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1戸だけで200万円超のマイナス確定(涙)。初めての海外投資失敗から学んだこと。

不動産投資の失敗例告白/ひろ*さん_画像

お金もないのにフィリピンに3戸のコンドミニアムを購入して、大変な目にあったお話をお送りしている「 私の失敗告白 」。過去4回のコラム、いかがでしたでしょうか?

最終回の今回は、200万円以上の損切りとなった1戸目の顛末と、失敗が確定した私の初めての海外投資の反省まとめ等をお伝えします。( 以下のコラムもお読みいただけると、ここまでの流れがわかります )。

□第1話:フィリピンのコンドミニアムを続けて3戸購入した私の反省
□第2話:手違いだらけで進まないフィリピン・コンドミニアムの融資付けの話

□第3話:なめてんのか!? 資金繰りに窮した3戸のコンドミニアムと無責任すぎる関係者たち
□第4話:キャピタルゲインの夢、散る。現実は「売却でも賃貸でも赤字」だった!



■ 1戸目のキャンセルと「 Maceda法 」による返金要請

2016年11月、1戸目のペナルティ免除の交渉は難航していました。デペロッパーさんは、「 一度全額を支払わってもらわないと稟議をあげられない 」の一点張り。しかし、融資が実行される気配はなく、全額を用意することは不可能です。

そもそも、支払いが遅れたのはデペロッパーさんのミスなのに、なぜこれほど苦労しなければいけないのでしょうか。これまで、金融機関さんにも、デペロッパーさんにも「 なんとかならないか 」と頭を下げてきましたが、そろそろ限界です。

ここでとうとう、1戸目をキャンセルすることを決意しました。これ以上、このことで大切な時間とエネルギーを奪われるのはまっぴらです。しかし、何もしなければ、支払った300万円は没収されます。

少しでも戻らないかと調べてみると、フィリピンには「 Maceda法 」という法律があり、「 コンドミニアムの前払いをした分は、半金を無条件で購入者に返金することが決まっている 」という情報を入手しました。

最後までやれることはやろう! と、デペロッパーさん宛に、「 Maceda法に則ってお金を返してください 」とメールを送りました。しかし、返事はなく、予想通りの放置プレイ…。長くなりそうですが、引き下がるわけにはいきません。


結局、引き渡しがかなわなかった1戸目

■ 1戸目の返金手続きが完了するも、220万円の損が確定!

2017年1月、1戸目の返金の件で、デベロッパーさんから「 現地代理人と連絡を取りたい 」とメールが届きました。少し遅れて私から返信メールを送るも、それから3カ月、音沙汰がありません。

「 このまま逃げ切る気か? 」と疑心暗鬼に陥りそうになる中、突然、デベロッパーさんから「 返金の手続きができました 」というメールが送られてきました。

ところが、添付の書類を見ると、書面にある金額が全然違う…。いい加減にしろと思いつつ、「 正しい金額はこうですよね 」と証拠を付けて送り返すと、割と早めに金額が修正された書類が返送されてきました。

ようやく、終わりが見えてきました。この書面を元に返金を受けるには、@私が現地へ行く、A日本で署名した書類を公証役場→フィリピン大使館で認証して貰うの、二択とのこと。

以前のトラブルのせいで、公証役場に対する苦手意識がマックスになっていた私は、現地で返金を受けることを決断。5度目の渡航のスケジュールを立てました。

そして2017年7月、フィリピンへ。キャンセルした1戸目の返金手続きを、なんとしても成功させなければいけません!

訪問の前日にデペロッパーにあて、「 明日、行きますのでよろしく 」とメールを打つと、「 この部門は組織変更のためなくなりました 」という文面が自動返信で到着。しかし、あまり気にせず、明日の準備を進めます( 私も強くなりました )。

当日、現地のNotary Public( 公証役場みたいなもの )でサインした書類を認証してもらい、200ペソ( 400〜500円 )を支払った後( 日本では15,000円でした。高い! )、デベロッパーさんのオフィスに向かいました。

ここまでで時間がかかってしまったため、念のため、オフィスの営業時間を確認すると、「 15時まで 」とあります。時計を見ると16時! マズイ。しかし、ダメもとで行くと、普通に営業しています。入口で、「 返金の手続きに来た 」と言って書類を見せました。

そこでパスポートのコピーを求められ、提出すると、「 そこで待ってください 」という指示が。しばらくすると担当さんが登場! そして担当者さんから、念願の返金用「 小切手 」を受け取ることができました( 写真 )

わーい! 小切手ゲットー!



し・か・し、戻ってきた金額は150万円程度。私が支払った約370万円と比較すると、220万円のマイナスです。もう、穴があったら入りたいです。

<支払ったお金>
・頭金として入れた金額が日本円で約300万円
・業者さんに支払った代行手数料が42万円
・送金手数料や渡航費など諸経費が約28万円
<返ってきたお金>
・150万円( 頭金の半額 )
<収支>
⇒220万円のマイナス!

