私のことを「 保育園投資の人 」というイメージを持たれている人も多いようです。それがメインではありませんが、実際に幾つかの保育園投資を行っています。今回は、その中の「 認可保育園物件 」への投資について紹介します。
■ 4種類ある保育園
保育園には幾つかの種類があり、大きく分けると以下の4つになります。
1）認可保育園
児童福祉法に定められた基準（ 施設の広さ、保育士等の職員数、給食設備、防災管理、衛生管理等 ）を満たし、国もしくは都道府県（ 政令指定都市の場合は市、23区は区 ) から認可されている保育園をいいます。 さらに自治体が運営する公立認可保育園と社会福祉法人、NPO法人、株式会社などが運営する私立認可保育園の2種類があります。（ 今回のコラムは、後者の私立認可保育園の物件投資についてです ）。
2）認証（ 認定 ）保育園
認証（ 認定 ）保育園は、国の基準ではなく東京都や川崎市、横浜市などが独自に定めた制度を設けてその制度の基準を充たした認められた保育園になります。
3）認可外保育園
認可外保育園は、一般的には無認可保育園とも呼ばれています。その名の通り、国や自治体が定める施設の広さや職員数などの基準を満たしていないため、国や都道府県などの自治体の認可を受けていない保育園になります。ただし、誤解がないように言うと、国や自治体が定める設置基準を充たしているにも関わらず、あえて認可外保育園としている保育園もあります。
4）企業主導型保育園
認可外保育園という位置づけになりますが、国が定める施設の広さや設備基準を充たし内閣府から認定を受けた保育園になります。ただし、認可保育園と異なり、保育をする職員は全員保育士でなくてもよいということで無認可保育園の扱いとなっています。
それにもかかわらず、認可保育園とほぼ同水準の助成金を内閣府から受けられることから、通常の無認可保育園と比較して安定した運営ができるという特徴があります。
企業主導型保育園については私も実施しており、別のコラムでもお話したことがありますが、改めて別に記載できればと考えています。また、4月28日より令和3年度の公募が開始しているので、興味のある方は企業主導型保育事業を管轄している児童育成協会のポータルサイトをご覧ください。
■ 認可保育園物件の投資について誤解されている点
本題の認可保育園物件への投資についてですが、この件について、皆さんの中に誤解が多いということを経験上感じています。認可保育園物件の投資について多くの方が誤解している点（ 正確ではない点 ）として、以下のようなものがあります。
- 土地の広さが最低100坪以上必要
- 二方向避難が自然と確保できる土地（ 角地、両面道路 ）でないと建てられない
- 園児が最低60人以上入れるスペースが必要
- 園庭（ 屋上園庭含む ）が必須
- 最寄り駅から徒歩10分以内でないとNG
- 土地からの購入だと最低投資額3億円以上必要
- ビルイン物件はNG
- 木造建物はNG
- 賃料が店舗テナントと比較して相当安い
実は、5年から10年前までであれば、上記の内容は「 確かにその通り 」というものでした。そのため、認可保育園を建てられる土地が限られてしまい、認可保育園がなかなか建てられず、待機児童が増えていくという構図になっていたのです。
特に年々土地値が上昇していく東京23区や首都圏の一部のエリアに、その傾向が顕著に出ていました。そのため、各自治体は設置基準を緩めたり、首都圏の土地値や賃料相場が上がっているエリアなどでは保育事業者への賃料補助を上げたりして、待機児童の解消に努めるようになりました。
土地を所有している地主にも積極的に認可保育園を建ててもらいたいということで、東京都では小池知事が、「 認可保育園に土地や建物を賃借した場合には、地主に対して固定資産税の減免をする 」という施策をしたりもしています。
定員数についても自治体によっては、30名以上60名未満等の自治体限定の設置を定めているところもあります。
■ 現在の認可保育園物件投資の事実
誤解されることが多い認可保育園投資ですが、以下に現在の情報を記載します。
- 土地30坪ぐらいから可能（ 容積率・建ぺい率およびエリアによる ）
- 建物の必要な面積は、園児一人につき平均5㎡で計算
定員30名の保育園の場合、延床面積で180㎡～220㎡ - 最寄駅から徒歩10分以上の土地でも可（ 自治体と事業者の判断 ）
- 二方向避難が自然と確保できる土地（ 角地、両面道路 ）でなくても建物が二方向避難できるように建築もしくは改築すればOK
- ビルイン物件でもOK
- 構造は木造でもOK
- 首都圏の賃料は坪1万～3万（ エリアによる ）
- 土地からの購入でも投資額は数千万から可能
- 利回りは土地からの購入案件の場合で構造が木造もしくは鉄骨だと表面で平均6％～12％（ 首都圏 ）
■ 私が認可保育園物件投資を始めた2つの理由
私が認可保育園物件投資を始めた理由は幾つかありますが、以下の２つの点が大きいといえます。
1）安定した賃貸オーナー経営が行えること
認可保育園は行政ごとに総量規制がされており、各自治体ごとに公募を行っているため乱立されず、長期的かつ安定した賃貸オーナー業ができる点です。
また、コロナ禍において緊急事態宣言があり休園となった認可保育園でも、園児が在籍しているということで自治体から通常の助成金や賃料補助が保育事業者に支給されており、家賃滞納や賃料の減額交渉なども発生しなかったと聞いています。
なぜ、コロナ禍においても家賃滞納や賃料の減額交渉が発生しないのかは後編でお話させていただきます。
2）社会貢献性の高い事業
首都圏を始めとして待機児童が増加している昨今において、地域・社会に貢献できる施設である認可保育園を誘致し建てることで、その地域に子育て世帯の流入が起こり地域の活性化に繋がることや女性の就業の力添えとなり、女性がより働きやすい環境作りとして社会に貢献できること。
また、最近多くの企業や団体などでも取り組んでいるSDGs「 Sustainable Development Goals（ 持続可能な開発目標 ）」にも貢献するということで、SDGsに関連する事業に対して融資をするという金融機関も増えていること。
認可保育園物件投資の他のメリットや抑えておくべきポイントや保育事業者との実際の賃貸借契約の条件、内容については後編にお話させていただきます。
