皆さん、こんにちは。札幌市および札幌近郊都市と東京23区の端を投資エリアとしてサラリーマン大家をしている「 草レーサー大家 」と申します。少し前になりますが、大家列伝でもご紹介頂きましたので、あわせてご覧いただければ幸いです。
参照：趣味のカーレースを続けたい！300万円以下の貸家メインで家賃年収1600万円の草レーサー大家さん
私は「 個人所有・法人所有 」を使い分けて不動産投資を進めています。運営については法人所有の集合住宅には管理会社を入れておりますが、個人所有の区分、戸建、貸土地については基本「 自主管理 」を行っています。
気が付けば自主管理歴10年以上となり、現在はストレスなく自主管理ができています。
そんな私ですが、本当に数多くの失敗を経験しました。その経験をこれから自主管理に挑戦したいと思われている皆さんの参考になればと思い、私を大きく成長させてくれた失敗談を書かせて頂きます。
■ 初のオーナーチェンジで戸建を購入
この戸建てを購入した経緯ですが、東京で勤務しながら札幌近郊の物件を購入していた時期に4件ほど戸建てを購入させていた不動産売買仲介会社の店長からの紹介がきっかけでした。
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仲介店長
「 当社が買取り、そのまま売主の前所有者が住み続ける予定の戸建てがあるのですが、草レーサー大家さん買いませんか？」
草レーサー大家
「 オーナーチェンジ物件ですね。初期リフォームにかかる費用や入居付けの苦労もないですし、購入してすぐ家賃入るのもありがたいので、金額が合えば検討させてほしいです 」
仲介店長
「 当社の利益も多少乗せないといけないので、売値は580万円で考えています。家賃は月額60,000円で契約予定でして、表面利回りは12％を超えると思いますよ 」
草レーサー大家
「 12％ですか〜。多少でもよいので値引きの検討をお願いできたらありがたいです 」
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こんな感じで交渉を行い、最終的には表面利回り16％の価格で合意、あっという間に購入することになりました。3割とやや多めの頭金を入れて、地銀の融資を活用しました。
一度業者に所有権が渡っているので、「 オーナーチェンジ 」という形ではありますが、業者の所有期間は短く、実際にはリースバック（ 家の持主から物件を購入し、そのまま売主が家賃を払ってその家に住み続ける ）のような状況でした。
このリースバックという点を甘く見ていた私はその後、トラブルに巻き込まれてしまいました。
今思えば、仕入値から計算すればかなりの高利回りなのに、仲介店長が私に転売の話を持ち掛けてきた理由を考えるべきでした。買った後で、入居者が曲者だったから私のところに回ってきたのだと気が付きました。
【 購入した札幌近郊の江別市某所の戸建 】
4LDK（ 平成3年築 ）カスケードガレージ付、賃料6万円/月
■ オーナーチェンジ初月から、まさかの家賃滞納が始まる
決済が終わり、入居者への家賃振込先の変更連絡も済んで、あとは家賃振込を確認するだけ、という状況になりました。ところが、初回の家賃振込日に口座確認するも…入金がありません。数日待ってみても同じです。
入居者は年金暮らしの高齢者夫婦でした。家賃振込先の変更について、入居者に伝わっていないのかもしれない…。そう思った私は、直接入居者（ もともとの所有者 ）へ電話で連絡を入れました。
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草レーサー大家
「 入居者様、はじめまして、お住いの戸建てを現在所有している草レーサー大家です。すでに書面にて、所有者変更と家賃振込先を書面にてご案内していますが、まだ家賃のお振込みが確認できないのですが何かありましたでしょうか？」
入居者（夫）
「 誰だ？お前は？あんたとは賃貸契約していないので関係ない。私が承諾していないのだから家賃を支払う必要ないですよね？」
草レーサー大家
「 所有権移転も完了しており、物件の所有者は私です。入居者様が家をお売りになった会社からも所有権移転と家賃振込先の変更の連絡書類は受け取っていますよね？」
入居者（夫）
「 書類は受けとったが、私は承諾していないので家賃を払う義務はない 」
草レーサー大家
「 いやいや、入居者様の承諾って何ですか？正式な売買契約を経て購入していますし、賃貸借契約も法律上は次のオーナーに引き継がれるものですよ？」
入居者（夫）
「 家を売った会社とはそんな話をしていない、これ以上話すことはないので… 」
草レーサー大家
「 ちょっと待ってください、ちゃんと話を聞いてもらえますか？」
ガチャ！
プー
プー
プー
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ここで、一方的に電話を切られてしまいます。理不尽な話で納得できるはずもなく、電話をかけ直すも着信拒否状態でした。
■ 家賃を払わない入居者からさらなる理不尽な要求が
日を改めて連絡を入れると、かろうじて電話はつながったのですが、解決どころか相手はさらなる理不尽な要求をしてきました。
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入居者（夫）
「 家を売った会社（ 前所有会社 ）とは、賃貸契約時に外壁、内装をすべてきれいにリフォームしてくれる約束をしていたので、早くリフォームしてくれ 」
草レーサー大家
「 そのような約束があることは私が購入時に聞いていません。前の所有会社へ確認はとりますが、それ以前に家賃のお支払いを早急にしてください 」
入居者（夫）
「 リフォームしてくれるなら、家賃の支払いを検討してやっても良いが 」
草レーサー大家
「 その言い分ですが、立場を履き違えていると思いますよ、そもそも… 」
ガチャ！
プー
プー
プー
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今回も一方的に途中で電話を切られてしまいました。
会ったことも、話したこともありませんが、この電話のやり取りを横で聞いているであろう、入居者の奥様は、夫が非常識なことを言っているのに何も感じないのか？
この入居者夫婦のおかげで一時期は人間不信になりそうでした。
私はサラリーマン大家です。オーナーチェンジなら、手間がかからないと思ったのに、腹の中はストレスでグツグツ言っています。しかし、ぐっと怒りをこらえて、次は書面で連絡を取ってみることにしました。
後編へ続きます。
