みなさん、こんにちは！きこりです。初夏到来で気持ち良い日が続きますね！
さて、今回は念願のRCを購入し、CFがチャリンチャリンならぬ、ザバザバ出るようになったきこりでしたが、当時のお師匠から「 その物件を持っていると、これ以上の大きな資産拡大はないぞ 」と不吉なことを言われたお話とその続きです。
果たして、師匠の言葉は本当だったのか、その後きこりはどうしたののでしょうか！？
■ 初めてのRCは築浅、高利回り！
さて、早速その物件のスペックを見てみましょう！
| エリア | 静岡県浜松市 |
| 金額 | 8,500万円 |
| 賃料 | 892万円 |
| 利回り | 10.5％ |
| 築年数 | 築12年 |
| 間取り | 1K×15室 |
| 延床 | 住居部は約490㎡（ 1室30㎡以上 ） |
| 土地面積 | 約600㎡ |
| 相続税路線価 49,000円/㎡ | |
| 駐車場 | 15台 |
| 外観 | よくある金太郎アメRC |
| 周辺 | 浜松駅から車で10分、商業施設、スーパー、病院、娯楽施設など色々 |
物件の資料をもらった瞬間に買うべき物件と思い、いろいろ行動したのは前回のコラムのとおりです。収支を見るととても優秀な物件でした。ただ、都内在住のきこりが浜松市の物件を買うことは当時も難しく、多くの金融機関に断られました。
一方、静岡銀行さんがこれからアパートローンを拡大していくという時期で、今ある立派な丸の内の支店が当時はなく、大井町の支店が様々な取り計らいをして下さったおかげで資金繰りが出来ました。
■ 買付殺到の大人気物件に買付と人情を注入し、晴れて購入
この物件は当時でも大人気で、買付多数で即売り止めになりました。売主さんは融資が決まった人から契約するとのことでしたが、地元の金融機関でも融資が通る人が出たりしていて、買い上がりも検討されていたようです。
ただ、本業の農業が繁忙期に入り、忙しいとのことで、きこりは贈り物を送ったり、せっせと浜松まで通い、顔を覚えてもらったりして、契約に至りました。「 もう来ないでいいし、何も送らないでほしい 」と仲介さん経由で言われました（笑）。
■ 決済していざ運営スタート！退去はあるがすぐ埋まる人気物件に
この物件は比較的新しいのに居室が広く、立地もそこそこで駐車場もあり、何の問題ない物件でしたが、オーナーの農家さんは不動産賃貸業に興味がなく、空室になっても積極的に募集すらしていない状態でした。
購入時は3室程度空きがあったと思いますが、管理会社を変更し、一度営業活動をしたらほどなくして満室になりました。
これまでの賃料が若干安かったようで、賃料UPにも成功し、ボロばかり見ていたきこりには楽勝な物件に映りました。地方・ボロ物件からスタートすると、一般的な不動産賃貸業が非常に楽に感じられるのは想定していなかった利点です。
今のきこりの所有はボロがマイノリティーですが、これら物件を売却するのではなく、あえて継続的に所有することで、大家筋（ 大家としての力量、対応能力のこと by きこり苑 ）を鍛えるようにしています。
■ CFは伸びたのにその後の融資がストップ！なぜだーーー！！
1棟目の札幌市のアパートとこの浜松市のRCで確信を得たきこりは、ボロ戸建てやアパート、地方RCを勢力的に探しまくりました。寝る時間を惜しんでとはよく言いますが、実際に当時は睡眠よりも物件検索や内見を優先したかったです。
妻と休みの合う土日以外は、基本地方遠征に行き、平日も仲介さんに無理を頼んで早朝や深夜に内見に行っていました。ただし、いい物件が見つかっても融資が大変でした。ボロ物件は公庫さんで融資がつくものの、RCに関しては手も足も出ません。
当時はあの手この手で東京在住ながら地方金融機関を開拓する方法があり、複数行から内諾を得られていたのに、既存の所有物件を見せると金融機関の反応が悪くなるのが良く分かりました。
当時のお師匠が言っていた不吉な予言、「 きこりん、このRCを持っていると融資が止まるよ 」が頭を占拠するようになっていました。
※お師匠の予言は前回の第3回コラムをご参照下さい
■ 過去の自分の選択を反省し、原因を探る
お師匠の予言を覆そうと金融機関回りを頑なに続けたきこりでしたが、ついに燃料が切れ、活動が停滞気味になりました。本業も鬼のように忙しく、今ある物件とボロを積み重ねていくのでも良い気がしてきて、地方RCは諦めようかと度々思いました。
浜松の中古RCマンションに融資がつかないことに関係する何かがあることは分かっていても、自分の過去の判断を覆すことが嫌で、原因を究明することなく、蓋をしていたのだと今は思います。
きこりは不動産を始める前に目標設定を時間をかけて行っており、子どもが3人出来たことを想定、その子たちの学費を問題なく貯めながら慎ましくも生活できる金額として80万円/月のCFを設定していました。
この目標の達成のためにはボロの積み上げだけだとかなり時間が掛かることが分かっていました。そこで、初心に帰ってお師匠や金融機関の方に浜松のRCの何が悪いかを聞いて回りました。
■ 答えは財務にあり！
お師匠と金融機関の答えは同じ。「 担保評価が残債を下回っており、物件を購入して間もないので、利益の積み上がりもなく、現預金もそれを補填するに至らないので、債務超過状態。よって追加融資は不可 」ということでした。
また建物の償却額が大きく、元本返済を上回っているので、稼働率が低下したまま保有すると債務超過が拡大する可能性もあるとのことでした。
いくらCFが出ていても、主に物件の積算から来る担保評価と残債の差、そしてそれをカバーしていく利益の積み上がりや現金がないと財務上は借金超過状態にあると診断されました。
とにかくCFを稼ぐことを目標にしていましたが、いくらCFが出てもB/Sが赤字状態では大きな資産拡大ができないことを痛感し、戦略の見直しを余儀なくされました。
■ きこり、はじめての売却を断行！涙ながらに我が子を送り出した結果は・・・
この浜松物件を購入するに際し、フルローンながら諸経費で約700万円を費やしていました。それを加味してもキャッシュが残る価格で売れればやり直せると考えました。購入から1年ほどで市況は良くなり、ワンチャン「 この価格でどうだ！」と勝負に出ました。
すると意外なことに2週間ほどで買付があり、その方でトントン拍子に進み、決済を無事迎えたのでした。結果は、手元に1,500万円ほどの現金が残り、購入時諸経費を考慮しても800万円程度の利益が出たのです。
与信が回復するだけでなく、現金の増加と共に大きく増加したのでした！
次回は、与信を伸ばしたきこり、快進撃始まる！？
振られまくっても銀行開拓と仲介業者さん巡りを辞めなかったきこりに転機となる物件が現れます！チャンネルはそのままで！（平成セリフ）