■ 年末引き渡しの3戸目はホールドも検討中

ここまで、1戸目はキャンセル&半金返済( 220万円のマイナス確定 )、2戸目は損切り価格で売却予定( マイナスは未知数 )という私のフィリピンのコンドミニアム投資。残る3戸目ですが、2018年の年末に引き渡しの予定です。

もはや、キャピタルへの期待はゼロ。1戸目、2戸目が全く売れないという経験を経て、「 売り出す時に、売る側が言うことなんて全く当てにならない 」と学びました。( 私も少しは成長しました )。

3戸目をどうするかは、まだ決めていません。これまでの流れと、現地の人の情報から予測すると、こちらも楽ではなさそうです。損切りでもいいのですが、支払いが2戸目ほど重くないので、趣味でホールドしておくということも少し考えています。

そういえば先日、デベロッパーとの間に立っていただいているエージェントの方から「 3戸目の引渡に関しての連絡が来ましたか? 」とメールがありましたが、そんなものは届いていません…。

3戸目は「 フィリピンNo.1財閥のデベロッパーさん 」の物件なのですが、事務作業のレベルとNo.1財閥云々は関係なさそうです。そんなわけで、私のフィリピンのコンドミニアムとの闘い( ? )はもう少し、続きそうです。

( 2戸目、3戸目がどうなるのか、あといくら損をするのか、考えると憂鬱です…。早く終わってスッキリしたい… )。


このままだと損切り確定の2戸目(キレイな部屋だろう。でも、買値以上で売れないんだぜ)

■ この失敗経験から学んだこと

全5回にわたり、私の失敗談を披露させていただきました。今回のことを振り返ってみて反省するのが、「 熱中すると視野が狭くなり、周りが見えなくなる 」という自分の性質です。

今思えば、自分がコントロールできない「 知らない場所 」への投資を、楽観的な予想に基づき、フルに近いレバレッジを利かせることは、普通のサラリーマン大家である私の許容できるリスクを超えていました。

正直、海外( 少なくとも私が経験したフィリピン案件 )は対応がいい加減だったり、法令がコロコロ変わったりで、日本と全く勝手が違いました。「 当たり前 」がまったく通じない世界です。

とはいえ、私は、海外投資がすべてこうだ、という気はさらさらありません。海外投資で成功している人たち、プレビルドでキャピタルゲインを得ている人も実際にいます。

しかし、そういう人たちは私とは知識、資本力、語学力、国際的な視野の広さ等が全く違うレベルにあるのだと思います。結論として、今回のコンドミニアム投資は、器と資本力の小さい私には早すぎたと感じています。

失った金額は、私にとっては大きなものです。この経験を無駄にしないためにも、今後は、自身の身の丈にあった投資を心がけると深く誓いました。しばらくは、日本で資産を作ることを最優先に行動していきたいと思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ひろ*さん

dappesan

□1978年、埼玉県生まれ
□妻と二人で東京都在住

ブログ「不動産投資問わず語り」
大家列伝「前編・後編」

□IT企業勤務
□不動産投資家

■ 経歴

□2001年
某国立大学卒業後、IT系企業に就職。

□2007年
結婚してマイホームを購入したところ、生活がカツカツに。「お金は銀行に預けるな」(勝間和代)を読み、資産運用に興味を持つ。
書籍やセミナーなどで不動産投資の勉強をスタート。

□2008年
札幌1棟目購入:S63築 木造 2DK×5(2017年売却)

□2010年
札幌2棟購入:S63築 S造 1K×22(2013年売却)

札幌3棟目購入:H2築 木造 1R×16(2018年売却)

□2011年
フィリピンのコンドミニアム1戸目(プレビルド)を購入

□2012年
東京1棟目購入:H23築 木造 1K×1、1R×2

東京2棟目購入:H1築 S造 2LDK×1、2DK×2、事務所×2

フィリピンのコンドミニアム2戸目(プレビルド)を購入

仙台1棟目購入:S62築 S・SRC造 1K×6、4SLDK×1

□2013年
札幌4棟目購入:H25築 RC造 1DK×15

フィリピンのコンドミニアム3戸目(プレビルド)を購入

□2015年
東京3棟目購入:S44築 木造 1DK×2

東京4棟目購入:S45築 木造 1R×4

野立て太陽光発電所購入:250kW 高圧

□2016年
札幌5棟目購入:H2築 木造 1DK×16

東京5棟目購入:S44年築 木造 2DK×1

□2017年
札幌6棟目購入:S53年築 RC造 2LDK×4

札幌7棟目購入:H18年築 RC造 2LDK×17

東京6棟目購入:S23年築 木造 1R×2

東京7棟目購入:築年不詳 木造 1R×2(2018年売却)

東京8棟目購入:S53年築 木造 1LDK×4

富山1棟目購入:H4築 木造 1K×8

□2018年
千葉1棟目購入:S51築 木造 2LDK×1

4月現在、札幌市に3棟37室、東京都に7棟26室、仙台市に1棟7室、富山県に1棟8室、千葉県に1棟1室、合計13棟79室を所有

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