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都内駅近の自宅タワマンをリースバックで売却した理由(前編)

koziさん_画像 koziさん 第24話 著者のプロフィールを見る

2022/4/21 掲載

今回は、第1回目のコラムでも書いた自宅のタワーマンションをリースバックで売却したお話になります。

■ 代表的なタワマンのリセールバリュー率

東京都内の代表的なタワマンのリセールバリュー率をご存じでしょうか。

  1. 1位:シティタワー品川 234%
    分譲時平均価格2,545万円 
    中古平均価格   5,963万円 竣工2008年

  2. 2位:白金タワー 193% 
    分譲時平均価格7,235万円 
    中古平均価格 13,954万円 竣工2005年

  3. 3位:パークコート千代田富士見ザ・タワー 180%
    分譲時平均価格9,987万円 
    中古平均価格 17,968万円 竣工2014年

  4. 4位:東京タイムズタワー 178% 
    分譲時平均価格6,270万円 
    中古平均価格 11,134万円 竣工2004年

  5. 5位:ワテラスタワーレジデンス 177% 
    分譲時平均価格9,153万円 
    中古平均価格 16,180万円 竣工2013年

リセールバリュー率が平均150%超の物件は、リーマンショック前に竣工した物件が6割を占めています。

■ 自宅のタワマンのリセールバリュー率

次に、住んでいる自宅のタワマンのリセールバリュー率についてです。

<平均リセールバリュー率120%>
一番低いお部屋99%
一番高いお部屋150%
<平米数別>
55u以下平均130%
55u超〜79u以下平均120%
80u以上112%

意外に思われる方もいるかもしれないですが、平米数が広くなるほど、リセールバリュー率は悪くなっていきます。その理由ですが、平米数が広く階数も上層階になるほど金額も高くなるため、購入できる人が限られてくるためです。

■ 自宅のタワマンの平米数別所有目的と中古価格

次に、自宅のタワマンの平米数別所有目的と中古価格についてです。

<所有目的>
55u以下投資用( 相続税対策含む )9割、実需1割
55u超〜79u以下投資用6割、実需4割
80u以上投資用4割、実需6割( 地権者含む )
<平米数別中古価格>
45u以下1億円以下
45u超〜70u以下1億〜1.5憶円
70u超〜80u以下1.5〜2.2億円
80u超1.8憶〜4億円

80u以上になると金額も2億円以上になることから、最近のタワマンは価格を抑えるために80u以下のお部屋を多く作る傾向になっています。

■ 売却理由と売却条件

次に、私が自宅のタワマンを売却することにした理由を紹介します。

@ 羽田新航路( ルート )の飛行機の騒音

新航路とは、今までタブーとされていた東京都心の上空を低空で飛行する新ルートのことです。羽田空港の国際線発着便数を増やすため、2020年3月29日から本格導入されました。

この新ルートのことは、自宅のタワマンを購入する時に重要事項説明で説明を受けていました。ただ、購入当時はまだ飛行機が新ルートで飛んでいなかったことから、どの程度の騒音なのかを実感がわかず、体感できませんでした。

ちなみに、新ルートには次の2種類があります。

  • 北風時( 江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区 )
  • 南風時( 品川区・港区・目黒区・渋谷区・新宿区・中野区 )

私の自宅のタワマンは、南風時のルートになります。そして、南風時のルート運行時間帯等は下記になります。

運行時間帯15〜19時のうち3時間程度
通過回数1時間あたり最大でA滑走路14回、C滑走路30回
運用の割合約4割

つまり、A滑走路だと約4分20秒に1回、C滑走路に至っては2分に1回のペースで飛行機が通過します。

ただ、新ルートが運用されて間もないころにコロナ禍になったことに伴い、飛行機が減便され今もその状態が続いています。そのため、現在は10分〜15分に1回のペースで飛行機が自宅のタワマンの真上を通過しています。

次に飛行機が新ルートを通過する際の騒音ですが、国交省の通知では60〜80dBとしています。70〜80dBの騒音が幹線道際・掃除機・騒がしい街頭などに該当します。

そして、私の自宅のタワマンは飛行機が建物の真上を通過することと、私の住んでいる部屋が上層階のため、実際の騒音としては80dB以上あり、窓を閉めていても電車のガード下にいるのと変わらない騒音がします。

コロナ禍前の時には飛行機が飛んでいる時間帯に自宅にいることが少なかったため、気にならなかったのですが、コロナ禍になり在宅勤務や休日も自宅にいることが増えたことにより、毎日騒音を聞いていると気になるようになりました。

知り合いの住人で、騒音を軽減するために二重窓( サッシ )の設置をしたという方や売却して別の場所に引っ越しをしてしまった方もいます。

A 飛行機の部品落下リスク

そして、次に飛行機の部品落下リスクがあるということです。
国土交通省の2020年度の発表では飛行機の部品欠落は、1,005個でそのうち95%以上が100g未満の部品とのことです。

また、少し古いですが2005年に福岡で航空機のエンジントラブルにより数センチほどの大きさの金属片が多数落下し、住宅地の車のフロントガラスや商店の屋根、小中学生がサッカーをしていたグラウンドなどに落下し、住人がケガをしたという事故があったので、やはり一定のリスクがあると考えています。

実際に自宅のタワマンの売買仲介を多く行っている不動産業者に聞いたところ、物件価格が上がっていることもあるが、飛行機の騒音などが気になるという理由で売却した方も一定数いるとのことです。


他にも売却理由があるのですが、長くなるので、リースバックの件も含めて次回に紹介させていただきます。

飛行機が自宅のタワマンの真上を通過する様子
※写真は、飛行機が自宅のタワマンの真上を通過する様子です。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ Koziさん

koziさん

不動産賃貸業
IT系企業のサラリーマン
都内に妻と子供と3人暮らし


■ 主な経歴

□1980年
神奈川県川崎市の武蔵小杉の地主の家に生まれる

□1999年(19歳)
不動産賃貸業に関わり始める

□2002年(22歳)
和光大学卒業

□2004年(24歳)
公認会計士、不動産鑑定士の試験に合格
(他に宅地建物取引士、行政書士、賃貸経営管理士等の資格も持つ)
IT系企業に入社

□2008年(28歳)
叔父の不動産を引き継ぎ2015年に法人化
会社員を続けながら、不動産事業にも取り組む

□2018年(38歳)
企業主導型保育事業を開始

□2021年
所有物件数15棟(レジデンス、店舗、グループホーム、保育園)
年商7億円(保育事業の収入含む)

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