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特約、お手紙、購入名義、火災&地震保険加入!購入時のポイント大集合【5限目】

きこりさん_画像 きこりさん 第15話 著者のプロフィールを見る

2024/6/20 掲載

みなさん、こんにちは!きこりの大好きな初夏がやってきましたが、みなさんいかがお過ごしでしょうか。きこりは短パンが大好きなのですが、集め過ぎて泣く泣く断捨離しています。

短パンコレクション

さて、前回はちょっと休憩ということで『売却益0.5億円、貯土地物件!』は見て頂けましたでしょうか。今でも週1ペースで発見される貯土地物件について理解を深め、取り組める人は、ぜひねじ巻いて取り組んでみて下さい。

さて、本日は前々回の続きに戻り、1~8限まで読んでもらえるとやる気ある人は誰でも小さく不動産事業を始められるようポイントを解説していきます。

さて、本日は『物件購入』についてそのポイントをおさらいしていきます!ここまで来るのも大変だったと思いますが、ここで辞めてしまったら元も子もありません。ぜひボクシングの井上尚弥さんばりに自分を追い込んで、もうひと頑張りしましょう

井上尚弥さんばりに自分を追い込んで、もうひと頑張りしましょう!

ちなみにシリーズは全部でこのような構成になっています。

1限目 取組方針 地方少額不動産投資
2限目 物件検索
3限目 内見・管理会社回り
4限目 銀行開拓
5限目 物件購入                   ←本日はココ!
6限目 客付・管理
7限目 物件売却

■買付には『融資特約』や『内見特約』、『お手紙』を付けよう

これまで頑張って物件情報を収集し、デスクトップ調査・ヒアリングを実施し、内見も頑張って銀行開拓にも挑戦して少し光明が見えてきた!そこから最後の一押しに必要なのが、この買付です。

買付もう一歩

良い物件を早く押さえるために乱発する人もいますが、きこりはあまり良いとは思っていません。

買付には法的拘束力がないと言われていますが、検討があまり進んでいない状況で買付を沢山出してあとで取下げることを繰り返すと、関係者の方に迷惑になることもあります。

スピード勝負で買付を出す際には、最低限融資が決まっていない時には『融資特約』、内見していない時には内見して物件に問題ないことを確認する『内見特約』をつけましょう。

■お手紙を添えるのは策というより気持ち

また、買付に『お手紙』をつけることは古典的ですが、非常に有用と思います。売る人の事情を正確に把握することは難しいですが、人間ですので、物件のこと、その所有者に自分の思いを丁寧に示そうとする人に心を許してくれることがあると思います。

特に大きな指値をお願いする時にはその理由を最低限説明した方がよいと思います。なのできこりとしては、

①物件のよいところをほめる
②物件がある地域のよいところをほめる
③これからも永く大切に使用していく意思を伝える
④永く使用していくためにリフォームが必要であり、指値の価格を記載させて頂いている

の4点を意識して手紙を書き、それが印象に残ったという声も売主さんから頂いたことがあります。

4点を意識して手紙を書き、それが印象に残った

■全てを尽くして天命(融資内諾)を待つ

誠意をもって書いた買付が無事に通ったら、購入まで本当にあと一歩!大家デビューがぐっと近づきます。

この段になって最後の関門は融資付けだと思いますが、多くの場合、買付前から金融機関に相談したり、買付が通って金額が固まったことを金融機関に伝えたりして、内諾を得られるかの最終判断を待つことになると思います。

この数週間は金融機関から資料の提出依頼や何か進捗があれば仲介さんに細かく連絡を取り、物件をグリップすることが非常に重要です。

この頃は金融機関から電話があると何に優先しても電話に出るようになり、天からのお声(融資内諾)を待っているような心持ちで過ごすことになります。

天からのお声(融資内諾)を待っているような心持ち

■融資内諾を得てついに契約へ!バタバタな日々への備えを日ごろから

首をキリンにして待つこと数日から数週間、時に数か月、無事融資内諾を得られると最後の条件調整(価格、決済時期、その他条件など)を行い、最終確定するとついに売買契約に進み、決済日が決まっていきます。

無事融資内諾

と同時に金融機関とはお金を借りる金銭貸借契約(略して金消)を結ぶため、契約ごとで少々バタバタします。サラリーマンの方などは契約のために仕事を休む必要も出て来て、タイムマネージメントが重要な時期と思います。

きこりは購入決済が数件重なることがよくあり、不思議な縁を感じるものの、毎回日時調整に苦労しました。日ごろから家族含め周囲の協力が得られるように配慮と努力しておくことが重要と思います。

■購入名義は今の所得と目標CFから考える

不動産を事業として大きくしていこうとすると法人で購入していく方が税金面では有利なことが多いです。事業が進んで行くと税金を払うために事業やっているの?『YES!!』と大統領から言われる夢を見るほど、税金との戦いになります。

きこりは生徒さんが入会してくると初回方針相談といって年収や勤務先、自己資金、居住地や親子亀作戦の可否(第5話ご参照)、目標とするCFなどを確認した上で、どんな物件をどんな地域でどんな金融機関からの融資を引き出しながら進めて行くか、一人一人方針を考えています。

