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融資状況の変化とサラリーマン大家である私の投資戦略

平原圭さん_画像 第3話

2016年の後半から大家仲間、仲介業者、銀行担当者から融資が厳しくなってきたと聞く機会が多くなりましたが、2017年に入り本格的にその傾向が強くなってきたと思います。

ただし、実際に不動産融資すべてがストップしたわけではなく、私自身が感じている引締めは主に以下の3点になります。

1.これから不動産投資を始める方( 実績がない方 )への融資引締め
2.地方物件への融資引締め
3.フルローン( オーバーローン )への融資引締め


特に、現在までに不動産事業の実績がないサラリーマンに対しては、どんなに属性が良くても融資しないと言っている銀行も出てきております。

第1回目のコラムでも触れましたが、サラリーマンがこれだけ簡単に不動産賃貸業に参入できる環境は歴史上もとてもレアであり、不動産投資を検討されている方は今後参入の道が狭まる可能性も強く意識する必要があると考えています。

もちろん収益性、キャッシュフロー、資産性の観点で物件を見極める必要がありますが、それも、これら指標が改善する→融資が更に厳しくなるという逆相関の関係性があるためです。

■ 私自身の戦略

不動産の価格は必ず上昇と下落のサイクルを繰り返すと私は思っています。なぜなら建築業者や仲介業者などは価格が高騰しているときでも常に物件を生み出さないと血( キャッシュフロー )が流れず、死んで( 倒産 )してしまうからです。

そこで私が近年実施している戦略は主に2つになります。

1.首都圏から都内へ
2.木造( 鉄骨 )からRCへ


2012年から始めた不動産投資ですが、当初はキャッシュフロー重視の戦略をとっていたため千葉の市川市や埼玉のさいたま市といった東京近郊が投資の中心でした。

資産が豊富ではないサラリーマン大家にとって、不動産投資の初期段階はこのキャッシュフロー重視戦略が有効ではないかと思っています。

その後、金融資産などに厚みが出てきた段階で安定した家賃、幅広い出口( サラリーマン投資家だけでなく、所謂資産家 )が見込まれる都内に物件を寄せることによって融資が厳しくなった状況でも資産家に売却できる状況を作り、リスクヘッジをしています。

■ 地域別所有物件の推移

2014年:6棟( 首都圏:5棟、都内:1棟 )
2017年:11棟( 首都圏:0棟、都内:11棟 ) 首都圏5棟はすべて売却済


次に物件の構造からみた戦略です。

原則私は3年〜5年の保有期間で利益を確定する戦略をとっているのですが、オリンピックを挟んで物件の下落の可能性があると考えているため、10年程度の保有にも耐えられる新築RCの割合を増やしています。

( 新築木造が10年後の残存対応年数が12年なのに対し、新築RCは37年と購入者の融資付けが容易であるため )

ただし、都内の新築RCはどうしても利回りが低い傾向があり、首都圏木造で資産背景の厚みを増した次の段階として取り組む方が安定した運営ができると思います。

■ 構造別所有物件の推移

2014年:6棟( 木造:3棟、鉄骨:2棟、RC:1棟 )
2017年:11棟( 木造:6棟、鉄骨:1棟、RC:4棟 )
都内ではない新築木造2棟、新築鉄骨2棟、中古RC1棟は売却済


最後に不動産市況と出口戦略についてもう少し私の考えをお伝えしたいと思います。現在のように不動産市況が好調場合、相続税や決算対策の資産家だけでなく、銀行の積極的な融資姿勢に後押しされ、我々のようなサラリーマン大家も出口の対象になります。

一方で、不動産市況が不調になると購入できるプレーヤーが極端に限定され、銀行融資に左右されない資産家か既に大家業で成功している一部の大家さんが対象となるわけです。

私が地方・築古投資をしない理由のひとつですが、相続などで不動産市況に関係なく常に購入需要がある資産家の方々は地方・築古物件を購入したがらない傾向があります。

彼らの目線で考えるとわかるのですが、不動産の購入をする一番の目的は利回りや資産性ではなく、「 相続税評価額を下げる 」ことであり、都心に比べ積算評価が高い傾向にある地方・築古物件にうまみを感じないのです。

私自身今までに収益不動産を5棟売却していますが、3棟が資産家の方が、2棟はサラリーマン大家さんとなっており、この考えはある程度確証を得ています。

どのような市況にあっても成果を出し続けるために、これからも物件購入の際は「 何年後に 」「 利回り何%で 」「 どのような方に 」売却するといった出口戦略を意識して取り組んでいくつもりです。

次回は2度、自宅を売却している私の自宅不動産投資法について書きたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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