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まさか!? 開業したコインランドリーは毎月20万円の赤字だった!!

不動産投資の失敗例告白/埼玉swallowsさん_画像 不動産投資の失敗例告白/埼玉swallowsさん

2018/1/29 掲載

2,000万円の契約を結んだ「 コインランドリー投資 」の甘い見通しの続きです。( 今回も文中の写真はイメージです )。

■ A社訪問から5カ月後、念願の店舗がオープン

サラリーマンと大家業の傍ら、コインランドリー投資を始めることを決めた私が最初にしたのは、B社から出された約2,000万円という初期費用を下げるための価格交渉でした。

交渉の結果、価格は約2割下がり、1,000万円台後半に。2割の「 指値 」に成功したことが、嬉しくて仕方ありませんでした。また、リスクを抑えるため、400万円を最初に一時金として入れました。

当初のシュミレーションでは金融機関からのローンでしたが最終的にリースとなったので、期間は7年に決定。すると、リース金額は毎月約20万円になりました。その他に、電気代等のランニングコストが売上の25%程度かかるという話でした。

売上が月間で65万円になれば、家賃やその他のランニングコストを引いても、初年度から毎月10万円強が残ることになります。リースが終わった8年目以降は月に30万〜40万円以上が残る?! 期待は膨らみます。

店舗には、乾燥機7台、縦型の洗濯機2台、シューズ用の洗濯機と乾燥機各1台、大型の洗濯機1台、大型の洗濯乾燥機3台を導入しました。B社の営業マンにすすめられた通りに新品で購入し、リース契約を結んだ格好です。

ターゲットは近隣に住む主婦の皆さん。価格は乾燥機洗濯機が100円( 10分毎 )で、洗濯機乾燥機が種類によって300円〜1,500円です。これも、B社の営業マンのアドバイスに従って決めました。

また、物件は自宅から車で1時間以上かかる場所にあるため、B社の紹介でパートさんも雇いました。このパートさんは、1カ月5万円で週に7日、1時間ずつ店を掃除してくれる他、集金や釣銭の補充、送金作業も行ってくれます。

そして、最初にA社を訪問してから5カ月後の16年夏に、埼玉県内に念願のコインランドリーを開業することができました。



■ その年オープンしたチェーン店の中で2番目の好成績!

オープンからしばらくした後、B社の営業マンから、嬉しい報告が届きました。

「 埼玉スワローズさんの店舗は、初月の売上としてはうちの代理店経由で今年オープンしたお店の中で、2番目にいい成績ですよ! 」

嬉しくなった私は、早くも2号店開業の意思を伝えました。すぐにいくつかの空き店舗を紹介されたのですが、物件を見に行く過程で、「 あれ? 何かおかしいぞ 」と思うようになりました。

倉庫街など、「 こんなところでコインランドリーが流行るか? 」と素人目にもわかるような場所なのに、シミュレーションでは1店舗目よりも高い売上になっているなど、無理のある提案が続いたのです。

「 本当にこの店で、1店舗目より儲かりますか?その根拠は? 」と私が質問すると、営業マンは、「 あ、お気に召しませんか? では、別のところを紹介します 」とはぐらかします。

「 こいつ、適当に黒字になるように収支を作ってるな・・・ 」。

私の中に不信感が芽生えました。そんなことから、2店舗の出店についてはいつの間にか立ち消えになってしまいました。

■ まさか! 毎月20万円の赤字が続く最悪の展開に

コインランドリーのオープンから丸2カ月が経過し、初月と2ヵ月目の収支が上がってきました。そこで見たのは、想定とはかけ離れた数字でした。なんと、初年度から黒字のはずが、20万円ものマイナスになっていたのです。



大きな原因は、65万円を見込んでいた売上が50万円にも届かなかったことと、25%程度と聞いていたランニングコストが、40%もかかっていたことでした。「 初月は最初だから洗剤代かな 」と思いましたが、2カ月目も変わらないとなると、不安が募ります。

売上は予測より4割少なく、経費は予測より6割多い。そりゃあ、赤字にもなるはずです。アパートからの収入があるため、生活に直接的な影響はありませんでしたが、勝手のわかるアパート経営とは違い、「 理由も対策もわからない 」ことで、ストレスは相当なものでした。

「 今、マイナス20万円ということは、7年後にリース期間が終了しても、収支はプラマイゼロということか。これでは、儲かるのはメーカーのA社と代理店のB社ばかりだ… 」。そう考えると、目の前が真っ暗になりました。

「 辞められるものなら、辞めたい 」と思いましたが、途中解約はできない契約です。


オーナーはリース会社と契約を結ぶため、コインランドリー店舗を閉鎖してもリース会社との契約は残る

一瞬、売却も考えましたがアパート・マンションとは違いコインランドリーは単なる設備でしか無い為、中古品はかなりの安値でしか売れません。

買取金額はスズメの涙。都心のワンルームマンションを買えるくらいの価格で買った設備ですが、売る時は国産の中古車一台分にしかならないのです。

銀行の担当者からは、コインランドリーの経営状況について度々聞かれました。いくら開業初年度で固定客が付いていないからと言っても、赤字では心配のご様子。

このままでは、不動産投資の融資付けにまでマイナスになってしまう…。こうなったら、何が何でも、黒字化するしかありません。

ところが、頼みの綱のB社の営業マンは、アドバイスを求めても「 様子を見ましょう 」というばかり。状況が変わらないまま半年が過ぎた頃、私はこれまでにない大きな声で、営業マンに詰め寄りました。

「 何とかご支援して頂けませんか?! 」

営業マンからは「 もちろんですとも! 」と力強い返事が返ってきました。しかし、それ以降、電話は全くかかって来なくなりました...。

もう、彼を頼る気持ちはなくなりました。やるしかない! そこから、私の黒字化に向けた必死のアクションが始まったのです。

次回へ続く

プロフィール

■ 埼玉swallowsさん

dx

首都圏在住
メーカー系のサラリーマン
ブログ:埼玉swallows地方と首都圏への投資

■ 投資に関する経歴

□2000年

サラリーマンをしながらできる副業の検討を開始

□2005年

不動産投資を開始
石川県の一棟物を中心に買い進める

サラリーマンの傍ら自主管理を行うことで、独自のノウハウと強い精神力を身に着ける

□2016〜2017年

神奈川県相模原市マンション、横須賀市アパート、栃木県小山市アパートを売却

売却益の一部を使い、自宅から60km離れた町でコインランドリー店をオープンするも、半年以上、大幅な赤字が続く

その後、コストカットに励み、黒字化に成功。さらなる収支改善に向けて奮闘する毎日

□2018年

石川県(4棟)と埼玉県(1棟)に5棟47室を所有

満室時の家賃年収は2,900万円、返済比率は約50%

物販業も手掛けているが、手間がかかるため、縮小する方向で検討中

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