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夜逃げの次は火災発生!? 失敗続きの私が辿り着いたリスク回避術【後編】

不動産投資の失敗例告白/防人レボリューションさん_画像 不動産投資の失敗例告白/防人レボリューションさん

2020/8/5 掲載

昨日に続き、私の失敗談を告白させていただきます。

2016年に購入したテナント付物件でも、かなりきつい経験をしました。融資が付きやすく、物件価格が高止まりしていた時期です。私の住む福岡でも、中古物件が利回り7〜8%で売買されていました。

失敗談の舞台となる物件も、築古で価格は8,000万円、利回りは8%と低かったのですが、福岡市の繁華街である天神駅から徒歩12分、隣の赤坂駅からも徒歩10分という立地に惹かれて購入を決めました。

■ 8戸のうち4戸を同じ入居者が借りてくれたものの…

テナント×1戸、2LDK×1戸、3LDK×1戸、1K×5戸という作りでした。購入時、4室が空きで購入後にもすぐに1室退去となり、8室中5室が空室という非常に厳しいスタートになりました。

特にテナントは決まりにくいと聞いていたので心配していたのですが、幸い、すぐに無認可保育園とその従業員用のスペースとして2戸の入居が決まりました。敷金と保証金をナシにしていたのが良かったようです。

さらに、その入居者がペットホテルと経営者本人の住居としてもう2部屋を借りてくれました。残りの部屋にも申し込みがあり、1〜2ヶ月で満室になりました。「 オレは強運だ〜 」と万歳したい気分でした。

しかし、頭の片隅にひっかかっていることがありました。いつも内装工事等を任せているチームの人たちから、入居者についてのネガティブな情報を聞いていたのです。

「 あの人、態度が悪いです 」「 見た目がヤク○です! 」「 めっちゃ刺青入ってます! 」「 相当、おかしいですよ 」「 あんなのを入居させて大丈夫ですか? 」etc.etc...

しかし、家賃さえ払ってくれればOKと考えていた私は、「 不動産会社の担当者の審査を通っているんだし 」と軽く考えていました。入居させてしまったら、簡単に退去してくれとは言えません。こうなったら、何事もない事を祈るしかありませんでした!

ところが、入居から1年弱、願いむなしく、この経営者が夜逃げをしました…。無認可保育園など、全部で4つを借りてもらっていたのでダメージは大きい! ADや内装工事代など考えると大赤字でした( 泣 )

■ 夜逃げした入居者を決めた賃貸営業マンがその後は戦力に

4部屋同時の夜逃げの報告を受けた時、この人を入居させた仲介担当者に対して、「 なんでこんな入居者を入れたんだ! 」と怒りが込み上げそうになりました。

しかし、私が給料を払って雇っている人でもないですし、「 任せる 」と言いながら失敗したら人のせいにするなんて経営者失格だと思い、なんとか気持ちを切り替えました。

「 最初から問題入居者になりそうだと分かっていたのでは? ADを返してよ 」という本音を隠して、「 過ぎてしまった事は仕方ない、これからどうするかに集中しましょう 」と伝えました。

そして、「 滞納家賃などはある程度は保証会社が補填してくれるから、とにかく早期満室への協力をお願いします。8室中4室も夜逃げされたら、借金の返済が出来ずに破産してしまいます 」と若干大袈裟に言いました。

その結果、わずか1カ月もしないうちにこの担当者が次々と入居を決めてくれ、この物件は満室になりました。今でも、この彼は私の物件が空室になる度にお客さんを連れてきてくれます。

この夜逃げ事件をきっかけに、私は強力な戦力を得たのでした。人間万事塞翁が馬とはこのことだな、と思いました。怒らなくてよかったです( 笑 )

■ 戻ってきた夜逃げ入居者が起こした火災

この話には後日談があります。4部屋夜逃げの人が後日、私の別の物件にまた舞い戻ってきたのです。例の営業マンから、「 防人Rさん以外、この方を入居させてくれる方いません。何とかお願いします! 」と言われて、よく聞いたらあの夜逃げの人でしたw

・相場より1万円上げて契約する
・何か問題起こしたら速攻退去するとの念書をとる

この条件をつけて、もう一度チャンスを与えることにしました。「 これも社会貢献の一つだ。上手く行っても行かなくても面白そうだ 」と考えることにしたのです。

その結果ですが、この人は火事を起こして退去しました。その後、自己破産したそうです。過去にも2年で5度の交通事故、2度の火災を起こし、保険金を受け取っていたらしい…。この火災も怪しいと、保険会社は支払いを渋っているようでした。

