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【新連載】リフォーム屋の僕が不動産投資を始めたキッカケと大事にしているコト

らいおん大家さん_画像 らいおん大家さん 第1話 著者のプロフィールを見る

2022/4/14 掲載

この度、健美家でコラムを連載させて頂く事になりました、らいおん大家です。平成生まれで31歳のリフォーム屋さんです。今まで店舗、住宅、ビルなど様々な物件をリフォームさせて頂きましたが、専門は朽ち果てる寸前の“築古戸建”です。


10年間放置されていた空き家を38万円で買って再生しました

世の中には手間がかかる、維持費がかかる、だから手放したい、でも売れない手放せない負の動産、といわれる“負動産”がたくさんあります。

そんな負動産をリフォームして綺麗にする事で誰かに住んでもらい、家賃収入を生む資産に劇的ビフォーアフターしてしまうというお手伝いを、仕事としてこれまでずっとさせて頂いてきました。いわゆる誰かの不動産投資のサポートですね。

■ 1000軒以上の物件を見てきて身につけた力

そんな僕自身の大家歴は、3年半前に最初の不動産を購入してから現在まで戸建てを4戸所有。実はまだまだひよっこなんです。

7年ほど前から仕事の一環として自分が手がけたリフォーム物件にどんどん入居が付いていくのを見て、自分でもやってみようかなぁ…と思ったのがキッカケです。結構軽い感じです。

それまでは不動産投資なんてものには全く興味がなかったんです。もともと物欲もそんなになくて、毎日ダラダラと過ごしていた学生時代からそのまま社会人になったみたいな感じでした。

投資のとの字も知らないし、興味もありませんでした。でもスロット( 主にジャグラーかミリオンゴッドかモンキーターン )で数千枚出した時は

『 これが投資や!!!!! 1,000円が10万円に!!! ふはははははは!!! 』



って思ってました。

何か作戦を考えたり、挑戦をしてお金が増えるという事に楽しみを見出していたのかもしれません。いいえ、ただのアホでした。

そんな僕がリフォームという仕事を通じて、様々な物件と人々に携わることになっていくのです。

活用する術がわからず10年間放置していた空き家、思い出が詰まっていて手放せない実家、投資用に購入したが収益性の合わないボロ物件、事故物件、夜逃げハウス…etc。かれこれ1,000軒以上もの物件を見てきて、これらを何とか収益物件化できないか模索してきました。

周辺の環境調査、家賃相場をヒアリングして建物にかけても良いリフォーム費の算出、逆に費用をかけてでも環境に合ったデザインリフォームをする事で相場家賃よりも上げていったり。

そうして活用する術が無かった物件が再生して、見事に家賃収入を生むお家に復活する事で喜んでくれるお爺ちゃん、お婆ちゃん、大家さん、投資家の方々。するとだんだんと気付いてきたんです。

『 あれ…? まさかワイは最強の武器を手に入れてしまったのではないか…? 』



最強の武器とは、そう…「 リフォーム力 」です。

■ 築古物件で一番難しいのは必要なリフォームの見極めと加減

僕は物件のリフォームの種類には、大きくて分けて次の2つがあると思っています。

@見た目を綺麗にするだけのリフォーム
A建物の寿命を長持ちさせるためのリフォーム( 修繕 )

目の前のリフォームがどちらに該当するのか、そしてそれを実行する割合の判断が非常に難しいのだと思います。
どんな内容かというと

@…クロスの貼り替え、フローリングの張り替え、扉の交換、和室から洋室に変更、間取りの変更など入居者に選んでもらうための身だしなみ工事
A…外壁塗装、腐食した柱の入れ替え、屋根の防水、防蟻処理など建物の躯体の寿命に直接関係してくる医療的な工事

どちらも非常に大事なのですが、どうしても多くの人は@に目が行きがちです。お洒落にしてなんぼ! とにかくお洒落にしていれば入居者もついて家賃収入ゲットだぜ!!!



こう考えている人はきっと多いはず。
…わかる。

Aの工事は正直地味だし、屋根の防水をしたからといって、入居者からしたら見えない部分なので家賃アップにも繋がらない。でも、Aの工事を無視すると1年後、3年後、5年後にどんな事が起きるのか、僕はたくさん見てきました。

配管の水漏れ祭り、屋根からの雨漏れ祭り、床のふわふわ祭り、設備機器の不具合祭り、ドアが開かない祭り…etc。



そうなのです。
見た目だけ気にしていたら、その後めちゃくちゃ手間のかかる面倒な物件になってしまう可能性があるのです。人間で例えるなら超美人な彼女と付き合ったら、実は超絶メンヘラだった的な感じです。

別れよう( 売却 )と思っても、もうそうなってしまっては、そんなに簡単には別れさせてくれないのです。



いや、これはこれで悪くはないですが、運用中に手間がかからない、追加費用がかからない事が大事だと僕は思っています。日中お勤めしているサラリーマン大家の方なら、なおさら運用中に面倒がかからない“安定”は求めていきたいところ。

いくら高利回りでも運用中にしょっちゅうトラブルがあれば本業に集中ができず本末転倒です。入居後の安定した運用のためにはAの工事がめちゃくちゃ重要になってくるのです。

