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契約不適合責任免責の物件で売主が不具合を隠蔽していた話。トラブルに遭遇した時の心得

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2022/8/31 掲載

こんにちは。前回に続き、失敗談とそのリカバリーについて紹介します。

■ オーナーチェンジで買った物件で起きた排水桝の不具合

基本的に、古家を購入しリフォームして高利回りで運営していくスタンスの私ですが、時にオーナーチェンジ物件を購入することもあります。今回は、オーナーチェンジ築古戸建ての排水桝に関する失敗談です。

ある時、「 契約不適合責任免責 」で650万円のオーナーチェンジ築古戸建てを購入しました。基本的にオーナーチェンジの場合は、物件の現地調査に行っても、敷地の外から建物を見る程度しかできません。その時も外観を確認するくらいで終わりました。

そして購入から数カ月後、入居者から「 庭先に排水が溢れている 」との連絡がありました。関係者にヒアリングすると、浸透桝の能力が低下しており、お風呂に入ると排水桝が溢れて庭が水びたしになってしまうとのこと。

これまでも数カ月に1回ほどのペースで浸透桝が溢れてしまうので、そのたびに3万円ほどかけて汲み取りを行っていたといいます。その時に初めてこの事実を知りました。

原因は主に経年劣化です。浸透桝は経年により排水に混入するゴミ等により、水分を浸透しなくなることがあるのです。

ちなみに、戸建ての排水の方法には4種類あります。

@本下水
A浄化槽(側溝放流)
B浄化槽(宅内浸透)
C汲み取り

Aは浄化槽を通過した水は、公共施設である側溝に流れます。側溝が整備されていない地域では、Bの宅内に穴を掘り浸透させる手法か、Cの汲み取りになります。この物件はBの方式でした。

契約時の設備表の記載を確認すると、「 問題なし 」と記載されていました。ところが、関係者にヒアリングをしてみると、複数人からの証言で以下のことがわかりました。

・売主は数年前から本件を知っており、頭を悩ましていた
・それが今回の真の売却の理由である

ヒアリングを行った排水設備業者さん、賃借人、賃貸仲介会社さんは、売主の不誠実さにあきれ、同情してくださいました。

一気に頭に血が上りましたが、時すでに遅し。一晩は落ち込みましたが翌日は気分を切り替えて、部屋の向きが間違っていた時と同じように、まず自分の「 落としどころ 」を設定することにしました。具体的には「 被害額の確定 」です。

すぐに、排水関連の修繕費用の見積もりを取得しました。( 物件が市街化調整区域であったために諸問題があり、想定よりもかなり高額になりました )。そして、修繕の為の費用を被害額として、売買仲介さんを通して売主さんと交渉することにしました。

■ 仲介会社の心証を悪くせず、こちらの損失を取り戻すには?

基本的に、私は「 面倒な手間のかからない買主のポジション 」でいることに努めています。トラブルがあった時もその線は守り抜こうと思いました。この仲介さんとも良好な関係を維持するべく、以下の対応を心がけました。

・被害額である修繕費用を明示し、これが支払われれば解決すると表明
・言い分はすべて書面に。そのまま売主に転送できるレベルにまとめる
・内容はきつめでも、表現はソフトに

ざっくりまとめると、売主には以下のような内容を伝えました。

・「 契約不適合責任 」で契約しているものの、貴殿は故意に本件を隠蔽しており、民法第572条の規定により、この件の責任を追及できるもの考えている。( そして関係者へのヒアリング内容およびネットにある同条項の弁護士の解説を添付 )

・故意に隠蔽して売却していることから、詐欺罪の成立可能性について管轄の●●警察署に相談中である

結果、1週間程度で「 被害額を解決金という形で支払う 」旨、売主から連絡があり、こちらの落としどころとした金額( そこそこの中古車を買えるくらいの額 )の支払いを受けました。

