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アーリーリタイアを強く意識した大家仲間との出会い

平原圭さん_画像 第6話

今回のコラムはサラリーマン大家の方々が一定規模に達した際、必ず考えるアーリーリタイアについて私の考えをお伝えしたいと思います。

一年半前の2016年に大家列伝に登場した際にも、リタイアに関して考えをお伝えしましたが、私は今の仕事が大好きであり、リタイアに関しては全く意識していませんでした。

■ アーリーリタイアを考えるようになった3つの理由

それが今年になり、大きくマインドが変わりました。その主な理由は3つあります。

1)中期目標としていた金融資産3億円、年間キャッシュフロー3,000万が今年中に達成見込みであること。
2)2歳の息子の将来を考えた際、共働きでは幼稚園やその他選択肢を選びづらいこと。
3)同じような環境にある大家仲間のリタイア後の生活を見ることで自分のリタイア後のイメージが具体的になったこと。


特に3)が大きなウエイトを占めていると感じています。今まではサラリーマン生活と共存するため、都内新築のみに対象をフォーカスし、更に購入と売却のみを自身で行い、管理に関してはほぼチームの管理会社に一任の状況でした。

それはそれでサラリーマン大家として短期間で不動産を事業規模にするには効果的だったと今でも思っています。

ただ、今後の展開を考えたとき、もっと事業性の高い店舗や社会・地域貢献の観点から保育園やサービス付き高齢者向け住宅、また、不動産マーケットが崩れた際に地方の中古物件などにも取り組みたいと、様々な大家仲間と交流する中で強く意識するようになりました。

家族ともよく話し合わないといけませんが、来年リタイアできるよう、今は様々な下準備をはじめています。

■ 二泊三日の北海道弾丸物件ツアー

そんな中、8月の夏季休暇を利用して、仲の良い大家仲間3人で札幌の現状と購入のタイミングを決める弾丸ツアーをしてきました。二泊三日で7つの業者の方々とお会いするというかなりの強硬スケジュールでした。

とはいえ、このようなアクティビティーもリタイアをすると時期に関係なくできると思うと疲れなど吹き飛ぶ感覚があり、やはり自分は不動産事業が好きなんだなと再認識できました。

札幌のマーケットはというと、東京以上に価格が高騰していると感じました。というのも東京の物件と比べて、利回りが1ポイントほどしか変わらなかったからです。

札幌を選んだ理由は美味しい食べ物を食べたかったというものありますが( 笑 )、私の中で札幌マーケットは不動産市況の歪み( 転換点 )を確認する一番のインディケーター( 指標 )だと考えているからです。

なぜなら札幌マーケットには2つの大きな特徴があるためです。

@東京、大阪、名古屋に次ぐ大都市であること( 知名度も含め )
A物件の運営にかかる費用が他都市に比べ高いこと( 冬の除雪費、高額な広告費 )


上記2つの特徴があることによってマーケットがピークの局面では、東京に近い利回りまで物件価格が高騰してくるのですが、マーケット下落局面では東京、大阪、名古屋の物件よりもいち早く売り抜けようとする人たちが増え、物件下落の先行指標として考えることができるためです。

今回感じたのは、まだ表立って価格の下落はおきていないが、新築物件などでは業者さんに不良在庫が増えつつあるということです。

今後は定期的に懇意になった業者さんとコンタクトをし、マーケットの転換局面では自身のポートフォリオの整理( 具体的には追加の物件売却 )を進めたいと考えています。


札幌は早くも秋の気配でした

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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