それに建物の寿命に直接関わる修繕を無視すれば近い将来、建物は朽ち果てて働けない躯体になってしまいます。そうなっては建物としての活用は難しくなり、入居者の安全も確保できなくなるのです。
賃貸運用の終焉です。

投資分をすでに回収していて、そこが売れる土地であれば良いですが、売れない土地であればそれはもうお荷物。もう闘う事のできない、燃え尽きた“負動産”と化してしまう…。



…かといってAの工事ばかりをしていても当然ダメ。数年後に雨漏れや躯体の不具合が起きないとして、もし健康的な物件になったとしても、見た目が悪ければそもそも入居がつかない。

人間で例えるなら、高学歴&スポーツ万能で将来有望なのに、見た目に全く気を使わず清潔感がないので、そもそも彼女ができない的な感じ。



そう。
なので双方のバランスが非常に大事なのです。見た目をそこそこ綺麗に、かつ後々トラブルが起きそうな修繕も事前に押さえておく。…サラッと言いましたがこれが超絶難しい。

が、たくさんの古家を見て、たくさんのリフォームを手がけて、たくさんのアフターメンテナンスを経験してきた僕は、だんだんと見えてくるようになったんです。



『 見えるっ…見えるぞっっっ…!!!!! 』

何を修繕しないとどういう事が後々起こるのか、どのような修繕方法があるのか、どれくらい修繕費用がかかるのかが、わかるようになったんです。
これは大きな武器でござる…。

そして、安価な材料を使いつつ家賃を少しでも上げられないか模索し続けた結果

・値段が高い材料=おしゃれとは限らない
・値段が安い材料=ダサいとは限らない


使う場所によっての強弱と配色バランス、魅せ方が大事だという事に気づいたのです。


同じ部屋を、同じ向きでリフォーム前と後に撮影したものです

これは築40年超えのごく普通の空き家を500万円で購入してリフォームしたものです。

無垢のフローリングや高級な材料は使っておらず、賃貸でよく使われるフロアタイルや水性塗料など安価なものを使いつつ、柱や梁の魅せ方、黒×グレーの落ち着いた配色で家具が際立つような工夫をしてみました。

住宅は、人が住み家具が置かれ、インテリアが飾られて初めて空間が完成されると僕は考えています。だからリフォームした段階で完成しすぎないように、引き算をしてデザインする事を心がけています。

今後コラムでは、そんな僕がリフォーム屋目線でどんな物件が良いと思うのか、見落としがちな修繕ポイント、どうやったら安価にお洒落に魅せられるのか、などをカキカキしていこうと思います。

あと、普通の築古物件では刺激を感じなくなってしまった僕が、自身で現在手掛けている“0円空き家を旅館にする!”シリーズもこのコラムでは同時にレポートしていこうと思います。



ひょんな事で三重県鳥羽市の港町にある築年数不明の空き家を0円でもらったので、旅館としてオープンするための試行錯誤をお届けします。

大家としてはまだまだひよっこなくせに、たくさんの物件リフォームを手がけてしまったが故、一丁前に変態になってしまったので、普通の古家を自身で手がける気は無い所存です。



ええ…そんな物件大丈夫…? みたいなものにチャレンジしていって、玉砕するのかどうかを楽しんで見守って頂ければ幸いです。

■ 放置されていた空き家が誰かを笑顔にするお家になれたら素敵

また、僕は加藤ひろゆきさんやワーママはるさん( 尾石晴さん )もご活躍されている音声メディアVoicyでパーソナリティとして日々配信しております。

こちらでもリフォームの事やチャレンジしているリアルな様子をペラペラ喋っております。リンク先の回では、今回のコラムについて深堀りしていますので、聴いて頂けると嬉しいです。

タイトルは、「 負動産クエスト【聴】 」です。こちらから聴いていただけます!⇒リフォームには2種類ある【 健美家コラム解説#1 】

そうやって僕の活動している様子を見て楽しそうだなー、不動産投資やってみようかなー、という人が増えたら良いなぁと思います。

その結果、どうしようもなく放置されていた空き家が、また誰かを笑顔にするお家になったら素敵じゃあないですか。
最後に一句。



こんな僕ですが、どうぞよろしくお願い致します。
次回のコラムもお楽しみに。では。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

らいおん大家さん

らいおん大家さんらいおんおおや

リフォーム会社勤務のサラリーマン大家
趣味はサーフィン

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1990年
    岐阜県で生まれる

    □2013年
    大手リフォーム会社に入社

    □2014年
    転職して現在の会社に

    □2015年
    空き家再生事業を担当

    □2016年〜2017年
    ひたすら現場に追われ記憶がない

    □2018年
    初不動産購入

    □2019年
    大家デビュー
    Twitterをらいおん大家とは別名義で始める
    2軒目購入

    □2020年
    3軒目購入

    □2021年
    らいおん大家としてTwitterを再度始める
    0円で空き家を贈与してもらう
    Voicyパーソナリティとしてラジオ配信を始める

    □2022年
    リフォーム会社のサラリーマン、大家業、情報発信と三足のわらじで全力疾走中

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