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夜逃げられ記録20人! 防人Rさんが泣いた留学生と大口テナントの夜逃げ【前編】

不動産投資の失敗例告白/防人レボリューションさん_画像 不動産投資の失敗例告白/防人レボリューションさん

2020/8/4 掲載

皆さま、お久しぶりです! 数年前に大家列伝に出させて頂いた防人1号改め防人レボリューションです。

参照:メンタルブロックを外し合って「余裕と選択肢」を手に入れた、福岡の投資家3人組

改めて自己紹介をさせてください。平成19年にたまたま加藤ひろゆきさんの本に出会い、翌年から不動産投資を始めました。20年間勤めた公務員( 消防士 )を2019年3月末で退職し、今は専業大家をしています。

これまでに43棟545室を購入し、12棟149室を売却しました。現在は31棟396室を所有していて、家賃年収は約2億円です。投資総額は約20億円で、売却益は3億円以上になりました。

現在は売却益を再投資し、主に好立地で資産性の高い物件やファミリー物件を購入するというフェーズに入っています。返済比率は約40%台ですがまだ高いと思っていて、30%台を目指しています。

まただまだ成長途中ですが、周りからは「 メガ大家 」と呼ばれるようになりました。そんな私も初心者の頃は、沢山の失敗を経験しました。数多くの失敗の中から今回は、夜逃げされた話をします。

自分がこんなレベルの大家だったとバレるのは恥ずかしいですが、皆様の参考になればと思い、恥を忍んで告白します。

■ 高利回り物件を追い求めると、入居者の属性は下がった

不動産投資を始めた頃の私はロバート・キヨサキの本の影響もあり、買えない理由をどんどん潰して、「 どうしたら買えるか 」だけを考えて行動していました。仕事がきつく、収入もカツカツの生活をなんとか変えたいと必死でした。

物件を探すときの基準はとにかく高利回りであること。その結果、木造築古アパートを年に2〜3棟購入していました。どれも立地が悪く、家賃も安いため、入居者の属性もどうしても荒れた感じになってしまい、様々なトラブルが起こりました。

原因は自分にもあります。というのも、その頃は本業の消防士の仕事、職場の野球部の主将や監督、長男の野球チームのコーチ、育児や家事、そして内装のDIYと非常に多忙な日々を送っていました。

そのため、不動産投資は購入という攻めの部分だけに力を注ぎ、購入後のことは管理会社に丸投げだったのです。入居の際にも家賃を払ってさえくれれば誰でもOKという感じで、とにかく早急に満室にする事だけを考えていました。

本当に無知で、家賃滞納する人なんて会ったことがないし、交通事故に遭うより低い確率だろうから、自分がそんな人に当たるはずはないと思っていました( 笑 )。もちろん、今ではそんな人は世の中にごまんといることはよく知っています。

言い訳となりますが、当時は大家の会なども知らず、セミナー等の情報も少なく、スマホもないため気軽にインターネットを見ることもできず、相談相手もいませんでした。何があっても一人で決断せざるをえず、めちゃめちゃきつかったです。

週末になると、砂壁にベニアを貼ってその上にクロスを貼り、畳の部屋をフローリングやクッションフロア張り替え、浴室などのペンキを塗っていました。その他、鍵交換、ドア交換などをほとんど一人でしたのは、ツライ思い出でしかありませんwww

■ 利回り20%が狙える中古RC物件を購入

さて、大きな失敗をしたのは投資を始めて5〜6年目のことでした。その頃、20室中18室空きの木造アパート、30室中17室空きのRCマンション、9室中7室空きの木造アパートを購入し、どれも2〜3カ月で満室にすることができていました。

不動産投資にも慣れてきて、慢心していたのかもしれません。そんな時に30室中16室空きの6,500万円のRC物件を購入しました。地域最安値の家賃でも満室にすれば利回りが20%にもなるのが魅力でした。



その物件の前オーナーは地主の2代目でした。空室が増えたためにコンサルを入れて、建築科のある大学の卒業実習と兼ねて、激安で大学生にリフォームさせたりしていたのですが、結局頓挫したようです。

例えば1K×4部屋の壁を壊して展示場のようにした部屋がありましたが、誰が借りるの? という感じです。当時、メディアでは「 プロジェクト大成功 」と紹介されていましたが、購入時の空室率は50%以上でしたw