幸い、私の方には保険会社から火事の部屋の現状回復費が支払われました。保険金詐欺などで捕まったとはまだ聞いていませんが、限りなく黒に近いグレーな人でした…。



人はそう簡単に変わりません! 「 他人と過去は変えられない、変えられるのは自分と未来 」という言葉を思い出しました。

テナントに関しては、別の物件でも敷金・礼金・保証金ゼロでフリーレントを3カ月つけたところがあったのですが、見事に裏切られ、訴訟沙汰になっています。私は起業する人を応援したい気持ちだったのですが、残念です。

家賃もそうですが、ハードルを下げると残念ながら問題入居者の確率は上がります。割合で見ればテナントは400室中で15室くらいですが、被害額が大きくなりがちです。入居審査は今後の課題だと思っています。

■ キャピタルゲイン狙いはもう買わない

実は、この物件は天神ビックバン計画のすぐ横だったので、初めてキャピタルゲイン狙いで買った物件でした。実際、売りに出してないのに1億円で売ってほしいとオファーをもらったこともあります。

そして、この物件は現時点では全く儲かっていません。利回りが8%なのに相次ぐトラブルで出費続きだからです。全体で見れば小さなマイナスですが、これが一棟目だったら詰んでいたと思います。

買って良かった点は、「 こんな好立地にも物件持って凄いですね! 」とたまに褒められて気分がいいことくらいですw。それと、「 不動産投資は油断するとガッツリ持っていかれる 」という事も学びました。

将来的には高く売れる見込みですが、保有期間中にマイナスになるようでは、経営としてリスクが高すぎます。そのあたりの考え方は人それぞれでしょうが、私には合わないとわかりました。

今は、不動産投資ではインカムゲインを基本として、キャピタルゲインは臨時ボーナス的に貰えたらラッキーくらいに考えています。この物件以降、キャピタルゲイン狙いでの物件購入はしていません。

■ 失敗だらけの私が辿り着いたリスク回避術

まとめに入ります。このようにいくつものリスクがある不動産投資ですが、数々の失敗を経た今の私は、リスク分散として以下の手段をとっています。

@分母=部屋数を増やす

極端な話、10室持っていて10室空く可能性はありますが、1,000室持っていて1,000室空くことはありません。実感としては1割の100室が空くこともない感じです。

A売却益は再投資する

2年間で3億以上の売却益を得たのですが、そのほとんどを次の物件の頭金や購入後の大規模改修工事費用に充てました。その結果、資産価値を上げ、返済比率を下げつつ、規模を拡大できています。

B単身向けの築古木造アパートは売却

2年前からシングルの物件を売却して、好立地で資産性の高い大型ファミリー物件へシフトしています。その結果、トラブルは10分の1以下に減り、運営がラクになりました。

投資を始めた頃の自分が、持たざる者の戦い方として、築古シングル高利回りを選んだのは自然なことでしたし、むしろ、初期の頃に様々なトラブルを経験して、精神的にかなり成長できたのは幸運でした。

■ 数々のトラブルはすべて財産

ちなみに、他にもトラブルはたくさんありますwww

・入居者が覚醒剤で逮捕
・入居者がパチンコ屋の売り上げを盗んで逃走していたことを新聞で知る
・入居者が幼児誘拐で逮捕されたことを新聞で知る( 調べるとこの入居者は数年前に誘拐と殺人未遂容疑で逮捕されていました )
・入居者が窃盗で逮捕
・入居者がDV、傷害罪で逮捕
・入居者が自殺
・入居者が鬱病でクレーマーになる
・入居者から調停で訴えられた
・管理会社の担当者が嘘をつきまくった末に行方不明に
・時差で決済日を間違えた
・買った物件が越境していた
・アパートの外装が指示していた色と全く違う色に塗られていた
・鉄配管や鉄枠サッシを舐めていて購入後に想定外の出費となる
などなど…。

数々の失敗のおかげで、今の私は並の人の数倍のトラブル耐性が身につきました! 有名な言葉の「 生きてるだけで丸儲け 」「 死ぬこと以外かすり傷 」に、心の底から同意出来る自分がいますw

振り返ると、失敗はすべて、私の財産となりました。ラクをして儲かる商売はないと思っています。これからも「 貢献、謙虚、情熱 」を忘れず、リスクを冒し、何度失敗しても立ち上がり、挑戦を続けます。

最後に、まだまだ思い出せてないトラブルあると思いますw。機会があればまた、紹介させていただきますね。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

sakimorir

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生
Twitter @sakimorirevo

大家列伝「前編・後編」



■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職

□2020年

12年間で44棟575室購入、12棟149室売却

現在は32棟426室所有、 家賃年収は2億円以上
返済比率は約40%

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