• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

11,608アクセス

サラリーマン大家の2つのデメリットとその解決策

平原圭さん_画像 第2話

初回である前回は、不動産投資に対するサラリーマンのメリットを中心にお伝えしました。

今回は逆にサラリーマンであることのデメリットにフォーカスをあて、さらにそのデメリットを私自身がどの様に軽減しているのかをお話しできればと思います。

■ 不動産投資をはじめたきっかけ

その前に、私が不動産投資を始めたきっかけをお話させてください。以前の私は、多くの日本のサラリーマンと同じく、仕事8割の生活をしていました。

平日で仕事が終わらなければ家にパソコンを持ち帰り、土日に仕事をすることも多くありました。( まわりも同じような状況ですから、自然とその状況が当たり前と錯覚していたのだと思います。)

仕事としては評価もされていましたし、そのまま環境を受け入れてしまいそうな自分もいました。しかし、その一方で、このままでいいのか、という気持ちも湧き上がっていました。

そして、以前に何気なく読んだロバート・キヨサキさんの「 金持ち父さん 貧乏父さん 」を再度読み直したのが、自分の中での分岐点となりました。

なぜか、このときは初めて読んだときに比べて、言葉の理解度も浸透度も桁違いに深かったのを覚えています。その時の自分は、ビビビッと頭に雷が落ちるような衝撃を受けました。

( 今さらですが、まだ読んでいない方や過去に読んでピンと来なかった方は、改めて読んでみると、私のように人生が変わるかもしれません。「 金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント 」も併せて読むのが効果的です。)

普通ならそのまま不動産投資となりそうなところなのですが、当時はリーマンショック直後。とてもとても、不動産投資にチャレンジしようという気持ちにはなれませんでした。

外資系製造業で取引先の審査業務をしていた私は、ついこの間、過去最高益を計上した新興の不動産業者が銀行の貸し剥がしにあい、バタバタと倒産していくのをまさに現場で見ていたからです( 現在でも手持現金の規模を1つの指標にしている理由がここになります )。

不動産による不労所得は確かに魅力的です。しかし、その反面、多くの場合は銀行からの借入に依存する形にならざるを得ず、当時30代だった私は不動産投資一本に収入を絞ることへの危機感も、同時に持ったというわけです。

そこでたどり着いたのが「 複数の収入先の安定した確保 」でした。

まずは自身の時間にレバレッジをかけ、米国公認会計士の資格を取得しました。家に帰るとどうしても勉強ができないため、会社帰りの1時から夜中の2時まで近くのファミリーレストランで勉強をしました。

無事に資格を取得したことで、社内での評価はアップしましたし、自分の自信にもなりました。こうして私自身のサラリーマンとしての収入を安定させた後、不動産投資を実践していくこととなったのです。

■ デメリット1、自由になる時間が少ない

さて、ここで表題の「 サラリーマンのデメリット 」に話は戻ります。米国公認会計士の資格をとったときも、自分の時間を確保するために睡眠を削る期間が続きました。

そして、不動産投資を始めるとまた、情報収集、銀行対応、物件の管理・運営と様々な部分で時間の制約が付きまといました。ただでさえ忙しい本業に、もうひとつやることが加わったのですから当然です。

特に、スタート時は多大なエネルギーを注ぐ必要があります。私の場合は、その障壁を「 専門家によるチームを作ること 」で乗り越えてきました。

・情報収集は仲介業者だけではなく、建築業者とも協業関係を築いて対応
・銀行対応は信頼のおける司法書士・税理士に全面的なバックアップを依頼
・物件の管理・運営は管理会社、清掃業者、リフォーム業社にいつでも相談できる状態を構築


全部を自分でやっていたら、今のような規模には到達できなかったと思います。この体制を整えたことで、時間の制約というデメリットを軽減できるようになりました。

■ デメリット2、本業と収入を合算すると税金が高くなる

もうひとつの、サラリーマン投資家のデメリットは、税金に関することです。

不動産投資を始めるきっかけが節税対策の新築区分マンションという場合があるほど、サラリーマンにとって税金は重い課題です。

さらに、収益性の高い物件に投資をする場合、本業であるサラリーマンからの収入にプラスして不動産の収入が合算されることになり、極端な場合は不動産の収益の半分近くを税金で納めることになりかねません。

また、政府は明確に今後も「 個人は増税、法人は減税 」の方針を打ち出しています。つまり、サラリーマンは個人で物件を購入すればするほど、税金の負担が増えることになります。

そこで、「 法人 」としての物件購入が選択肢として浮かび上がります。実は、私自身も最初の物件から法人で取得しています。最初は個人で物件を買い、ある程度の賃料収入になってから、法人を設立するという方を多く見ます。

しかし、最初から規模を拡大するつもりという場合は、不動産投資を始める段階から税理士さんに相談し、法人で物件を取得することを検討してみると良いのではないでしょうか。

前のコラムで述べたように、サラリーマン投資家には多くのメリットもあります。できない理由に焦点を当てて、あきらめてしまうのではなく、「 どうしたらできるか 」を考え、目指す場所に向けて前進していきましょう。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

ページの
トップへ