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3,500万以上の売却益を獲得した新築分譲マンション投資法

平原圭さん_画像 第4話

皆さんは、自宅購入に対してどのような印象をお持ちでしょうか? ロバート・キヨサキ氏の「 金持ち父さん・貧乏父さん 」では、自宅はキャッシュフローを生まない『 負の資産 』の代表格と位置付けされています。

また、日本では特に新築分譲マンションは購入した途端『 2割 』も価値が落ちると言われます。そんなことから、特に新築分譲マンションの購入は不動産投資とはかけ離れているような印象があるのではないでしょうか。

■ 2回の売却で3,500万超の売却益。現在の自宅も1,000万以上の含み益

そんな中、私自身は新築分譲マンションに隠された『 歪み 』に着目し、すでに2回の売却で3,500万以上の売却益を得ています。また、現在住んでいる新築分譲マンションも直近の売却事例から1,000万以上の含み益を持っています。

そんなこと可能なの? と驚く方が多いのですが、事実です。具体的には、私はこれまでに以下のような物件を自宅として購入( または購入予定 )し、利益を得ています。

・1つ目の自宅<大田区新築分譲マンション>
 坪単価169万 購入額からみた売却額:+50% ←売却済

・2つ目の自宅<港区新築分譲マンション>
 坪単価268万 購入額からみた売却額:+28% ←売却済

・3つ目の自宅<港区新築分譲マンション>
 坪単価322万 1,000万超の含み益 ←現自宅

・4つ目の自宅<千代田区分譲マンション>
 坪単価290万 山手線駅4分 ←契約済

・5つ目の自宅<中央区分譲マンション>
 坪単価305万 某テーマパークが初監修のマンション←購入予定

私は分譲マンション市場は2016年の春をピークに、現状は若干の下落傾向にあると見ています。しかし、そんな状況でも2016年に4つ目の自宅候補を契約し、2017年も5つ目の自宅候補を購入予定です。

なぜ、そんなことをするのかといえば、居住後に売却することで、短期間で多くの利益を得ることができるからです。( もちろん、そのためには「 物件を見る目 」が不可欠です )。

■ 投資対象となる新築分譲マンションの3つのポイント

次に、私がどのような観点で投資対象となりうる物件を発見しているのかを紹介します。

1.大規模タワーマンションの第1期第1次に購入する

皆さんは、新築分譲マンションの価格がどのように決まっていくかご存知でしょうか? 私は大手不動産販売会社にも知り合いが多く、このあたり話を聞くことがあるのですが、思っている以上に機械的ではありません。

また、大規模マンション( 概ね600戸以上 )の場合、売れ行きを非常に気にしています( 住友やゴールドクレストなど一部例外あり )。

結果として、第1期第1次はある程度の成約件数を獲得するために、若干弱めな価格設定となっている場合が多いのです。私の購入した物件もほとんどが第1期第1次で購入しています。

2.方角、階数を比較検討し、『 歪み 』を見つける

新築マンション購入と中古マンション購入の一番の違いはなんだと思いますか? 考えてみると当たり前なのですが、それは「 選択できる部屋の数 」です。

そうすると、例えば人気が低い方角や将来眺望が失われる可能性がある部屋などは相対的に反響が少なく、売主側はまずはじめにそのあたりの部屋をさばこうと考えています。

一方で、売却時は多くても10戸ぐらいの売却物件しか市場に出ていないので、購入者はそれほどそういったネガティブな面を考慮しない傾向があります( 比較対象となる物件が少ないため )。

そこに価格の『 歪み 』が生じるわけです。私が現在住んでいる3つ目の自宅はリビングからとても綺麗に東京タワーが見えます。

これだけを見るとそのマンションの中で人気があり、価格が高めだったと思われないでしょうか? しかし、実際は逆サイドがオーシャンビューのため、新築時は1,000万以上安く価格設定されていました。

この辺り、物件を購入する際は単純な比較だけでなく、その部屋が本来持つ絶対的な価値に注目し、『 歪み 』を見つけることで、チャンスが増えてきます。

3.再開発や新駅など今後見込まれる価値上昇と実際以上にネガティブに扱われている点を冷静に計算する

新築分譲マンションを投資対象とする場合、一番大切なことはイマジネーションだと私は思っています。

通常、新築マンションは竣工2年前あたりから販売を開始します。私が現在住んでいるマンションも購入申込時はまだ駅前再開発が開始されていなく、駅からマンションまでの道は非常にさびれている印象でした。


開発前の街並み


開発後の想定

一方、現在は再開発の50%が完了し、見違えるような発展を遂げています。また、残りの半分で更なる発展が見込まれ、すべての再開発が完了した際は更に物件の価値が高くなると想定しています。

つまり、新築マンション購入の場合は2年後の竣工時を思い浮かべながら検討することが大切ということです。

また、このように再開発などのポテンシャルは低く見られがちな一方、ネガティブな要素は必要以上に価格に反映されがちです。

既に売却済みの2つ目の自宅がまさしくそうで、麻布十番という一等地でありながら坪単価は270万と破格の価格設定でした。これはこの物件が『 定期借地 』の物件だったからです。

具体的には竣工50年後に物件を土地の所有者に返却することになっていました。こういった定期借地の物件は、今となっては都心の一等地を中心に多く販売されていますが、その当時はほとんどなく、売主の販売会社も価格設定に悩んでいたと聞いています。

私自身がその時考えたことは「 30年後に売却するとなると苦戦する可能性はあるが、5年以内であれば残存年数は45年あり、麻布十番という一等地のため最低でも坪300万では必ず売却できる 」でした。

実際は2年後に坪340万以上で売却することができ、その当時の仮説( イマジネーション )は正しかったと再認識できました。

また、今年購入を考えている物件は某テーマパークが初監修した物件( 下図参照 )であり、現状駅からの距離は少しあるのですが、近い将来BRT( バス高速輸送システム )の駅が目の前にできる予定です。




モデルルームの様子。エントランスにも某テーマパークらしい工夫が

私のイマジネーションの中では大きく化けるとワクワクしています。このように、自宅を「 負の資産 」と決め付けるのではなく、身近な投資対象として考えてみると、面白いのではないでしょうか。

次回は自宅投資法の税制面のメリットを詳しくお伝えしたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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