• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

11,570アクセス

キャピタルゲインの夢、散る。現実は「売却でも賃貸でも赤字」だった!

不動産投資の失敗例告白/ひろ*さん_画像

お金もないのにフィリピンに3戸のコンドミニアムを購入して、大変な目にあったお話をお送りしている「 私の失敗告白 」。過去3回のコラム、いかがでしたでしょうか?

今回は、16%という高金利のローンで融資を受けて、あとは引き渡しを待つばかりという状態にあった2戸目のその後をお伝えします。よろしければ以下のコラムもあわせてご覧ください。

□第1話:フィリピンのコンドミニアムを続けて3戸購入した私の反省
□第2話:手違いだらけで進まないフィリピン・コンドミニアムの融資付けの話

□第3話:なめてんのか!? 資金繰りに窮した3戸のコンドミニアムと無責任すぎる関係者たち



■ 2戸目の引き渡しスタート! しかし、私にはなぜか連絡が入らず( 涙 )

2016年8月、金利16%のインハウスローンでとりあえずしのいでいる2戸目を管理委託する予定の業者さんから、「 同時期に購入した人は既に引渡しに入っていますよ 」と言われ、ビックリ。

これだけ苦労して、3戸のうち1戸も引渡しを受けていない私って、何の罰なのでしょうか?

2戸目のエージェントの方を経由してデベロッパーさんに問い合わせると「 GMTOEを払えば引渡のプロセスに入ります 」というメールが届きました。GMTOEとはGovernment Mandated Taxes and Other Expensesの略で、税金のこと。価格は日本円で約90万円です。

でも、そんな話は初耳です! 私から問い合わせを入れなければ、ずっと放っておかれたということでしょうか? 結局、このお金は分割で支払うことにしたものの、相変わらずストレスのかかるやりとりです。

そして2016年10月、「 〇月〇日に2戸目を引き渡すので来てください 」とメールが到着。「 いきなり言われても行けません 」と返信すると、「 委任状を送って代理人に対応して貰うか、別日程でリスケ可能です 」と新たな案内が届きました。

委任状を使うとなると、また公証役場とフィリピン大使館コースです。もはやトラウマのレベルになっていたため、そこにお金を使うくらいなら自分で行こうと決め、11月の祝日を絡め、2泊3日でスケジュールを組みました。

■ 引き渡しで見た豪華な2戸目を見てテンションがアップ

2016年11月、2戸目の引渡を受けるため、4度目となるフィリピンを訪れました。現地代理人の方と一緒に、約束の時間に現地に行くと、誰もいない…。日にちを間違えたか? と焦っていると、30分遅れで担当者が登場しました。

遅刻したにも関わらず、悪びれない様子の担当者に連れられて建物に入ると、共用部のプールやスポーツジム、ビジネスセンター、ライブラリー、サウナ、プールサイドのバーなどが豪華で、このときばかりはテンションが上がりました。







一方で、トイレを流したら床が水浸しになったり、キッチンの換気扇カバーがはまらなかったりという問題も見られたため、ひとつひとつ、設備をチェックして回りました。

その後、引渡を受けた旨の書類や、修理を指摘した箇所の一覧表等にサインして、鍵の受け渡しを済ませました。





これまで色々ありましたが、この日は、こんな立派なコンドミニアムのオーナーになれたのかと、嬉しい気持ちになりました。( こんな風に、そのときの状況で感情がすぐに動いてしまうのが、私の弱点なのかもしれません )。

しかし、そんな豪華な2戸目も、1戸目と同じく、買い付けは入らず、マイナスのキャッシュフローが続いています。購入前、セミナーで聞いた「 完成直前に売りに出せば、キャピタルゲインが期待できる 」という話は、なんだったのでしょうか。

帰国後、「 所有権が移転したんですから、転売できますよね 」とエージェントに2戸目の早期売却を改めてお願いしました。

■ 2戸目を賃貸向けに改装、またもや100万円超が必要に

2016年12月、いつまで経っても売れないため、2戸目を賃貸で活用することにしました。持っているだけではマイナスのキャッシュフローですし、いつ売れるかもわからないのですから、せめてトントンにはしたいところです。

そのためには、スケルトン状態の部屋の内装工事と、家具や家電の設置が必要になります。貸すだけでなく、売る場合にもその方が高い値段が付くという話もあり、引渡時に指摘した箇所が改善されているかのチェックと合わせて、発注することにしました。

価格は両方で30万ペソ( 日本円で60万〜70万程度 )。また、今後も所有し続けることになる可能性もあると思い、管理会社さんに、「 月々の管理費や固定資産税などを代理で支払ってもらうサービス 」も依頼しました。こちらは、「 デポジットとして25万ペソ 」がかかります。

これで、合計55万ペソの出費( 日本円で100万円以上! )です。しかも、日本からそのお金を送金しようとしたところ、フィリピンの口座が「 ずっと使っていなかったので凍結 」という刑に処されていました。解除に向けての手続きで、またもや何本か毛が抜ける思いでした。

■ 賃貸がついても赤字。売りたくても売れない2戸目をどうする?