立地は駅から徒歩3分、RC造、大学まで徒歩4分。これだけ聞くといい場所のように思いますが、需要と供給のバランスの崩れたレッドオーシャン地域で、地域最安値の家賃19,000円+共益費3,000円でも、埋めるのに苦戦しました。

■ 留学生が10人近くが入居してくれたものの…

この時、忙しいのになぜか自主管理に挑戦してみたくなり、自分で仲介業者を営業して周りました。そこで一人の営業マンが、一部屋、留学生の入居を決めてくれました。すると、その留学生の紹介で一気に10人近くが入居してくれました。嬉しかったです!

外国人はゴミ出しや部屋の使い方等の文化の違いから、入居を断る大家もいます。私は家賃さえ払ってもらえればOKという考えでしたし、その時は保証会社にも入ってもらったので、何の心配もしませんでした。

ところが、大学の卒業シーズンに、悲しい事件が起きました。入居してまだ1〜2年の彼らが全員、夜逃げしてしまったのです( 涙 )。管理会社からの連絡を受け、もぬけの殻状態のアパートを見た時はショックでした。

土足で生活していたようで、部屋の汚れも相当なものでした。何を食べたらこんなに床が油だらけになるのかいう程、ドロドロの状態でかなり落ち込みました。滞納家賃、現状回復費で200万円以上がかかりました。



ちなみに留学生はネパール、中国、韓国の方でした。( もちろんその国の人全員が同じとは全く思っていません )。この件以降、留学生のお申し込みは、原則お断りするようになりました。

この物件は敷金礼金ゼロで家賃2万円ですので、最低2年は住んでくれないとリフォーム費用やAD等で赤字になる可能性が高いからです。留学生は2年で帰国する方が多く、収支が合いません。

今思えば、彼らはどこに退去連絡をしていいかわからなかったのかもしれません。客づけをしてくれた担当者には退去連絡をしたけど、管理会社や私には連絡しなかったという可能性もあると思います。

こちらが入居時に退去の方法についてしっかりと説明しておくとか、英語対応や現地語対応の窓口を設けておく等の工夫をすれば、この夜逃げは防げたかもしれないと後になって反省しました。

この経験から自分に自主管理は向かないと思い、途中で管理会社に入ってもらいました。この時は保証会社の引き継ぎに必要な書類等をなかなか揃えることができず、苦労しました。とにかく物件を安く買う事以外は苦手だったのです。

その後、誰が住むんだろうと思っていた1K4つを繋げて展示場のようになっていた部屋は、障がい者の作業場として一般社団法人が借りてくれました。1Kを2つ繋げた2KKのような部屋も決まり、夜逃げのあった部屋も含めて満室になりました。



■ トラブル続きの物件も7年後には1億円で売却

この物件のその後ですが、6,500万円のRCが利回り20%で稼働してくれたため、キャッシュマシーン状態になりました。融資は15年でしたので、CFも貰いながら、凄いスピードで元金が減りました。

それまでは保有一辺倒でしたが、その後、極東船長の「 売却せよ 」というアドバイスに従い、売りに出すと、購入から7年経っているのに1億円で売れました。残債は4,000万円でしたので、キャッシュが一気に増えて自分でも驚くくらいでした。

毎月CFを貰いながら、元金が減り、更に売却益も得ることができる。リフォームすれば、職人さん等の雇用を産み出し、キレイにすれば地域の方々からも喜ばれる。安く貸せば入居者も喜ぶし、納税を通じて社会貢献も出来る。不動産には感謝しかありません。

ちなみに極東船長にアドバイスを受けたのは、ふんどし王子とポールさんと私の3人で、極東船長セミナーの第1回目の講師をさせていただいた翌日、4人で飲んだ時のことでした。

人前で話すのが苦手だった私ですが、不動産投資という世界を知り、出来るだけ何事も前向きに挑戦しようと決めたことで引き寄せたご縁だったと思っています。セミナー講師を引き受けて、本当に良かったです。

後編に続く

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

sakimorir

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生
Twitter @sakimorirevo

大家列伝「前編・後編」



■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職

□2020年

12年間で44棟575室購入、12棟149室売却

現在は32棟426室所有、 家賃年収は2億円以上
返済比率は約40%

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