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市況の変化に備えた私のアクション。サラリーマン卒業後3カ月のリアルな感想。

平原圭さん_画像 第12話

早いもので今年も3分の1が終わり、気候もだいぶ暖かくなってきました。私はよく自電車で銀座まで行くことが多いのでとても清々しい日々を送っています。

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今回のコラムでは転換期を迎えつつある不動産市況についてとサラリーマンを卒業してわかったメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。

■ 急激に変化しつつある不動産融資環境

みなさまもお気づきだと思いますが、最近の融資状況は月単位というよりも週単位で変化している印象があります。

シェアハウスを運営していた“かぼちゃの馬車”の賃料支払減額

支払停止

民事再生手続申請

民事再生申請棄却に伴う破産手続き移行

要因の一つとして、上記のような問題がここ半年で多く発覚し、本件に関わった主力の銀行だけでなく、今まで不動産投資に積極的だった銀行もかなり消極的な姿勢に変わってきていることがあります。

特に地方物件への融資とサラリーマンが初めて投資するようなケースではその傾向が顕著と複数の取引行から聞こえてきます。

今後は短期売却のキャピタルゲインを前提とした不動産投資に関しては注意が必要と感じています。

ただし、本来の不動産投資の良い点は長期融資でインカムゲインも狙えることです。また、過去の不動産市況を見ても10年ぐらいのスパンで上昇と下落を繰り返しています。

( このあたりは説明をすると1コラムぐらいになってしまうためここでは省略します )。

ですので、1つの戦略としては、仮にマーケットが下落しても10年後、マーケットが回復してきた際に売却できる( 10年後法廷対応年数に対してどれだけ年数が残っているか、現在の築年数+10年の物件の利回りはどれくらいか )物件かどうか見極めて投資をすることだと思っています。

私自身はといえば、一昨年からマーケットの下落に備え、以下の2点を実施しています。

@地方から都内へ
⇒埼玉、千葉にあった4物件を売却し、現在は所有物件すべてが都内物件
A木造、鉄骨造からRCへ
⇒10年後でも十分に残年数が残っている新築RCにシフト




都内に所有する物件

今年の実績で言えば、2つの土地を購入していますが、いずれも都内でRCを新築する予定です。( 駅から5〜7分で利回りは7%前半〜8%前半 )。

投資には必ずリスクが伴います。ぜひ将来を想像し、少しでもリスクの芽を摘んでより安定した不動産投資を実践してみてください。






室内や共用部にも工夫を凝らした

■ リタイア後のリアルな実感

私は今年の1月にサラリーマンをリタイアしたのですが、その翌月に母親が他界しました。2年半に及ぶ闘病生活で入退院を繰り返していたのですが、最後の一カ月は毎日病院に行き、たくさんの話をすることができました。

母親は、話したいことはすべて話すことができたと満足そうに最後を迎えることができました。サラリーマンを続けていればできなかったことだと思います。

このように、サラリーマンを辞める一番のメリットは時間を自分の好きなように使えるということだと思います。

また、妻の海外赴任の話も進んでおり、そういったチャンスを家族全員で享受できるのも、時間や場所に縛られない働き方をはじめた結果なのかなと思っています。

逆に寂しく思うのは、大きなプロジェクトなどを会社の仲間と一緒に動かせなくなった点です。これはリタイア前に想像していた以上に、大きなデメリットに感じました。

私の場合は円満退社だったので前の職場の方々と話す機会は多い方だと思うのですが、それでも感じるためこの辺りは考えている以上にリタイア後の生活をプランしておくことをオススメします。

最後に最も大事だと感じたのは“仲間”の存在です。不動産投資家は本来孤独な存在です。しかし、私の場合は同時期に多くの仲間がリタイアをしたため、お互いに切磋琢磨し、楽しくエキサイティングな毎日を過ごすことができています。

不動産投資を始めるきっかけで多いのが老後の不安とサラリーマンをリタイアすることによる経済的、時間的自由を獲得するだと思いますが、みなさんもぜひ、そこにプラスして楽しいリタイヤ後の生活が過ごせるような“仲間”を探してみてください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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