2017年6月、入居者を募集していた2戸目のコンドミニアムの管理会社さんから、「 借り手がついた 」と連絡がありました。フィリピンへの投資に関しては、初めての朗報だったかもしれません( 笑 )。

賃料はというと、購入価格637万ペソに対し、年間45.6万ペソ。表面利回りは7.16%です。現地の相場よりも少し高めで決まったと聞いて、「 ラッキー! 」と喜びましたが、冷静に考えると、ローンの金利が16%ですので、完全に逆ザヤですorz。

賃貸がつけば売りやすいかなと期待したのですが、2戸目の売却を最初に任せたエージェント( 以下A社 )へのオファーは、依然としてありません。賃貸がついても「 焼け石に水 」程度の現状に、早く売らなければという気持ちが強まった私は、別の会社にも売却を依頼することにしました。

そこで、友人の知り合いの会社( 以下B社 )に売却査定をお願いしたところ、「 キャピタルが多少出る金額で売れそうですよ 」という査定結果が。「 これで、赤字を止められる 」とホッとしながら、買い付けが入るのを待ちました。

ところが、数カ月後、B社の担当者から、「 査定した金額で売ることはやっぱり難しそうです。確実に売れる金額で、改めて査定させてください 」とメールが来て、がっくり。新しい査定価格は買値以下。販売会社のせいではなく、物件の実力がコレっていうこと? クラクラします…。

16%という金利を考えたら、安くても売ってしまった方がいいのかもと思いつつ、損切りがもったいなくて、決断できない私。A社に訊くと、「 B社の査定額よりももっと高く売れますよ 」と言いますが、こちらも結果を出してくれる気配はありません。

2017年12月、今度はA社から、「 キャピタルが出る水準で引き合いがありました 」と連絡が入りました。具体的な話のようで期待したのですが、契約までは至らず、またもやぬか喜びで終わりました。

■ 自分の目標に近づくために、マイナスにしかならない2戸目の売却を決意!

しかし、こんなことをいつまでも繰り返しているわけにはいきません。賃貸がついた状況でも、毎月、赤字を垂れ流しているのですから。

そして2017年2月、私は「 2戸目を売却する 」ことをようやく決意しました。年末年始に、「 将来、不動産投資で得たいキャッシュフロー目標と、その達成までの期間 」を真剣に考えたことが背中を押しました。

私が目指す人生に近づくためには、キャッシュアウトとストレスと不確定要素の大きいこの物件は、マイナスにしかならないと判断したのです。


2戸目のコンドミニアムのプール

すぐに、「 3月末まで値段を下げて売却活動をして、引き合いがなければ損切りでもいいので売却します 」と各業者さんに伝えました。今のところ、買い付けは入りません。このままいくと、これからもう一段値段を下げての売却になりそうです( つまり損切り )。

どこまで下げれば欲しい人が現れるのかは、予想もできません。せめてもの慰めとして、「 日本のアパートの売却益と相殺できるから、ダメージは最小限で抑えられた… 」と自分に言い聞かせています。

ため息しかない最終回に続く・・・

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ひろ*さん

dappesan

□1978年、埼玉県生まれ
□妻と二人で東京都在住

ブログ「不動産投資問わず語り」
大家列伝「前編・後編」

□IT企業勤務
□不動産投資家

■ 経歴

□2001年
某国立大学卒業後、IT系企業に就職。

□2007年
結婚してマイホームを購入したところ、生活がカツカツに。「お金は銀行に預けるな」(勝間和代)を読み、資産運用に興味を持つ。
書籍やセミナーなどで不動産投資の勉強をスタート。

□2008年
札幌1棟目購入:S63築 木造 2DK×5(2017年売却)

□2010年
札幌2棟購入:S63築 S造 1K×22(2013年売却)

札幌3棟目購入:H2築 木造 1R×16(2018年売却)

□2011年
フィリピンのコンドミニアム1戸目(プレビルド)を購入

□2012年
東京1棟目購入:H23築 木造 1K×1、1R×2

東京2棟目購入:H1築 S造 2LDK×1、2DK×2、事務所×2

フィリピンのコンドミニアム2戸目(プレビルド)を購入

仙台1棟目購入:S62築 S・SRC造 1K×6、4SLDK×1

□2013年
札幌4棟目購入:H25築 RC造 1DK×15

フィリピンのコンドミニアム3戸目(プレビルド)を購入

□2015年
東京3棟目購入:S44築 木造 1DK×2

東京4棟目購入:S45築 木造 1R×4

野立て太陽光発電所購入:250kW 高圧

□2016年
札幌5棟目購入:H2築 木造 1DK×16

東京5棟目購入:S44年築 木造 2DK×1

□2017年
札幌6棟目購入:S53年築 RC造 2LDK×4

札幌7棟目購入:H18年築 RC造 2LDK×17

東京6棟目購入:S23年築 木造 1R×2

東京7棟目購入:築年不詳 木造 1R×2(2018年売却)

東京8棟目購入:S53年築 木造 1LDK×4

富山1棟目購入:H4築 木造 1K×8

□2018年
千葉1棟目購入:S51築 木造 2LDK×1

4月現在、札幌市に3棟37室、東京都に7棟26室、仙台市に1棟7室、富山県に1棟8室、千葉県に1棟1室、合計13棟79室を所有

ページの
トップへ