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融資姿勢が変わってきた今、物件購入時に意識していることー今年買った2つの土地の使い道ー

平原圭さん_画像 第13話

2016年の終わりから変化の兆しがあった銀行の不動産投資への融資姿勢ですが、2018年のかぼちゃの馬車&スルガ銀行の事件で最終章に近づきつつあると感じています。今までの経緯を簡単にまとめてみました。

@アベノミクスによる異次元の金融緩和( 2012年12月〜 )
A金融庁によるアパートローンへの注意喚起( 2016年9月〜 )
Bかぼちゃの馬車&スルガ問題表面化( 2018年1月〜 )


まずは私が不動産投資は始めた時期とほぼ一致するアベノミクスによる融資拡大期。スルガ銀行、横浜銀行、千葉銀行など有力な地方銀行が貸出拡大のためサラリーマン大家さんを含めた不動産マーケットに積極的に融資をしていました。

現在と比べ、首都圏で1〜2ポイント、地方では3〜5ポイント利回りが高かった印象です。ですので、この時期に物件を購入された方のほとんどが売却益、もしくは含み益を抱えた状態でいると思われます。

次に融資に変化の兆しが出始めた2016年後半。( 私は今までに7棟売却していますが、2016年の後半が不動産価格のピークだったのではないかと思っています )。

とはいえまだまだ購入意欲の強い新規参入者も多く、銀行も極端な融資姿勢の変化は見せていないため、一部の鼻が利く方々が利益確定の売却をしていました。よってこの時期に参入された方はかなり高い価格で物件を購入されている方が多い印象です。

■ 銀行はメリハリをつけて今も融資を出している

現在はかぼちゃの馬車&スルガ銀行の問題から銀行の姿勢はかなり厳しくなってきています。ただし、不動産投資以外に貸出先を見出せていない銀行は、メリハリをつけて今でも融資を出しているのが現状です。

<消極的>
経験のないサラリーマン大家( 希望者 )
地方案件

<引き続き融資継続>
都内案件
頭金をある程度入れられる資金力のある投資家

この辺りをしっかり整理することで、今後、「 どのような物件を買っていくべきか 」が明確になると考えています。

スルガ銀行がサラリーマンの属性( 年収 )を基盤に地方の物件に積極的に融資していた反動もあり、地方案件への融資が極端に閉まっています。

また、金融庁からの通告もあり、いわゆるサラリーマン大家を新規に増やすような融資も明確に風向きが変わった印象です。

ですので、よほどの資金力があり、かつ頭金や定期預金として差し出せる方を除いて新規にマーケットに参入するのはこれから1〜2年は厳しいのではないかと考えています。

逆に資金力がある方や大家さんとしての経験を銀行に認めてもらっている方には今後、買い場が訪れる可能性が高いと思いますし、その時のために資金を潤沢に用意している大家さんも実際多いです。( そのため、リーマンショックのような極端な物件の下落もないと思っています。残念ですが )

■ 今年買った二つの土地の購入理由と使い道

では今、すべての物件を買うべきではないのかというと、そうとも限りません。不動産の良いところは時間が味方になることです。

私は今年2つの土地を都内で購入し、いずれも利回り7%以上でRCを建築していますが、10年後の残債利回りは10%の家賃の下落を加味しても10%を超えてきます。

マーケットが低調になっていたとしても、「 築10年の都内のRCが10%で売れないことはない 」という考えから購入しているわけです。

逆に都内の物件だとしても、木造は現在建築していません。それは10年保有した際に下手をするとトータルの収支がマイナスでしか売却できない可能性があると考えているからです。( この辺りはエクセルでシミュレーションしています )。

地方や中古に関しては、10年後の売却レンジがマーケットの状況でかなり幅があると思っており、現状の利回りから3ポイント近く下がったら買いたいと思います。( 現状の融資状況だとそういった利回りの物件が今後出てくる可能性もあると思っています )。

度々コラムでも言及していますが、不動産“投資”という限り、売却で収支が確定するまではそのプロジェクトが成功だったのか失敗だったのかわかりません。

ですので、キャッシュフローや返済比率にあまり判断の基準を傾斜せず、「 純資産が毎年どれだけ増加するか 」についても、ぜひシミュレーションしてみてください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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