めています。

以上、いかがだったでしょうか。もちろん色々な投資判断があると思いますが、皆さまの投資基準の作成、ブラッシュアップの参考にしていただけたらと思います。

なお、次回でコラムで一旦お休みをいただく予定のため、次回は私自身の今後の目標と取り組みたい事業に関して書いていきたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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