この仲介さんからはその後も所有物件を売ってもらったり、売買情報を頂いたりしているので、面倒な客とは思われずに済んだのではと思っています。

■ 2つのトラブルから学んだこと

昨日書いたバルコニーの件と、今日の浸透桝の件から、私は次のようなことを学びました。

・トラブルが発生したら、まずは深呼吸。関係者に感情をぶつけないようにする
・気持ちが落ち着いたら、自分にとってのゴールラインを設定( 基本的には被害額の回復 )
・被害額を数字化し、数字の回復に徹底する
・「数字上の解決さえすればその後は不問とする」と関係者一同に宣言
・言い分やゴールラインの数字は、できる限り文書化し、仲裁人や相手方が法人の場合は担当者が書類一枚で社内で説明できるようにする( 関係者に対してコミュニケーションミスによる無駄な仕事を発生させないよう注意する )

私が経験したことは、不動産に関わる人なら誰にとっても起こりえる話だと思います。そんな時、どう対応するかで、精神的な面でも金銭的な面でも、結果が変わってきます。

「 トラブルが起きないといいなあ 」と願うだけではなく、トラブルが起きないようにできる限りのことをして、トラブルが起きた時も適切な対応をすることが、大切だと感じています。

私の失敗談が、皆さんの参考になれば幸いです。それではまた!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

5050(ゴーさん)さん

5050(ゴーさん)さん

専業大家
東京在住
宅建士
妻と二人の娘の4人家族

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1977年
    神奈川県綾瀬市に生まれる
    少年時代に宇都宮に引っ越し、以降、宇都宮で育つ

    □2001年(23才)
    大学在学中に宅建の資格を取得。
    大学卒業後、大手コンビニチェーンに就職。
    全く縁もゆかりもない地方に転勤を命じられ朝8時から深夜まで働いても生活はカツカツ。
    週末といっても遊ぶ友達もいない。
    地主との出店交渉を通じて、資産家と労働者の格差を実感する。

    藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる47 の秘訣」を読み、大家になって40才までにセミリタイアすることを決意する。ただし、貯金はゼロ。

    □2006年(28才)
    物流不動産の投資ファンド運営会社に転職。
    年収は850万円にアップ。
    転勤で引っ越したのを機に、横浜の1LDKを賃貸に出す。

    □2017年(30才)
    前職の先行きに不安を感じ、日系の大手不動産総合ディベロッパーに転職。
    翌年以降年収が1,000万円を超え、労働環境も改善する。

    □2015 年(37才)
    出世競争に敗れ、セミリタイアの夢を思い出す。

    □2016年(38才)
    札幌市の築9年、利回り9.5%、1LDK×10戸で6750万円のアパートを購入。

    □2017年(39才)
    札幌市の築10年、利回り14%、1LDK×8戸で4500万円のアパートを購入。
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利16%)で購入。
    群馬県桐生市に築古、利回り22%の230万円のミニビルを購入。
    年間賃料約2000 万円、返済比40%でCF は1000 万円弱となる。

    会社員をセミリタイア。
    同時並行で所有物件のほぼすべてを売却。(区分5 戸とアパート2 棟)。
    まとまったキャッシュが手元に残る。

    見せ金を使って公庫と信金と実兄から総投資額フルローンを引き、中古戸建てを買う手法をスタート

    加藤ひろゆきさん伝授の「ぶったるんだ生活」をしながら規模拡大。

    8月
    埼玉県久喜市の戸建てを320万円(実利19%)で購入

    10月
    埼玉県加須市の戸建てを348万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県行田市の戸建てを350万円(実利19%)で購入
    ※実利の定義:(取得総額+リフォーム費)/年間家賃
  • □2018年
    以降、年間8棟ペースで購入。

    □2022年現在
    ぶったるんだ生活を満喫中。

    宅建業者免許取得済
    一部残っていた札幌のアパートも売却。
    総投資額をすべて融資調達する路線。
    拡大の目安を賃貸業の売上から純資産額の増加に変更。
    5年で倍増を目指している。

    戸建約40戸購入し内10戸は売却。
    賃貸売上は2,000万円強を維持しながら売却による利益を追求。
    宅建業者としての無担保の短期資金も積極的に借入。

    自宅付近から、融資に有利なエリアに法人本店を移動。
    戸建・アパート・マンション・物流・店舗・土地…。ジャンル(新築・中古)や所有形態(賃貸・再販)にこだわらず挑戦していきたい。

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