参照→目標CFをクリアする物件が天から下りてきた!決め手は「親子亀作戦」

そこで得られる 目標設定のCF、現在の個人の所得(から分かる所得税率)、法人所得税の税は率約30%という3つの数字から、取得名義を法人にすべきか個人にすべきかアドバイスしています。

取得名義を法人にすべきか個人にすべきか

多くのケースではざっくり月の手残りCFが50万円以上を目指す人は、法人の方がよいケースが多いです。

逆に『NISAに入れるために不動産から毎月10万円を堅実に残したい』とか、『子どもの学費を貯めるのに不動産からのCFは毎月20万円まで』などの目標設定の生徒さんには、その他の所得状況にも依りますが、個人名義での取得でもよいのではとアドバイスすることが多いです。

■法人はさくっと自分で設立も可能。でも最低維持費を理解しておこう

設立する法人の会社形態は『合同会社』を選ぶ方が多いですが、相続や事業継承を見据えている方は『株式会社』で興すことをお勧めしています(理由はググると整理されたものが出て来るので気になる方はどうぞ)。

設立は司法書士さんにお願いすることもできますが、自分で書類を揃えて法務局に提出すると、手数料が1万円掛からず設立することができます(登録免許税は自分でやっても司法書士にお願いしても同様にかかります)。

きこりは自分で法人を設立するサービスを使って法人を作りましたが、法務局で書類を出して簡単に受理され、あっさり終わってしまったので拍子抜けした覚えがあります。

法人設立完了

但し、毎年のランニング費用も少なからず掛かることを認識しておく必要があり、決算を税理士さんにお願いするのに最低でも15-20万円程度、また法人税の均等割りという税金が資本金1,000万円以下の比較的小規模の法人にも毎年7万円掛かります。

これらまで加味して自分が法人で事業を進めて行くのか、個人でもよいのか考えると良いと思います。

■火災・地震保険は必ず決済日を補償開始日にする

決済が近くなると未だに忘れそうになるのが火災・地震保険の加入です。電気・水道などのインフラの名義変更や、入居中の方がいるアパートだと振込先の変更通知など色々なことが発生し、きこりはついつい火災・地震保険の加入を忘れそうになりますが、結果決して忘れません。

というのも、これまで幾度も自然災害に愛しの物件が痛めつけられて来ましたが、全て火災・地震保険さまが助けて下さいました

毎年どんどん条件が悪くなる火災・地震保険ですが、これなくして賃貸経営は成り立たないというほどきこりは必須要素と思っています。

保険の見積取得から加入まで慣れて来ると1日で出来ますが、はじめての方は遅くとも2週間ほど前には見積もりを取得し、分からない点を代理店さんに確認したり、特約を検討したりして、必ず決済日までには申し込みをしておきましょう。

火災・地震保険

さぁ、ここまで揃ってやっと物件の決済日を迎えます。これまで長く、時に険しい道だったと思いますが、一つ区切りになる日がやってきます。

もちろん、きこりが教える不動産事業は購入がゴールではなく、そのあとに計画通りリフォームしたり、客付け活動を行ったりして満室経営を行い、安定した賃料が継続的に入金されることがゴールです。

ただ、ここまで辿り着いた日には少しだけ自分を甘やかして牛丼セットの味噌汁を豚汁くらいにしてもよいときこりは思います(お金の出口には厳しめきこり)

牛丼セットの味噌汁を豚汁くらいに

次回は購入した物件の客付けと管理に関して、初夏に浮かれて早めのバカンスに行っていなければポイントをぎゅぎゅっと絞ってお伝えしたいと思います。

初夏に浮かれて早めのバカンスに

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

きこりさん

きこりさん

元総合商社勤務、福岡県在住
不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営
収入拡大<育児中の3児のパパ

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1985年
    北海道北広島市に生まれる
    中学生から麻雀、音楽にはまり、留年ギリギリで卒業

    □2009年
    茨城の国立大学を卒業し、東京の総合商社に入社

    □2012年
    上海に駐在。不動産の勉強開始

    □2014年
    帰国し、1棟目の木造アパート(築24年、1R×8室)を札幌市に購入
    その後2棟目となるRC(築12年、1K×15室、売却済)を浜松市に購入

    □2015年
    長崎市に3棟目となるボロアパート(3DK×6室)を購入、ボロマスターになる

    □2016年
    融資が開き、千歳市に4棟目となるRC(2LDK×16室、3LDK×8室)
    松本市に5棟目となるRC(3DK×12室)
    長崎市に6棟目となるボロアパート(1DK×7室、売却済)
    北九州市に7棟目となるボロRC(3DK×25室)を購入

    □2018年
    千歳市に8・9棟目となるRC(2DLK×12室)、重鉄アパート(2DLK×8室)
    牛久市に10棟目となるボロアパート(1DK×6室、売却済)
    富士市に11棟目となるRC(2DK×16室)
    北広島市に12棟目となるRC(1LDK×16室)を購入

    □2020年~
    再建築不可物件、教材用のボロボロ戸建&アパート、商店街のボロアパートなどを購入
    その他、ボロ戸建は息をするように購入しており、もはやカウントしきれていない

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