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【2回目】信用棄損!?投資戦略のミスに気づくも、借り換えも売却できない状況に…。

不動産投資の失敗例告白/五人前76さん_画像 不動産投資の失敗例告白/五人前76さん

2021/4/15 掲載

前回紹介した2棟も含めて、この年は4物件を購入したため、気が付けば規模は8棟83部屋まで拡大していました。しかし、思うようなキャッシュフローを得ている実感が湧かないでいました。

そんなある日、「 長期間×高金利での運用のリスク 」について書かれた文章が目に入りました。私は当時、キャッシュフロー重視の目線しかなく、とにかく融資は長期で引いて、家賃と返済の差額部分を大きくすることに重点を置いていました。

その文章には、「 耐用年数を大幅に超過して融資期間を引くことで、のちの融資にマイナスの影響が強く出ること、それにより、その後の物件購入が止まってしまう人が多いこと 」が書いてありました。

・・・初めて知りました。
・・・戦略上、自分のやったことは間違いだったと気付きました。

■ 金利交渉可能のはずが・・・

しかし、高金利については「 あとで金利交渉や借り換えをすればいい 」という考えもありました。実際に販売した不動産会社の担当者も、「 いずれ金利交渉も可能です 」と話していました。

と ころが、実際には毎年のように金利交渉をもちかけても、「 引き下げ不可 」の返事。では、他の金融機関への借り換えを!と試みるも返事はどこもNGでした。S銀行での借り入れの借り換えは、他の金融機関ではほぼ不可能であると分かりました。

購入当時の物件評価が甘いS銀行と比べると、他の金融機関は評価がシビア( 融資審査のスタンスとしては当然 )なためです。高金利で長期の融資であったことから、残債も減るスピードが遅く、結局、2棟とも借り換えることはできませんでした。

さらには、借り換えでの評価からは、売却に出した場合の買主の融資審査の結果も予想できました。物件評価も融資期間も伸びないのですから、次の買主が融資を利用しての売却は相当厳しいだろう、と思いました。

「 この2物件は間違いなく高値掴みしてしまった… 」と実感せざるを得なくなりました。担保評価割れを起こしていました。私はいわゆる「 信用棄損 」状態になっていたのです。

■ ダメ元で売却に出してみるも、融資が伸びない

売却も借り換えもできないリカバリーの難しい状態でした。そこで私が考えたのは、ダメもとで売却活動をしつつ、並行して保有し続ける場合のリカバリー方法を考えることでした。

幸いにも2物件とも毎月の収支はなんとか黒字で回っており、当面保有していてもキャッシュアウトが起きない状態でした。

その状態を続けられれば、希望価格で買主が現れるのを気長に待てる状態です。数年かかってもいいから売却活動を続けながら、売れない場合も想定して立て直しを図ろう、と考えました。

早速、3カ月くらいの期間、借入残債と仲介手数料を支払える最低限の希望価格で売却活動をしてみました。購入希望者は現れるのですが、やはり融資額を伸ばすことができずに、話が進みませんでした。

広く市場にさらされた状態で居続けるのは良くないかなと思い、結局3カ月で売却は諦め、立て直しと運営維持というリカバリーの方向に舵を切る決断をしました。

リカバリーの方法については、同じようにS銀行の三為物件を高値掴みしてしまった先人の知恵を求めました。今ほど情報はありませんでしたが、なんとか見つけて、書籍等で情報収集し、次の2つの方針を自分に課しました。

@物件のバリューアップをこまめに実施する
A満室を維持して収益性を最大限で維持し、キャッシュを貯める

具体的には商品である部屋の内部について、退去が出るたびに古い設備を更新していきました。一通り、入れ替わるまではリフォームに資金を結構つぎ込みました。

例えばシングルレバー混合栓には必ず交換していましたし、室内照明は蛍光灯からLEDに交換もしましたし、キッチン流し等も無理して使い続けずに入れ替えたり、建具やスイッチプレートもきれいなものに交換したりしました。

