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流行の「土地から新築案件」の注意点ー無理のある提案を見抜く目を持とうー

平原圭さん_画像 第9話

2017年もあと2週間。最近はたくさんの忘年会に出る機会があるのですが、成功している大家さんと話すとモチベーションが上がりますね。

自分の年収はまわりにいる人10人の年収の平均になっていくといいますが、不動産を始めてから特にこのことを実感します。こういう時、会社の関係だけでなく、色々な「 仲間 」を増やしてきてよかったなと感じます。

■ 無理をして売買を成立させているケースが増えている?

さて、今回は2017年後半の不動産業界で私が感じている「 注意すべき傾向 」について書きたいと思います。実感されている方が多いと思うのですが、不動産マーケット自体は2016年の後半をピークに現状は少し弱含みと私は考えています。

そういった背景および昨今の金融機関の融資引締めから、収益不動産の成約自体は減少傾向ですし、成約時の利回りも2016年のピーク時に比べて0.5ポイントぐらい上昇( =物件価格の下落 )している感覚です。

ただし、そうはいってもバブル期の反省から今は多くの大家さんがインカムゲイン目的で保有しているため、売り急ぐ状況ではありません。そのため、2018年も売値と買値のギャップが極端に縮まるような状況にはならないのではないかと予想しています。

そうすると困るのが、仲介をメインにしている不動産業者です。その傾向は2017年の後半から既に現れており、かなり無理をして売買を成立させているケースが表れています。具体的な例をいくつかご紹介したいと思います。

1)安すぎる建設費には落とし穴がある? 建設業者の選び方

土地から新築案件の場合、いかに安い土地を探すか大事になってきますが、昨今のマーケットでは収支が合うような土地はほとんどなく、そうすると建築費でその分をカバーして売買を成立させようと考える仲介の方々が出てきます。

そうすると、実績のない建設会社でも安ければ構わないといったケースが現れます。取引のある金融機関や仲間の大家さんから聞くことが多くなったのが、建築会社の倒産や工期の大幅な遅延です。

特に金融機関はこういったケースが実際の融資案件に散見されるようになり、最近は物件の収益性、個人の属性だけでなく、建築業者の信用状況をかなり重視するようになってきています。

安いというだけで建築業者を決めず、建築業者の信頼度も必ずチェックすることが大切です。不動産は真摯に取り組めばミドルリスクハイリターンですが、金額が大きいため1度の失敗が致命傷となる可能性があります。

2)その想定家賃、本当に大丈夫? 信頼できる管理会社の選び方

1つ目は、物件の購入金額を調整することにより、見た目の利回りを確保する方法でしたが、同じように収入を調整して利回りをつり上げているケースが2017年は特に増えてきています。例えば、仲介業者がはじめに出してくる想定家賃です。

新築案件の場合、売れ筋の利回りを確保できなかった場合、仲介業者がこの想定家賃をいじってくる事例が増えているように感じます。これを見抜くには、出来れば1つか2つ信頼できる管理会社を自身のチームメンバーにし、客観的な想定家賃を提示してもらうことです。

その際、単純な集金代行での値付けだけでなく、サブリースをお願いした場合の家賃も聞いてみるといいでしょう。なぜなら、集金代行の場合は管理契約が欲しいために、高めの想定家賃を提示してくる場合があるからです。

その点、サブリースの場合には管理会社として実際に契約を受けた際に収益が悪化しないように、ある程度、現実的な想定家賃を提示してくる傾向にあるのです。

私自身、信頼できる管理会社がいくつかあるためこの部分で失敗したことはなかったのですが、今年初めて新規でお付き合いした管理会社で、大きな問題を抱えてしまいました。

( 私に一言の連絡もなく、サブリースで契約締結した募集家賃より10%近く安い家賃で入居させているという事実が12月に判明。しかも13室中11部屋が既に契約されていました。訴訟も選択肢の一つとして、現状改善に向けて管理会社と話し合っている最中です。結論が出た段階でこのコラムでも報告していきたいと思っています。)

3)すでに手詰まり? シェアハウス事業などで利回りを高く見せているケース

最後は少し変化球になりますが、レジ以外の形態で利回りを高く見せているケースです。2〜3年前はそれがシェアハウスといった形が流行しました。例えばレジで検討すると6%しかいかない木造案件が、シェアハウスとするだけで利回りが3ポイント近く高くなって売りに出されている感じです。

2017年以降、こういったシェアハウス案件の想定家賃と実際の家賃の乖離が大きくなり、運営に苦しんでいる大家さんが増えてきたという話をよく耳にします。

そして、そういった状況と2020年東京オリンピックの関係もあり、2017年はホテル案件が爆発的に増えた印象です。このホテル案件は完全に事業であり、体力が少ない投資初期段階ではリスクが大きすぎるように私は感じています。

以上、色々と注意点を共有してみました。2018年もみなさんで不動産投資を成功させていきましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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