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融資状況の変化とサラリーマン大家である私の投資戦略

平原圭さん_画像 平原圭さん 第3話

2017/5/8 掲載

2016年の後半から大家仲間、仲介業者、銀行担当者から融資が厳しくなってきたと聞く機会が多くなりましたが、2017年に入り本格的にその傾向が強くなってきたと思います。

ただし、実際に不動産融資すべてがストップしたわけではなく、私自身が感じている引締めは主に以下の3点になります。

1.これから不動産投資を始める方( 実績がない方 )への融資引締め
2.地方物件への融資引締め
3.フルローン( オーバーローン )への融資引締め


特に、現在までに不動産事業の実績がないサラリーマンに対しては、どんなに属性が良くても融資しないと言っている銀行も出てきております。

第1回目のコラムでも触れましたが、サラリーマンがこれだけ簡単に不動産賃貸業に参入できる環境は歴史上もとてもレアであり、不動産投資を検討されている方は今後参入の道が狭まる可能性も強く意識する必要があると考えています。

もちろん収益性、キャッシュフロー、資産性の観点で物件を見極める必要がありますが、それも、これら指標が改善する→融資が更に厳しくなるという逆相関の関係性があるためです。

■ 私自身の戦略

不動産の価格は必ず上昇と下落のサイクルを繰り返すと私は思...

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プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

平原圭さん

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)

ikegami

東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)

takikawa

東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)

sinkoiwa

□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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