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【1回目】高金利×長期借入れで2棟の地方大型物件を買った私の失敗告白

不動産投資の失敗例告白/五人前76さん_画像 不動産投資の失敗例告白/五人前76さん

2021/4/15 掲載

皆さま、はじめまして。私は東京都町田市在住の「 五人前76 」といいます。不動産投資を始めて11年目。2017年の9月に勤め人を卒業しました。

勤め人卒業のタイミングでハウスクリーニングの会社を起業、現在社員3人を雇用し、経営しています。「 ビジネスのあがりを不動産に 」を合言葉に、主に地方の小ぶりの築古アパートを現金で購入しています。

都内在住ですが、物件は長野県の南信・中信地方と北海道札幌市近郊にあり、木造アパート6棟36部屋を所有しています。いずれも築年数は30年前後ですが、ほぼ満室で運営できています。

自営業にはリスクがつきものですが、いざというときの生活費の補充には十分な不動産からの利益がありますので、安心して本業のビジネスに取り組むことが出来ています。

今回は全4回のコラムを通じて、私が数年前に投資活動の中でやらかしてしまった失敗を振り返ってみたいと思います。

■ 高金利×長期の借入れで2棟の地方大型重量鉄骨物件を購入

私は2014年6月と9月、当時、サラリーマン向けに金利4.5%、30年等の長期での融資を積極的にしていたS銀行の融資を受けて、地方大型物件を購入しました。いわゆる三為( サンタメ )物件でした。

本来、私の不動産投資は家庭内レバレッジ等で現金を多めに投入して、日本政策金融公庫やノンバンクで無理のない範囲の融資を受けるというスタイルでした。一方、その2棟は地方の大型物件をオーバーローンで購入するというもの。

我ながら、いきなりの方向転換でしたが、その少し前に当時イケイケだった六本木の某不動産会社で「 手出しなしで一気に規模を拡大できる手法 」と聞き、興味を抑えることができませんでした。

念のため付け加えると、どんな融資条件であっても、三為取引であっても、合法であればそのこと自体に問題はありません。買った価格が妥当であれば、その投資は失敗ではないと思います。問題は、私が高値掴みをしたことです。

S銀行利用の三為取引で購入した物件は2棟です。

【 Aマンション 】
長野県松本市 重量鉄骨築19年(購入当時)
1K×27部屋
購入金額:9,500万円
ローン:9,990万円(期間30年、金利4.5%)
月額返済額:約50万円(月額満室家賃89万円)

【 Bマンション 】
北海道札幌市 重量鉄骨築26年(購入当時)
2DK×24部屋
購入金額:1億1,800万円
ローン:1億2,600万円(期間28年、金利4.5%)
月額返済額:約66万円(月額満室家賃110万円)

高値掴みと書きましたが、それでも表面利回りは12%前後ありました。返済比率も5割は超えていましたが、ギリギリという程でもありません。そのため、保有期間中は物件単体でもなんとか黒字運営できていました。

しかし、出ていくお金も多く、黒字運営を維持するのはとてもきつかったです。他の木造アパートに比べて、持っている間のストレスは明らかに大きかったといえます。

( 私が購入した2014年以降、売りに出る物件の利回りはどんどん低下していました。2016年ごろには表面利回りは10%を切るようになりましたが、それでも飛ぶように売れているのを見て、買主は運営できるのだろうか・・・と思った記憶があります )。

■ 広告費3カ月&1カ月フリーレントで半年は利益なし

私は2棟の物件をオーバーローンで買いました。それにより、諸費用( 取得税含む )支払い後に合計約400万円が手元に残りました( この現金を既存物件のバリューアップに使い、外壁塗装と下水道接続工事を実施して、満室物件にしました )。

購入当初は、それぞれ2部屋と4部屋が空室でした。長野県松本市にあるAマンションは引き渡し後、秋の繁忙期で満室になり、それ以降ほぼ満室を維持できました。

一方、札幌市のBマンションは築年数なりに傷んでおり、また近隣の競合物件の多さ等もあって半年ほど苦戦しました。何より驚いたのは広告料の高さ! 長野では、広告費はあっても1カ月です。

ところが札幌は、最初から広告料が2カ月、激戦区では3カ月ないと不動産業者が動いてくれない状況でした。入居が決まってもフリーレント1カ月を求められるのがザラ。入居開始半年くらいは利益が出ない状況でした。

それでも、購入後3カ月後の年明けには無事満室になり、ほっと胸をなでおろしました。当時は一気に規模も拡大でき( 8棟83部屋になった )、キャッシュフローも( 計算上は )毎月40万円( !? )増えて、意気揚々としていました。

まさか、自分がそう遠くないうちに、この物件のために多大なストレスを抱えることになるとは、想像もしませんでした。



続く

プロフィール

■ 五人前76さん

sirai

東京都町田市在住
家族は優秀な勤め人の妻と、小6のムスメ(11)、保育園児のムスコ(4)

Twitter:@goninmae76
Blog:五人前76のブログ
Stand.fm五人前76チャンネル

■ 主な経歴

□1976年
神奈川県横浜市に生まれる。両親は地方公務員とパート主婦という、典型的な団塊世代

□2000年
大学卒業し、1社目の学習塾に就職。働きながら司法試験合格を目指すも、仕事はそんなに甘くなかった・・・

□2004年
2社目の学習塾に転職し、会社経営を少し体感する。当時の社長が不動産投資をしており、ビジネスと不動産の相性の良さを知る

□2005年
3社目の転職で東証一部上場企業の法務部員となり、念願だった法務実務経験を積み始める
その年の秋に結婚する

□2009年
4社目の転職で最後の憧れの大学職員に。引き続き法務関係の仕事を担当する

□2017年
3度の病気休職(うつ病)を経て、同年9月に勤め人卒業。同時にハウスクリーニング事業で開業、独立を果たす

sirai

□2020年
新規ビジネスとして訪問マッサージと家事代行を開業する

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年
加藤ひろゆき氏の「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」と出会い、不動産投資家になることを決意

□2010年
1棟目木造アパート(1K×4部屋)を茨城県に購入し、不動産投資家デビュー

□2011年
2棟目木造アパート(1K×8部屋全空)を長野県諏訪郡に購入
長野県での展開を決意する

□2012年
自宅として新築木造住宅を私鉄駅前に購入する

□2013年
3棟目軽鉄アパート(2DK×4部屋)を長野県伊那市に購入する

□2014年
3月:4棟目木造アパート(2DK×10部屋)を長野県上伊那郡に購入する
6月:5棟目重鉄マンション(1K×27部屋)を長野県松本市に購入する
9月:6棟目重鉄マンション(2DK×24部屋)を北海道札幌市に購入する
あこがれの地北海道で投資家デビュー
10月:不動産管理法人設立
7棟目木造アパート(2DK×6部屋)を北海道千歳市に購入する
12月:1棟目アパートを売却する

□2017年
8月:6棟目マンションを売却する

□2020年
8月:8棟目木造アパート(1LDK×4部屋)を北海道苫小牧市に購入する
12月:9棟目アパート(1LDX×4部屋)を8棟目の隣に購入する

□2021年
3月:5棟目マンションを売却する



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