どうも。
らいおん大家です。
古い空き家専門のリフォーム屋を経営している、空き家を愛し、愛された男です。
最近は新しいお家をみると100年後が楽しみだな・・・と思うようになりました。
長生きしなくてはいけませんな。
さて、今回は少し変わった角度から不動産賃貸の事を書いていこうと思います。
ファイナンスでもリフォームの事でもなく “写真” です。
管理委託をされている方にはあまり関係がない話かもしれませんが、これから不動産投資を始められる方や、まだ始めたばかりの駆け出し大家さんの方はこのスキルを持っておくと、なかなかの武器になるかと思います。
というのも、やっぱり不動産賃貸って入居が付かないと始まらないので、とにかく物件を見に来てもらわないといけませんよね。
現在、賃貸を探しているほとんどの方が “あらかじめポータルサイトを見て、気になる物件を見つけてから賃貸仲介店に問い合わせる” ことで内覧に辿り着くわけですよ。
一昔前のように、ふらっとお店に寄って「 こういう条件の賃貸を探しているんですぅ 」と直接その場であれこれ探すことって、かなり減ってきたらしいです。
特に田舎であればあるほど、ふらふら歩いて賃貸仲介店に行くなんて事はせず、事前に調べてから車を走らせて仲介店に行きます。
ということは、ポータルサイトに掲載している段階からすでに内覧は始まっているのである。
それなのになんですか。
ちょいちょい見かける雑な部屋の写真の数々。
残念な画角の写真。
意味のわからない網戸のアップ写真。
部屋の写真が一切なく、近隣のスーパーとコンビニの写真のみ。
誰が「 わぁ！住みたい！」と思うんですか！！
せっかく綺麗に仕上げたって、サイトに載せる写真が雑であればそれは散らかっている状態と同じ！
仲介の方に募集依頼をすれば、担当の方が写真を撮ってくれますが、あまり良い部屋写真を撮られる方は少ないかなぁと思います・・・。
特に繁忙期とかだと一件一件に割く時間も少ないでしょうから、仲介さんの写真にはあまり期待をしない方が良いかもしれません・・・。
それならばその物件の良さを熟知しているであろう自分自身で撮影して、仲介さんに写真データを渡した方が、双方が嬉しい！！
※店舗によっては自社でどうしても撮りたがるかも
ということで、募集用に写真を撮る際のポイントを3つご紹介します！
■ とにかく広角レンズで撮影すべし！
まずはこれである。
商品や物を撮影するなら広角じゃなくても良いのですが、室内って広角レンズじゃないと絶対に空間全体をうまく撮れないんですよ。
これ、普通のカメラで撮った室内写真です。
窓も途中で見切れて天井も低そう・・・。
それらを撮るのにとんでもなく高いレンズを買う必要はなく、最近だとスマホでも広角レンズが搭載されていて全然綺麗に撮れるんですよ！
iPhoneだと11以降は広角が搭載されていますね。
ただ、すでに持っているスマホが広角レンズ搭載なら良いですがわざわざ広角レンズのためだけにスマホを買うのはコスパが悪いので・・・。
それならちゃんとしたカメラを買う方が良いかもしれません。
レンズにもめちゃくちゃ種類がありますが“広角”というところだけでいえば、数字が低いmm数であればあるほど画角が広くなります（ 10mm〜24mmほど ）。
逆にmm数が大きいものを望遠レンズと言いますが、これは今回は関係ないので無視してください（ 50mm〜 ）。
引用：CANON IMAGE GATEWAY
ちなみに僕がよくコラムやTwitterなどで載せている写真は、10mmの広角レンズを使用しています。
10mm〜18mmまでの範囲で撮れまっせ、というレンズである。
これで撮った写真がこれらである。
どうでしょう？
しっかりと床から天井までが映っております。
これだけでもパソコンの画面から受け取る印象が全然変わるのでござる。
このレンズで5万円くらいだったので、田舎の賃貸の家賃1ヶ月分くらいですかね。
もっと他に安い広角レンズあると思いますが、僕は今後の武器として投資しました。
変に毎回ADとか積み増しするより、コスパ良いかもしれないなぁとも思いましたし。
■ 明るさ調整で写真を整える！
広角レンズでバッチリ明るくなったら次は “明るさ” です。
真っ暗だったり明るすぎると、何が映っているかわからないですからね・・・。
ここで一つテクニカルな知識を。
“暗い” は調整で明るくできますが、“明るくて白飛びしている” と調整できないので、撮る時は明るくさせすぎないよう注意です。
この写真、暗いですよね。
ですが、これはアプリや編集ソフトを使えば割とくっきり綺麗に明るくできるんです。
※AdobeのLightroomを使用
もちろんこれは、同じ写真をただ明るくしただけです。
ちょっと調整をするだけで劇的に印象が変わるので、やらない手はないのでござる。
これが暗い→明るくのパターン。
これはできる。
だが・・・。
床が明るすぎて・・・いわゆる白飛びしてしまっております。
現地で天気が悪かったのか、暗かったのでしょうね・・・。撮影の時に目一杯明るくしてしまった時に、よく白飛びしちゃうんですよ・・・。
これだと床が畳なのかフローリングなのかすらわからない。
もっとひどいと部屋全体が白飛びしてしまったり・・・。
これを、明るさ調整で暗くすればええんや！と思っていると事故ります・・・。
目一杯暗くしてみてこれです。相変わらず床はぶっ飛んでいますな。
白飛びしてしまうと真っ白になってしまうので、後から調整しようとしても白以外の色が無いので調整しようがないのである。
なので、現地で撮影する際に少し暗いぐらいなら後から調整できるので、絶対に白飛びだけはさせないようにしましょう！
■ 加工のしすぎはNG！
もう一つ、注意点として 加工のしすぎは違反 になります。
例えば、実際には無いハイグレードなキッチンをCGで挿入したり、壁の色をおしゃれな感じに加工したり・・・。文字を入れたり、類似の部屋の写真をネットから引っ張ってくるのももちろんダメです。
あくまでも実際に募集する物件の写真を使用しなければいけないというルールがあるのです。
※各ポータルサイトによって微妙にルールが違うらしいが
なのでイラストもダメですね。
違反に該当すると募集がストップする可能性があるのでお気をつけて。
■ 画角は天井と壁と床をバランス良く全体を映す
カメラを胸くらいの位置で構えて撮ると大体これぐらいのちょうどいいアングルになるので、とりあえずこれで良い写真が撮れます。
天井を高く魅せたいとか、ハイグレードな床をもっとアピールしたい！とかであれば、下から撮ったり寝転がって撮ったりもしますが、とりあえず賃貸募集の写真はこれで良いと思います。
■ 3つのポイントと1つの注意点で良い写真になる!
以上、上記の3つのポイントと1つの注意点に気をつければ、きっと誰でも良い写真が撮れます！！
カメラを買うと費用がかかりますが、変にリフォームにお金をかけたり、写真のせいで入居が数ヶ月決まらなかったりする事を考えれば、費用対効果の期待できる投資だと僕は思います。
そんなに使わないという事であれば、ココナラやSNSを使ってカメラマンに依頼するのも良いかもしれません。
写真撮影と編集で家賃1ヶ月もかからないくらいかなぁと思いますので、写真だけで本当にそんなに変わるのか・・・？と半信半疑であれば、試しに依頼してみるのが安心かもですな。
とにかく実践できることをするのみでござるよ！！！！
