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【新連載】2,000万円の契約を結んだ「コインランドリー投資」の甘い見通し

不動産投資の失敗例告白/埼玉swallowsさん_画像

皆さん、こんにちは。サラリーマン大家歴12年の埼玉swallows( さいたまスワローズ )といいます。( 過去に「 大家列伝 」にも登場しています。よかったら覗いてみてください )

さて、このコラムのテーマは「 私の失敗告白 」だそうです( 笑 )。第一回目として白羽の矢が立てられた私が披露するのは、「 コインランドリー投資に関する失敗談 」です。

恥を忍んで、4回に分けて紹介したいと思います。( 注:コラムに登場する写真は全てイメージです )。

■ コインランドリー投資で成功していた不動産投資家の友人

私は2005年に不動産投資を始め、サラリーマンをしながら、現時点で5棟47室にまで規模を拡大してきました( 2016〜17年に3棟27戸を売却したのでピーク時より縮小しています )。

満室時の家賃年収は2,900万円で、返済比率は約50%。空室が埋まりにくくなるなどの心配もありますが、おおむね、順調にやってこられたと感じています。

不動産のおかげで少しまとまったお金ができたため、「 不動産投資がうまくいっているうちに、他の収入源も作りたいなあ。何かいい投資はないかな 」と考えるようになりました。

最近は価格の高騰により、思うように物件が買えていなかったという理由もあります。そんな時に頭に浮かんだのが、コインランドリー投資で成功している大家仲間の顔でした。

すぐに、ネット検索や先に始めていた友人から話を聞く等して、情報を収集。( 書籍も読みましたが、大手チェーンの社長が書いた本ばかりで、あまり参考になりませんでした。)

その過程で、業界大手のコインランドリーの機械メーカーである「 A社 」のホームページを見つけました。「 コインランドリー経営をお考えの方へ 」というページがあり、開業事例も豊富に載っています。

早速、サイトにあったフリーダイヤルに電話をかけ、数日後に本部を訪問しました。対応してくれたスタッフは、特にガツガツした印象もなく、わかりやすく事業の概要を話してくれました。

「 まだ決めたわけではないが、開業するにはどうしたらいいか 」ときくと、A社の代理店であるB社を紹介されました( A社はエンドのお客さんと直接取引をしていないため )。

私は早速、B社に連絡を取り、対面のアポをとりつけました。

■ 自分自身もブームの一端を担う投資家の一人になっていた

その後は、コインランドリー投資をしている友人の物件を見せてもらったり、A社とは別の業界大手であるM社の主催するバスツアーに参加して実際の店舗を見たりしながら、自分の中でイメージを固めていきました。



実は、この時点で、コインランドリー投資を始めたい気持ちはほぼ固まっていました。一番の理由は、コインランドリー投資を先に始めた友人から、「 アパートを売却してコインランドリー投資にシフトしている 」と聞いたからです。

( 改めて考えると、その友人がスタートした2013年頃は今よりも設備が安く、競争も激しくありませんでした。今から同じことをしても勝てるとは限らないのに、私にはそんな当たり前のことが見えていなかったのです )。

経験者の中には、「 1年目はずっと赤字だった 」という人もいましたし、「 甘くない 」という話も聞きました。しかし、「 新しい投資に踏み切りたい 」という私の気持ちが小さくなることはありませんでした。

「 市場が過熱していない今ならまだチャンスはあるはず 」という思いがあったためです。しかし、実はこの時点で、サラリーマンのコインランドリー投資は既に静かなブームになりつつあったのです。

自分ではニッチな投資を狙ったつもりでしたが、俯瞰してみれば、自分自身もブームの一端を担う大勢の投資家のうちの一人になっていたというわけです。その時の私は、そのことに気づいていませんでした。

■ 総額約2,000万円。ロードサイドの元コンビニで開業することに

その後は、B社の営業マンから、「 いい場所が出ました 」と連絡をもらい、物件を見に行くということを繰り返すことに。そんな中で、ある時、埼玉県内のロードサイド店舗を紹介されました。

着くと、そのテナントは元コンビニ店で、広い駐車場がついています。コンビニは出店時に入念な市場調査をするため人通りの多さは約束されたようなものですし、地方のコインランドリーは駐車場が必須ですので、車が停めやすい点も高ポイントです。



すぐに、収支のシミュレーションをお願いしました。コインランドリー投資にはいくつかのパターンがありますが、私は代理店に業務のほぼ全てをまかせるコースを選びました。代理店には設備や機械の設置、コールセンター窓口や修理業務などをお願いすることになります。

店舗の掃除や釣銭の補充などは、パートさんを頼むつもりでいました。そうなれば、私がすることは家賃の支払い、パートさんへの支払いなど、ごくわずか。これなら、本業と不動産投資をしながらでも、無理なくできると思いました。

後日、B社に提案されたプランは、総額約2,000万円超で、初年度は利回り7%程度、2年目からは12%を超えるというものでした。資金調達は金融機関から10年で融資を組む形です。

ローンの返済中はそれほど儲からないけれど、それ以降はがっちりお金が残る計算です。併せて、営業マンはこの店舗の一カ月の売上を「 初年度は約65万円、2年目は約75万円 」と想定しました。

自己資金を入れず、リース期間を7年と仮定すると、初年度は赤字で( 設備費用等がかかるため )、2年目から黒字転換、リース期間終了後は10万円以上の手残りがあるというシミュレーションになります。

交渉で価格を下げて、自己資金も入れれば、最初からある程度のキャッシュフローが出そうだな…。そう考えた私は、その元コンビニの店舗でコインランドリーを開業することを決意し、仕事の合間に準備を始めました。

この時はまさか、店舗の売上が想定を大きく下回り、逆にランニングコストは想定を大幅に上回ることで、何カ月も持ち出しに苦しむことになるなど、まったく想像もしていませんでした・・・。

次回へ続く

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 埼玉swallowsさん

dx

首都圏在住
メーカー系のサラリーマン
ブログ:埼玉swallows地方と首都圏への投資

■ 投資に関する経歴

□2000年

サラリーマンをしながらできる副業の検討を開始

□2005年

不動産投資を開始
石川県の一棟物を中心に買い進める

サラリーマンの傍ら自主管理を行うことで、独自のノウハウと強い精神力を身に着ける

□2016〜2017年

神奈川県相模原市マンション、横須賀市アパート、栃木県小山市アパートを売却

売却益の一部を使い、自宅から60km離れた町でコインランドリー店をオープンするも、半年以上、大幅な赤字が続く

その後、コストカットに励み、黒字化に成功。さらなる収支改善に向けて奮闘する毎日

□2018年

石川県(4棟)と埼玉県(1棟)に5棟47室を所有

満室時の家賃年収は2,900万円、返済比率は約50%

物販業も手掛けているが、手間がかかるため、縮小する方向で検討中

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