また、共用部も問題が生じれば修繕しました。その他、粗大ごみの放置があればすぐに処理を依頼したり、定期清掃も毎週入れたりと、物件の美観の維持にも努めました。

■ 経営改善後もキャッシュフローがほとんど出ない

これらの努力が実を結んだのか、Aマンションについては満室状態が続き、なおかつ退去のたびに家賃を値上げして、当初満室で月額89万円だった家賃を、売却時には105万円程度までアップさせることに成功しました。

初期の頃は利回りが12%あっても毎月のキャッシュフローがカツカツだったのですが、家賃を上げたことで固定資産税を支払う月でも、S銀行の積立定期の引き落としがかかる状態まで改善( ? )されました。

一方、Bマンションについては、キャッシュフローがほとんど出ない状況が続きました。間取りが2DKであることから長期入居者が多く、退去時のリフォーム代はAマンションの2〜3倍はかかります。

既存の室内設備も故障が多く発生しました。また、一度空室になると長期間次が決まらず、決まっても4カ月分程度のコストがかかるため、非常にストレスがかかりました。

Bマンションの所有期間中は、東京から札幌に毎月のように出張して、仲介会社への営業活動をしていました。しかし、飛行機代を使い、週末をつぶして現地まで出かけても、状況があまり変わりませんでした。



続く

プロフィール

■ 五人前76さん

sirai

東京都町田市在住
家族は優秀な勤め人の妻と、小6のムスメ(11)、保育園児のムスコ(4)

Twitter:@goninmae76
Blog:五人前76のブログ
Stand.fm五人前76チャンネル

■ 主な経歴

□1976年
神奈川県横浜市に生まれる。両親は地方公務員とパート主婦という、典型的な団塊世代

□2000年
大学卒業し、1社目の学習塾に就職。働きながら司法試験合格を目指すも、仕事はそんなに甘くなかった・・・

□2004年
2社目の学習塾に転職し、会社経営を少し体感する。当時の社長が不動産投資をしており、ビジネスと不動産の相性の良さを知る

□2005年
3社目の転職で東証一部上場企業の法務部員となり、念願だった法務実務経験を積み始める
その年の秋に結婚する

□2009年
4社目の転職で最後の憧れの大学職員に。引き続き法務関係の仕事を担当する

□2017年
3度の病気休職(うつ病)を経て、同年9月に勤め人卒業。同時にハウスクリーニング事業で開業、独立を果たす

sirai

□2020年
新規ビジネスとして訪問マッサージと家事代行を開業する

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年
加藤ひろゆき氏の「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」と出会い、不動産投資家になることを決意

□2010年
1棟目木造アパート(1K×4部屋)を茨城県に購入し、不動産投資家デビュー

□2011年
2棟目木造アパート(1K×8部屋全空)を長野県諏訪郡に購入
長野県での展開を決意する

□2012年
自宅として新築木造住宅を私鉄駅前に購入する

□2013年
3棟目軽鉄アパート(2DK×4部屋)を長野県伊那市に購入する

□2014年
3月:4棟目木造アパート(2DK×10部屋)を長野県上伊那郡に購入する
6月:5棟目重鉄マンション(1K×27部屋)を長野県松本市に購入する
9月:6棟目重鉄マンション(2DK×24部屋)を北海道札幌市に購入する
あこがれの地北海道で投資家デビュー
10月:不動産管理法人設立
7棟目木造アパート(2DK×6部屋)を北海道千歳市に購入する
12月:1棟目アパートを売却する

□2017年
8月:6棟目マンションを売却する

□2020年
8月:8棟目木造アパート(1LDK×4部屋)を北海道苫小牧市に購入する
12月:9棟目アパート(1LDX×4部屋)を8棟目の隣に購入する

□2021年
3月:5棟目マンションを売却する



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